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11 月商品住宅销售价格环比总体延续降势,主要受哪些因素 ...

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发表于 2023-1-9 08:53:24 | 显示全部楼层


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发表于 2023-1-9 08:53:36 | 显示全部楼层
部分民营房企开始把自己的核心资产,低价卖给国营房企了。
当国内大部分民营房企,把自己的核心资产卖给那些国营房企之后,国内房地产这轮洗牌,才算是差不多到底了。
道理非常简单。
你是游戏规则的制定者,你现在需要收购你对手的资产,你是希望在你对手生龙活虎的时候,你去收购他,还是在对方快要嗝屁的时候,你去趁他病,要他命。
国企也是要讲利润率的。


普通人抱团取暖喽,彭叔粉丝交流群第十一期开放喽
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发表于 2023-1-9 08:54:09 | 显示全部楼层
11 月商品住宅销售价格环比总体延续降势,萝卜君就这个问题来说说。


房地产市场基本面仍然继续疲软,绝大多数城市房价下跌,开发企业信心低落。政策注意到行业风险不断累积,从供求两个方面积极着手。我们相信,2023年春天市场基本面可能迎来恢复。从政策底走向市场底的过程中,蓝筹房地产企业的投资价值显著。
销售十分疲弱。2022年11月,全国商品房销售金额和销售面积分别同比下降32.2%和33.3%,较10月单月降幅分别扩大8.5和10.0个百分点;2022年前11月,销售金额和销售面积累计同比分别下降26.6%和23.3%。12月前14日, 42城市新房网签套数同比下降32.9%(11月同比下降36.6%),14城市二手房网签套数同比上升4.8%(11月同比上升20.2%)。总体而言,当前市场仍然十分疲弱,疫情冲击,房价下降,居民预期不振等多重原因,使得需求侧的各项政策尚未取得预期中的效果。


房价继续普遍下跌,按揭贷款投放仍需继续努力。2022年11月,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅房价环比下降的城市分别有51个和62个,大多数城市房价仍然明显下降。一二三线城市的二手房价分别同比+1.2%/-3.2% /-4.8%。11月当月,住户部门人民币贷款增加2627亿元,按揭贷款投放初显成效,居民缩表的势头得到一定的控制。我们相信,要遏制房价持续下降,销售持续下行的局面,仍需要继续出台新的需求侧政策。


投资信心持续低落,新开工面积大幅下降。2022年11月房地产开发投资同比下降19.9%,较10月单月降幅再扩大3.9个百分点;前11月开发投资累计同比下降9.8%,较前10月降幅扩大1.0个百分点。2022年11月单月住宅新开工同比下降49.7%,较10月降幅缩窄13.5个百分点,下降幅度大幅扩大。在去年较低基数的情况下,开发投资仍然同比降幅扩大,显示企业信心的疲弱。预计即使短期销售有所好转,企业信心好转也需要时间。


