招商玺家园价值分析+选房攻略！

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蛇口太子湾规划图一览

招商玺家园作为蛇口太子湾唯一住宅地块，最大优势是拥有深圳一线海景资源。



根据最新消息，招商玺家园将于9月10日中秋节左右入市，一次性推盘，精装修交付。（以KFS信息为准）



项目占地5.16万㎡，建筑面积17.23万㎡，容积率2.29。项目主体由5栋住宅+1栋幼儿园，以及部分盒子商业组成。



项目总户数604户，车位数1081个，车位比1:1.78。由于深圳新房受70/90政策影响，户型套内面积＜90㎡有536户，结合这类户型建面123-127㎡，即可算出户型得房率大概在70-72%区间，属于目前新房中主流水平略低一点（73-75%）。

项目户型主要分为A户型123-127平2房、A2户型127平2房、B户型124-127平3房，以及425平大平层，4种户型，合计604套。


01招商玺家园价值分析

鉴于房地产项目价值归根溯源在于土地价值，延展开来即（地）资源价值的宽广度、（房）本身产品价值，决定最终项目价值大小。

招商玺家园最核心卖点在于太子湾地块唯一住宅的稀缺性、深圳一线无遮挡海景房。

01、深圳在售以及待售一线海景房屈指可数。

新房项目如深圳湾东角头地块、半岛城邦五期、招商玺家园，至于其他待拍地块是否有，概率极小；二手房方面如红树湾、深圳湾部分房产、蛇口双玺、半岛城邦三期、前海、宝中部分产品等。

02、鉴于70/90政策影响，项目425平大平层价值是远高于120多平的，主要是因为深圳核心区大平层极度稀缺。

新房项目如招商玺家园425平、前海时代三期197-277平 、颐城栖湾里262平、深铁懿府三期230平等；二手房项目如深圳湾、华侨城、香蜜湖、安托山、蛇口、前海、宝中等部分房产的部分户型由于单证200平以上户型。

03、从对标产品来看招商玺家园的倒挂价值。

招商玺家园425平，对标双玺时光道420平





招商玺家园425平位于6栋，为一层2户，互为对称户型，东南朝向，一线看海无遮挡。





双玺时光道2栋A户型424平，为朝西，高层越过一期别墅，由于户型设计原因，阳台可看部分海景，受二期海之门一些遮挡。

双玺二期海之门虽然一线临海，但由于塔楼设计，导致户型不通透。



小结：

招商玺家园425平大平层，兼顾户型通透与一线无遮挡海景，弥补双玺二期、三期一些小瑕疵。另外，相比这些二手房同面积户型总价“1个小目标”起步，招商玺家园425平基本一半的门槛，加上68套数量有限，基本靠抢。

招商玺家园123-127平03/04户型，对标深圳湾悦府二期165平2房



招商玺家园123-127平03/04户型一线无遮挡看海景。



悦府二期拥有深圳最贵的105平1房2000万、165平2房3200-3700万，其中165平2房仅有1栋D户型可以东南向看海，其余均1-2房只有缝隙海景。



并且后续东面小米总部基地写字楼建起后，1栋D户型海景也将受到遮挡。

小结：

相比后续深圳湾悦府二期海景资源受遮挡，招商玺家园03/04户型拥有永久无遮挡海景资源。

深圳最贵2房为深圳湾悦府二期165平2房目前基本在3200-3700万区间（楼层、朝向有区别），招商玺家园03/04户型123-127平2房可作为其平替产品，并且短期上限为悦府二期165平2房同等单价20万+。

02招商玺家园选房攻略



招商玺家园缺点比较多，如得房率低、小户型123-127平偏多、学位较为一般等，但其核心卖点为一线永久无遮挡海景。因此，招商玺家园受众人群为年轻二代、终极改善这两类人群。





01、6000万+门槛预算，首选425平 。买不买的到，看运气。



02、120多平要首选3/4/5栋03/04户型中高层，客厅、主卧、次卧均全部东南向拥有一线无遮挡海景。

2栋03/04户型由于靠近边缘位置，看个人是否喜欢，作为次选。





03、2栋01、3栋01户型由于均朝西南向，看太子湾地块其他商业、写字楼，景观有遮挡，超高层或有部分海景；加上仅做2房，性价比不如2/3/4/5栋02户型3房。



04、5栋01户型受4栋、2栋楼栋遮挡，视野不开阔，基本属于最差选择。

小结：

01、6000万+门槛预算，首选425平。

02、3/4/5栋03/04户型＞2栋03/04户型＞2/3/4/5栋02户型＞4栋01户型＞2/3栋01户型＞5栋01户型。

PS：

关于价格问题，6月太子湾泓玺备案均价11.03万/平，临海揽山现房备案均价11.5万/平，因此预计项目备案均价大概率11-12万区间，但大户型价格估计会拉开到14万/平起步。（具体以KFS信息为准）