11 月商品住宅销售价格环比总体延续降势，主要受哪些因素 ...

刘昆鑫

凯尔特人王朝

部分民营房企开始把自己的核心资产，低价卖给国营房企了。
当国内大部分民营房企，把自己的核心资产卖给那些国营房企之后，国内房地产这轮洗牌，才算是差不多到底了。
道理非常简单。
你是游戏规则的制定者，你现在需要收购你对手的资产，你是希望在你对手生龙活虎的时候，你去收购他，还是在对方快要嗝屁的时候，你去趁他病，要他命。
国企也是要讲利润率的。


普通人抱团取暖喽，彭叔粉丝交流群第十一期开放喽

逃避昨天

11 月商品住宅销售价格环比总体延续降势，萝卜君就这个问题来说说。


房地产市场基本面仍然继续疲软，绝大多数城市房价下跌，开发企业信心低落。政策注意到行业风险不断累积，从供求两个方面积极着手。我们相信，2023年春天市场基本面可能迎来恢复。从政策底走向市场底的过程中，蓝筹房地产企业的投资价值显著。
销售十分疲弱。2022年11月，全国商品房销售金额和销售面积分别同比下降32.2%和33.3%，较10月单月降幅分别扩大8.5和10.0个百分点；2022年前11月，销售金额和销售面积累计同比分别下降26.6%和23.3%。12月前14日， 42城市新房网签套数同比下降32.9%（11月同比下降36.6%），14城市二手房网签套数同比上升4.8%（11月同比上升20.2%）。总体而言，当前市场仍然十分疲弱，疫情冲击，房价下降，居民预期不振等多重原因，使得需求侧的各项政策尚未取得预期中的效果。


房价继续普遍下跌，按揭贷款投放仍需继续努力。2022年11月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅房价环比下降的城市分别有51个和62个，大多数城市房价仍然明显下降。一二三线城市的二手房价分别同比+1.2%/-3.2% /-4.8%。11月当月，住户部门人民币贷款增加2627亿元，按揭贷款投放初显成效，居民缩表的势头得到一定的控制。我们相信，要遏制房价持续下降，销售持续下行的局面，仍需要继续出台新的需求侧政策。


投资信心持续低落，新开工面积大幅下降。2022年11月房地产开发投资同比下降19.9%，较10月单月降幅再扩大3.9个百分点；前11月开发投资累计同比下降9.8%，较前10月降幅扩大1.0个百分点。2022年11月单月住宅新开工同比下降49.7%，较10月降幅缩窄13.5个百分点，下降幅度大幅扩大。在去年较低基数的情况下，开发投资仍然同比降幅扩大，显示企业信心的疲弱。预计即使短期销售有所好转，企业信心好转也需要时间。


保交付政策见到实效，疫情导致竣工面积累计降幅回升。2022年前11月房屋竣工面积同比下降19.0%，较前10月的18.7%，降幅扩大0.3个百分点。保交付的政策有明显效果，各方主体积极形成合力，优先实现项目交付。我们相信，随着疫情管控逐渐放开，尽管短期内疫情扩散可能产生一定影响，但是长期来看，预计未来一段时间房地产市场仍将维持新开工走弱，竣工秩序相对良好，销售缓慢复苏的局面。

风险提示：疫情对房地产市场销售的负面影响在春节前仍然较大，房企的现金回流不畅风险。部分三四线城市供过于求，存在房价持续下降的风险。

政策不断发力，春天已经不远。虽然房地产市场当前各项指标低迷，但我们认为销售回暖的时间已经不远了。以下原因值得投资者考虑：
1、三年疫情期间累积了大量的改善性自住需求，可能在未来释放；
2、对包括房地产开发在内各项经济活动的支持性政策持续出台，按揭贷款利率位于最低位；
3、2023年的春节来的相对较早，即春节假期结束较早。我们期待房地产市场从政策底走向市场底。