保交付政策见到实效,疫情导致竣工面积累计降幅回升。2022年前11月房屋竣工面积同比下降19.0%,较前10月的18.7%,降幅扩大0.3个百分点。保交付的政策有明显效果,各方主体积极形成合力,优先实现项目交付。我们相信,随着疫情管控逐渐放开,尽管短期内疫情扩散可能产生一定影响,但是长期来看,预计未来一段时间房地产市场仍将维持新开工走弱,竣工秩序相对良好,销售缓慢复苏的局面。
风险提示:疫情对房地产市场销售的负面影响在春节前仍然较大,房企的现金回流不畅风险。部分三四线城市供过于求,存在房价持续下降的风险。
政策不断发力,春天已经不远。虽然房地产市场当前各项指标低迷,但我们认为销售回暖的时间已经不远了。以下原因值得投资者考虑:
1、三年疫情期间累积了大量的改善性自住需求,可能在未来释放;
2、对包括房地产开发在内各项经济活动的支持性政策持续出台,按揭贷款利率位于最低位;
3、2023年的春节来的相对较早,即春节假期结束较早。我们期待房地产市场从政策底走向市场底。
专业内容来自中信证券研究所·《房地产行业2022年11月宏观数据点评:已是悬崖百丈冰,只把春来报》·陈聪&张全国·2022-12-15
以上内容由萝卜投研app整理发布,专业研报尽在萝卜投研
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发表于 2023-1-9 08:54:21 | 显示全部楼层
房地产行业发展到现在,早就和国内经济息息相关,过去几十年,中国居民经济水平飞速提升,但是大多数人的财富都是房地产涨价带动的,要知道,房地产天然具备杠杆属性,而且是倾尽全部身家再叠加杠杆,那赚钱速度得有多快。
本来自己只有100万,凑齐家里的4个钱包,攒够200万当首付买了600万的房,房价十年间从1万一平涨到5万,资产就从原来的100万变成了3000万,就算除去之前的贷款,家产也在2500万以上,大多数北上广深或者二线城市的人就是靠这种方式跨越了阶级,而不是靠飘渺的工作和薪资。
房价暴涨,成为中国大多数家庭资产增值的头号功臣,尽管都是纸面富贵,但对于那些人心理来说却是巨大的冲击,就跟炒股一样,尽管我股票还没卖,如果已经爆赚了10倍,资产千万,我都是个千万富翁/富婆了,不得再买个二套房来投资?不得旅游购物买点奢侈品?一来二去,经济的景气度就提升了。
过去二十年靠房地产带动经济有多么爽,未来十年就有多么刺痛,去年,一篇名为《如何防范房地产市场硬着陆风险》的论文广为流传,其中一个重要的结论就是“如果房地产投资和销售下降15%,那么就会拉低1.5%的GDP”。
就比如深圳,前三季度深圳房地产开发项目投资同比下降17.8%;新房成交量三季度环比下跌 43%,同比下跌 31%。
楼市的萧条导致深圳生产总值同比增速仅7.1%,增速头一次落在广东省21个城市最后一名,深圳都是如此,更别谈其他城市了,中国经济已经被房地产绑架。
来看中国GDP数据,分季度来看,2021年一季度同比增长18.3%,二季度增长7.9%,三季度增长4.9%,四季度增长4.0%。做成一张图,大概是这样的,呈现一个山峰的走势,顶峰之后,四季度又来到下降通道,今年前三季度的GDP增速已经降低到3%。


随着GDP基数越来越大,经济增速肯定会越来越低,看上图就知道了,从2017年6月到2019年12月之间,GDP增速是缓慢降低的,并且这个降低的趋势,持续了二十几年,很少会上涨超过上一季度,意思是如果保持现状,那未来GDP增速会稳定、持续的低于4%。
要知道,在中央经济会议中,明确要求2022年GDP增速不得低于5%,这就3%了,所以,扭转当前经济现状那是迫在眉睫,都等不到下个月再搞了,必须从现在就开始下重锤,全力提振经济。
所以,降低房贷利率,取消限贷政策,迫在眉睫。现在就处于经济的特殊时期,很多年轻人都想让楼市暴跌,把一切推倒从来,但推倒容易,重来可就难了,当前就业形势已经提现出来经济不景气的问题,公司只想裁员、不想招聘,如果持续低迷,别说买房,生活就业都将是一大难题。
最后,更多干货内容欢迎关注公众号:原来是凌乐
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发表于 2023-1-9 08:54:37 | 显示全部楼层
房价跌幅收窄,下跌城市减少,楼市拐点来了?

【大河财立方 记者 朱娟】12月15日,国家统计局公布11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。从数据上看,新房价格环比下降城市有51个,比10月减少7个,为下半年以来首次减少,二手房价格环比下降城市有62个,个数与10月相同;新房和二手房价格同比下降城市分别有51个和64个,个数均与10月相同。
新房价格下跌城市减少的同时,房价跌幅也在收窄。11月份,70个大中城市新房价格指数环比下跌0.2%,比10月收窄0.2个百分点,也是下半年以来环比跌幅首次收窄,但环比已经连续15个月下跌;二手房价格指数环比下跌0.4%,跌幅比10月收窄0.1个百分点,也是今年3月份以来首次收窄,但与新房一样,连续15个月下跌,且比新房价格指数下跌幅度要大,意味着二手房降价更明显。
关于房价跌幅收窄的原因,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,一是保交楼提速,市场对期房的接受度好转;二是房企资金面开始缓解,降价促销的力度下降;三是需求端纾困力度加大,特别是热点城市开始退出或调整限购、限贷政策,对改善性需求的释放和预期有提振效应。


一线城市跌幅扩大,二三线城市跌幅收窄

从各线城市来看,11月,一线城市新房和二手房价格环比分别下降0.2%和0.4%,降幅比10月均扩大0.1个百分点;二线城市新房和二手房价格环比分别下降0.2%和0.4%,降幅比10月均收窄0.1个百分点;三线城市新房价格环比下降0.3%,降幅比10月收窄0.1个百分点,二手房价格环比下降0.5%,降幅与10月相同。
具体城市来看,11月,新房价格环比上涨的城市有16个,分别是:北京和大理(0.1%),上海、南京、烟台、遵义(0.3%),杭州(0.7%),宁波和合肥(0.1%),长沙、成都、泉州、南充(0.5%),昆明和三亚(0.2%),泸州(0.4%);二手房价格环比上涨的城市仅有5个,分别是长沙(0.1%)、成都(0.3%)、昆明(0.5%)、徐州(0.2%)、蚌埠(0.4%)。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,一线城市相对有压力,即房价指数在走弱,二三线城市相对较好。此类数据背后说明一些房企和城市在修复过去略悲观的看法,价格方面自然也有积极信号出现。
李宇嘉表示,11月,由于广州、深圳新房环比跌幅都达到0.5%,导致一线城市环比跌幅继续扩大,从-0.1%扩大到-0.2%,二手房情况也类似,但二三线城市跌幅收窄,显示政策纾困效应,降价效应和预期效应对销售有一定的带动作用。


楼市仍处于下行态势中

虽然房价跌幅收窄,下跌城市数量有所减少,但总体来看,楼市仍处于下行态势中。
从销售端看,根据国家统计局最新数据,1—11月份,商品房销售面积121250万平方米,同比下降23.3%,跌幅比1—10月扩大1个百分点;商品房销售额118648亿元,下降26.6%,跌幅比1—10月扩大0.5个百分点。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为,11月以来,监管部门出台多项举措稳定房地产市场,“金融16条”“第二支箭”“第三支箭”先后落地,对修复市场信心起到积极作用,但在居民购房意愿偏低、疫情冲击等因素影响下,多个政策叠加尚未扭转市场低迷态势。
从资金端看,房地产开发企业到位资金136313亿元,同比下降25.7%,跌幅比1—10月扩大1个百分点。11月份,房地产开发景气指数进一步降至94.42,为2016年以来最低水平。
陈文静表示,“金融16条”“三支箭”的加快落地,修复了企业端预期,一定程度上缓解企业资金压力,但目前授信资金、发债和股权融资等更多处于初期阶段,资金真正落位仍需要时间,短期企业资金压力仍在。
1—11月份,全国房地产开发投资123863亿元,同比下降9.8%,跌幅比1—10月扩大1个百分点;新开工面积111632万平方米,同比下降38.9%,跌幅比1—10月扩大1.1个百分点。
李宇嘉表示,1—11月份,房地产开发投资跌幅扩大,创有记录以来最大累计跌幅。从新开工面积的走势看,估计今年跌幅会超过两位数,这也是第一次。“如果保交楼、风险处置进展不及预期,需求端继续疲弱,资产价格继续下跌,供给端投资的积极性还会受挫。”
在楼市指标中,积极变化是保交楼取得一定进展。李宇嘉说,单看环比,今年10—11月房屋竣工面积连续增长,涨幅分别为41.5%、60.8%,说明近期国家及各地保交楼政策力度加大,取得了积极效果。