专业内容来自中信证券研究所·《房地产行业2022年11月宏观数据点评：已是悬崖百丈冰，只把春来报》·陈聪&张全国·2022-12-15
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努力更幸福

房地产行业发展到现在，早就和国内经济息息相关，过去几十年，中国居民经济水平飞速提升，但是大多数人的财富都是房地产涨价带动的，要知道，房地产天然具备杠杆属性，而且是倾尽全部身家再叠加杠杆，那赚钱速度得有多快。
本来自己只有100万，凑齐家里的4个钱包，攒够200万当首付买了600万的房，房价十年间从1万一平涨到5万，资产就从原来的100万变成了3000万，就算除去之前的贷款，家产也在2500万以上，大多数北上广深或者二线城市的人就是靠这种方式跨越了阶级，而不是靠飘渺的工作和薪资。
房价暴涨，成为中国大多数家庭资产增值的头号功臣，尽管都是纸面富贵，但对于那些人心理来说却是巨大的冲击，就跟炒股一样，尽管我股票还没卖，如果已经爆赚了10倍，资产千万，我都是个千万富翁/富婆了，不得再买个二套房来投资？不得旅游购物买点奢侈品？一来二去，经济的景气度就提升了。
过去二十年靠房地产带动经济有多么爽，未来十年就有多么刺痛，去年，一篇名为《如何防范房地产市场硬着陆风险》的论文广为流传，其中一个重要的结论就是“如果房地产投资和销售下降15%，那么就会拉低1.5%的GDP”。
就比如深圳，前三季度深圳房地产开发项目投资同比下降17.8%；新房成交量三季度环比下跌 43%，同比下跌 31%。
楼市的萧条导致深圳生产总值同比增速仅7.1%，增速头一次落在广东省21个城市最后一名，深圳都是如此，更别谈其他城市了，中国经济已经被房地产绑架。
来看中国GDP数据，分季度来看，2021年一季度同比增长18.3%，二季度增长7.9%，三季度增长4.9%，四季度增长4.0%。做成一张图，大概是这样的，呈现一个山峰的走势，顶峰之后，四季度又来到下降通道，今年前三季度的GDP增速已经降低到3%。


随着GDP基数越来越大，经济增速肯定会越来越低，看上图就知道了，从2017年6月到2019年12月之间，GDP增速是缓慢降低的，并且这个降低的趋势，持续了二十几年，很少会上涨超过上一季度，意思是如果保持现状，那未来GDP增速会稳定、持续的低于4%。
要知道，在中央经济会议中，明确要求2022年GDP增速不得低于5%，这就3%了，所以，扭转当前经济现状那是迫在眉睫，都等不到下个月再搞了，必须从现在就开始下重锤，全力提振经济。
所以，降低房贷利率，取消限贷政策，迫在眉睫。现在就处于经济的特殊时期，很多年轻人都想让楼市暴跌，把一切推倒从来，但推倒容易，重来可就难了，当前就业形势已经提现出来经济不景气的问题，公司只想裁员、不想招聘，如果持续低迷，别说买房，生活就业都将是一大难题。
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四夕三页

房价跌幅收窄，下跌城市减少，楼市拐点来了？

【大河财立方 记者 朱娟】12月15日，国家统计局公布11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。从数据上看，新房价格环比下降城市有51个，比10月减少7个，为下半年以来首次减少，二手房价格环比下降城市有62个，个数与10月相同；新房和二手房价格同比下降城市分别有51个和64个，个数均与10月相同。
新房价格下跌城市减少的同时，房价跌幅也在收窄。11月份，70个大中城市新房价格指数环比下跌0.2%，比10月收窄0.2个百分点，也是下半年以来环比跌幅首次收窄，但环比已经连续15个月下跌；二手房价格指数环比下跌0.4%，跌幅比10月收窄0.1个百分点，也是今年3月份以来首次收窄，但与新房一样，连续15个月下跌，且比新房价格指数下跌幅度要大，意味着二手房降价更明显。
关于房价跌幅收窄的原因，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，一是保交楼提速，市场对期房的接受度好转；二是房企资金面开始缓解，降价促销的力度下降；三是需求端纾困力度加大，特别是热点城市开始退出或调整限购、限贷政策，对改善性需求的释放和预期有提振效应。