专家:预计明年上半年房价将企稳

对于接下来的楼市走向,陈文静认为,近期核心城市加快政策优化节奏,如南京部分银行试行“认贷不认房”,武汉、厦门、佛山放松限购等。核心城市政策优化有助于推动当地购房者入市,部分城市政策效果初显。“预计未来核心城市政策有望进一步优化,随着政策落地及显效,市场信心或得到修复,核心城市市场亦有望逐渐进入恢复通道。从全国市场的表现来看,全年商品房销售面积同比降幅或仍超20%,12月单月市场调整压力仍较大。”
李宇嘉表示,近期,政策开始全面发力,既有供给端的纾困,也有需求端的激励。供给端“三支箭”积极改善房企资金面,若资金面好转,市场对开发商层面的预期好转,开发商降价打折的预期就会缓减,房价指数下跌的状况就会好转。需求端,包括降低按揭利率,热点城市启动“认房不认贷”的首套房认定标准,调整和退出限购政策,鼓励开发商降价促销等,也会利好开发商内源融资,提高其造血功能,从而利好价格稳定。
“供需两端全面发力,互相支撑,最终才能让价格企稳,预计在明年上半年左右,而在这之前,房价下跌的走势还会持续。”李宇嘉说。
责编:史健 | 审核:李震 | 总监:万军伟
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发表于 2023-1-9 08:55:10 | 显示全部楼层
城投自己买好了,说不定以后会涨的哦。
只要轻功好,左脚踩右脚也能上天的。
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发表于 2023-1-9 08:55:49 | 显示全部楼层
事实上,在过去一年里,房地产是在下行调整的,这是业界公认的共识。
12月15日,国家公布了11月份70个大中城市房价,数据显示:各线城市商品住宅销售价格均呈现环比下降态势。
其中,新房价格环比下降城市有51个,比上月减少7个,下半年以来首次下降;二手房价格环比下降城市有62个,个数与上月相同。根据简单算术平均计算,11月份全国70个城市新房价格指数环比涨幅为-0.2%,已经连续15个月下跌。


以上只是官方公布的数据,但一部分业内人士并不认可,在他们看来,公布的数据有水分,房地产下行数据更大一些,显得更客观,更负责市场情况。
在本人看来,房地产仍旧处于下行周期,还没远没有探底,对未来的地产不客观。
首先,靠城市引擎带动经济,如今似乎已经拉不动了,启动乡村振兴第二引擎,已经箭在弦上,比如,乡村振兴局的成立,乡村振兴顶层政策的推出,乡村各种资产要素的确权,都是一种重大政经导向。
其次,国家刚刚颁布了,中央日前印发的《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》提出,推进超大特大城市瘦身健体,严控中心城市规模无序扩张……
合理确定城市规模、人口密度、空间结构,城市化进程将步入降速提质的阶段。
其三,国家税务局与房管系统大数据已经并网成功,为房产税的征收,已经做好了准备。
价值规律中,供求关系影响价格,价格围绕价值上下浮动……众多周知,目前的房地产市场,早已是供过于求。
而在此情势下,尤其,再加上疫情的影响,更是让房地产雪上加霜:
资本快速退潮,炒家瘸的瘸,残的残,想改善的几乎都在观望,刚需急着买房的又没钱……地产继续下行,几乎成了大概率。
明年政府工作主线,仍是保民生、搞经济、稳楼市。
之所以会把稳楼市作为目标单独提出来,说明如高层说的,城镇化发展还很快,房地产依然是支柱型企业,市场预期和信心回暖要尽快得到恢复,疫情只是插曲,楼市就是将起未起之时。
同时,也说明的影响楼市下行的不确定因素过多,保楼市稳定成了一种目标,但是,目标归目标,市场规律的事,有时光靠行政、杠杆,起不到多大用处,未来一段时间,房地产依旧会步入下行调整周期中。
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发表于 2023-1-9 08:56:29 | 显示全部楼层
我们都知道,价格由供给和需求决定。
有些价格是供给驱动,有些则是需求主导。
前者表现为:商品数量与价格呈负相关,而后者则是商品交易数量与价格明显的正相关。
很明显,中国的房地产市场价格波动,是由需求主导的,表现出来就是量价齐升/降:房地产销售面积与价格一起上升/下降。
当下,房地产需求逐渐会回归到正常的消费需求,前期积累的投资需求会慢慢地转变为供给。
供给增加、需求减少,两者共同作用,让房地产价格不断地承压,下降是必然的趋势。
国家能做的,就是尽量让价格维持在一个范围内波动,就算是下降也得是缓慢的下降,以尽可能地争取更多的时间。通过时间换取空间,防止出现系统性金融风险。
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发表于 2023-1-9 08:56:39 | 显示全部楼层
1、终于阳过了。我这个症状应该属于比较轻的,两个症状一个是嗓子疼一个是发烧,嗓子疼是自始至终就没断过的,发烧跟大家的节奏差不多三天。第三天烧的比较高,在屋里面都打寒颤了,然后就是因为发烧带动的肌肉疼、头疼,不过今天基本上都好了,就剩下嗓子疼了。
        这玩意肯定不能跟普通感冒画等号的,比普通感冒厉害多了。而且现在据我所知已经扩散到大部分的县城一级了,村里一级现在还没到,毕竟都是老人儿童流动性低。这玩意得过了才能感受到,往大了说改变了人类历史,往小了说能跟58年大饥荒媲美,作为亲历者的你我等老了又多了一个吹嘘的话题。


        2、可能每个人都有感受,怎么突然间都生活在羊群中了,在我养病期间有一个数据说明了这一点。11月份的出口数据预期是-3.9%实际是-8.7%;11月份的消费增长数据预期是-3.7%实际是-5.9%;被大家寄予厚望的房地产更惨,房地产投资同比下跌19.89%,销售同比下跌33.26%。之前还说摆在我们面前的只有两个选项,要么病死,要么穷死。后来发现不是这样,病,传播能力太强了控制不住;穷,穷到要发声了。
        在我病前就给大家一直灌输,经济不会因为放开而V起来,现在以北京情况来看,路上的人更少了,快递、外卖等劳动密集型行业的人力紧缺了,能健健康康、安安心心的干活的人更少了。好消息是,下周开始第一波小洋人要复工了,比预想中的洪峰来得快且猛烈,早来早轻松也不一定是坏事,检验第一波效果的时候到了。
        3、关于经济有很多文章跟公告,相信大家也都看到了。金融市场对这些消息都表现的很乐观,你别管是因为今年的排名还没结束还是必须这么表现。但实际情况我认为还是会有很长一段时间的镇痛期,你别看资金怎么说你要看资金怎么做。周五哪些股还在上涨,医药制造一枝独秀,中国医药、新华制药继续涨停。



        4、现在能给的都给了,官宣出来的也都是积极的信号。美联储本年度的最后一次加息跟预期一样50个基点,鲍威尔也表达了观点“加息会放缓,但是未来仍然会以抗击通胀为第一要务,降息这种事不要考虑了”。也就是说明年美国大概率继续维持高位利率,那么经济必然继续衰退,外贸这条线已经靠不住了。剩下的就是投资跟消费了。
        最近房地产又被反复提及了,住房改善消费、国民经济支柱,房地产行业继2003年之后的20年时间,再次被看作是支柱产业了。其实不是什么意外的事情,对于房地产的放松最早半年前就在做了,之前的房地产市场不是被压制了,而是快被压死了。现在也不一定继续走老路,至少让房地产市场回归正常。
        股票市场最关心的货币。也明确说了除非明年的通货膨胀超出预期,不然的话货币支持力度不会低于今年,通货膨胀的预期明年应该在3%左右。目前的M2增速在11%,减去通货膨胀的3%,经济要跑8%才能及格,这就是目标明年能不能达成就看在座的诸位了。



        5、今天主要分析了最近的各种新闻大事,这个是趋势也是基础。现在市场一直在缩量还能一直保持在高位,有年底的排名因素也有最近的各种刺激,技术上已经回踩到了20日线就应该有一个反弹。从更大的周期来看,市场还不适合继续上攻了,应该还会有跌回3100点的时候,再跌回3000点就有点难了,除非发生了点啥意想不到的事情。
        喜欢本文记得点赞关注,各大平台的名字是一样的。
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发表于 2023-1-9 08:56:58 | 显示全部楼层
别环比环比了,现在不好骗了
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