一线城市跌幅扩大，二三线城市跌幅收窄

从各线城市来看，11月，一线城市新房和二手房价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅比10月均扩大0.1个百分点；二线城市新房和二手房价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅比10月均收窄0.1个百分点；三线城市新房价格环比下降0.3%，降幅比10月收窄0.1个百分点，二手房价格环比下降0.5%，降幅与10月相同。
具体城市来看，11月，新房价格环比上涨的城市有16个，分别是：北京和大理（0.1%），上海、南京、烟台、遵义（0.3%），杭州（0.7%），宁波和合肥（0.1%），长沙、成都、泉州、南充（0.5%），昆明和三亚（0.2%），泸州（0.4%）；二手房价格环比上涨的城市仅有5个，分别是长沙（0.1%）、成都（0.3%）、昆明（0.5%）、徐州（0.2%）、蚌埠（0.4%）。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，一线城市相对有压力，即房价指数在走弱，二三线城市相对较好。此类数据背后说明一些房企和城市在修复过去略悲观的看法，价格方面自然也有积极信号出现。
李宇嘉表示，11月，由于广州、深圳新房环比跌幅都达到0.5%，导致一线城市环比跌幅继续扩大，从-0.1%扩大到-0.2%，二手房情况也类似，但二三线城市跌幅收窄，显示政策纾困效应，降价效应和预期效应对销售有一定的带动作用。


楼市仍处于下行态势中

虽然房价跌幅收窄，下跌城市数量有所减少，但总体来看，楼市仍处于下行态势中。
从销售端看，根据国家统计局最新数据，1—11月份，商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%，跌幅比1—10月扩大1个百分点；商品房销售额118648亿元，下降26.6%，跌幅比1—10月扩大0.5个百分点。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，11月以来，监管部门出台多项举措稳定房地产市场，“金融16条”“第二支箭”“第三支箭”先后落地，对修复市场信心起到积极作用，但在居民购房意愿偏低、疫情冲击等因素影响下，多个政策叠加尚未扭转市场低迷态势。
从资金端看，房地产开发企业到位资金136313亿元，同比下降25.7%，跌幅比1—10月扩大1个百分点。11月份，房地产开发景气指数进一步降至94.42，为2016年以来最低水平。
陈文静表示，“金融16条”“三支箭”的加快落地，修复了企业端预期，一定程度上缓解企业资金压力，但目前授信资金、发债和股权融资等更多处于初期阶段，资金真正落位仍需要时间，短期企业资金压力仍在。
1—11月份，全国房地产开发投资123863亿元，同比下降9.8%，跌幅比1—10月扩大1个百分点；新开工面积111632万平方米，同比下降38.9%，跌幅比1—10月扩大1.1个百分点。
李宇嘉表示，1—11月份，房地产开发投资跌幅扩大，创有记录以来最大累计跌幅。从新开工面积的走势看，估计今年跌幅会超过两位数，这也是第一次。“如果保交楼、风险处置进展不及预期，需求端继续疲弱，资产价格继续下跌，供给端投资的积极性还会受挫。”
在楼市指标中，积极变化是保交楼取得一定进展。李宇嘉说，单看环比，今年10—11月房屋竣工面积连续增长，涨幅分别为41.5%、60.8%，说明近期国家及各地保交楼政策力度加大，取得了积极效果。


专家：预计明年上半年房价将企稳

对于接下来的楼市走向，陈文静认为，近期核心城市加快政策优化节奏，如南京部分银行试行“认贷不认房”，武汉、厦门、佛山放松限购等。核心城市政策优化有助于推动当地购房者入市，部分城市政策效果初显。“预计未来核心城市政策有望进一步优化，随着政策落地及显效，市场信心或得到修复，核心城市市场亦有望逐渐进入恢复通道。从全国市场的表现来看，全年商品房销售面积同比降幅或仍超20%，12月单月市场调整压力仍较大。”
李宇嘉表示，近期，政策开始全面发力，既有供给端的纾困，也有需求端的激励。供给端“三支箭”积极改善房企资金面，若资金面好转，市场对开发商层面的预期好转，开发商降价打折的预期就会缓减，房价指数下跌的状况就会好转。需求端，包括降低按揭利率，热点城市启动“认房不认贷”的首套房认定标准，调整和退出限购政策，鼓励开发商降价促销等，也会利好开发商内源融资，提高其造血功能，从而利好价格稳定。
“供需两端全面发力，互相支撑，最终才能让价格企稳，预计在明年上半年左右，而在这之前，房价下跌的走势还会持续。”李宇嘉说。
责编:史健 | 审核:李震 | 总监:万军伟

简晴

城投自己买好了，说不定以后会涨的哦。
只要轻功好，左脚踩右脚也能上天的。

圆眼猫

事实上，在过去一年里，房地产是在下行调整的，这是业界公认的共识。
12月15日，国家公布了11月份70个大中城市房价，数据显示：各线城市商品住宅销售价格均呈现环比下降态势。
其中，新房价格环比下降城市有51个，比上月减少7个，下半年以来首次下降；二手房价格环比下降城市有62个，个数与上月相同。根据简单算术平均计算，11月份全国70个城市新房价格指数环比涨幅为-0.2%，已经连续15个月下跌。


以上只是官方公布的数据，但一部分业内人士并不认可，在他们看来，公布的数据有水分，房地产下行数据更大一些，显得更客观，更负责市场情况。
在本人看来，房地产仍旧处于下行周期，还没远没有探底，对未来的地产不客观。
首先，靠城市引擎带动经济，如今似乎已经拉不动了，启动乡村振兴第二引擎，已经箭在弦上，比如，乡村振兴局的成立，乡村振兴顶层政策的推出，乡村各种资产要素的确权，都是一种重大政经导向。
其次，国家刚刚颁布了，中央日前印发的《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》提出，推进超大特大城市瘦身健体，严控中心城市规模无序扩张……
合理确定城市规模、人口密度、空间结构，城市化进程将步入降速提质的阶段。
其三，国家税务局与房管系统大数据已经并网成功，为房产税的征收，已经做好了准备。
价值规律中，供求关系影响价格，价格围绕价值上下浮动……众多周知，目前的房地产市场，早已是供过于求。
而在此情势下，尤其，再加上疫情的影响，更是让房地产雪上加霜：
资本快速退潮，炒家瘸的瘸，残的残，想改善的几乎都在观望，刚需急着买房的又没钱……地产继续下行，几乎成了大概率。
明年政府工作主线，仍是保民生、搞经济、稳楼市。
之所以会把稳楼市作为目标单独提出来，说明如高层说的，城镇化发展还很快，房地产依然是支柱型企业，市场预期和信心回暖要尽快得到恢复，疫情只是插曲，楼市就是将起未起之时。
同时，也说明的影响楼市下行的不确定因素过多，保楼市稳定成了一种目标，但是，目标归目标，市场规律的事，有时光靠行政、杠杆，起不到多大用处，未来一段时间，房地产依旧会步入下行调整周期中。

玉裕翡翠

我们都知道，价格由供给和需求决定。
有些价格是供给驱动，有些则是需求主导。
前者表现为：商品数量与价格呈负相关，而后者则是商品交易数量与价格明显的正相关。
很明显，中国的房地产市场价格波动，是由需求主导的，表现出来就是量价齐升/降：房地产销售面积与价格一起上升/下降。
当下，房地产需求逐渐会回归到正常的消费需求，前期积累的投资需求会慢慢地转变为供给。
供给增加、需求减少，两者共同作用，让房地产价格不断地承压，下降是必然的趋势。
国家能做的，就是尽量让价格维持在一个范围内波动，就算是下降也得是缓慢的下降，以尽可能地争取更多的时间。通过时间换取空间，防止出现系统性金融风险。

朵渔

1、终于阳过了。我这个症状应该属于比较轻的，两个症状一个是嗓子疼一个是发烧，嗓子疼是自始至终就没断过的，发烧跟大家的节奏差不多三天。第三天烧的比较高，在屋里面都打寒颤了，然后就是因为发烧带动的肌肉疼、头疼，不过今天基本上都好了，就剩下嗓子疼了。
        这玩意肯定不能跟普通感冒画等号的，比普通感冒厉害多了。而且现在据我所知已经扩散到大部分的县城一级了，村里一级现在还没到，毕竟都是老人儿童流动性低。这玩意得过了才能感受到，往大了说改变了人类历史，往小了说能跟58年大饥荒媲美，作为亲历者的你我等老了又多了一个吹嘘的话题。


        2、可能每个人都有感受，怎么突然间都生活在羊群中了，在我养病期间有一个数据说明了这一点。11月份的出口数据预期是-3.9%实际是-8.7%；11月份的消费增长数据预期是-3.7%实际是-5.9%；被大家寄予厚望的房地产更惨，房地产投资同比下跌19.89%，销售同比下跌33.26%。之前还说摆在我们面前的只有两个选项，要么病死，要么穷死。后来发现不是这样，病，传播能力太强了控制不住；穷，穷到要发声了。
        在我病前就给大家一直灌输，经济不会因为放开而V起来，现在以北京情况来看，路上的人更少了，快递、外卖等劳动密集型行业的人力紧缺了，能健健康康、安安心心的干活的人更少了。好消息是，下周开始第一波小洋人要复工了，比预想中的洪峰来得快且猛烈，早来早轻松也不一定是坏事，检验第一波效果的时候到了。
        3、关于经济有很多文章跟公告，相信大家也都看到了。金融市场对这些消息都表现的很乐观，你别管是因为今年的排名还没结束还是必须这么表现。但实际情况我认为还是会有很长一段时间的镇痛期，你别看资金怎么说你要看资金怎么做。周五哪些股还在上涨，医药制造一枝独秀，中国医药、新华制药继续涨停。



        4、现在能给的都给了，官宣出来的也都是积极的信号。美联储本年度的最后一次加息跟预期一样50个基点，鲍威尔也表达了观点“加息会放缓，但是未来仍然会以抗击通胀为第一要务，降息这种事不要考虑了”。也就是说明年美国大概率继续维持高位利率，那么经济必然继续衰退，外贸这条线已经靠不住了。剩下的就是投资跟消费了。
        最近房地产又被反复提及了，住房改善消费、国民经济支柱，房地产行业继2003年之后的20年时间，再次被看作是支柱产业了。其实不是什么意外的事情，对于房地产的放松最早半年前就在做了，之前的房地产市场不是被压制了，而是快被压死了。现在也不一定继续走老路，至少让房地产市场回归正常。
        股票市场最关心的货币。也明确说了除非明年的通货膨胀超出预期，不然的话货币支持力度不会低于今年，通货膨胀的预期明年应该在3%左右。目前的M2增速在11%，减去通货膨胀的3%，经济要跑8%才能及格，这就是目标明年能不能达成就看在座的诸位了。



        5、今天主要分析了最近的各种新闻大事，这个是趋势也是基础。现在市场一直在缩量还能一直保持在高位，有年底的排名因素也有最近的各种刺激，技术上已经回踩到了20日线就应该有一个反弹。从更大的周期来看，市场还不适合继续上攻了，应该还会有跌回3100点的时候，再跌回3000点就有点难了，除非发生了点啥意想不到的事情。
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莘蒂蕊拉

别环比环比了，现在不好骗了