2023年全球房地产投资展望

自以为很帅

全球知名的房地产服务及投资管理公司高力国际在最近发布的报告中提出了2023年房地产行业投资的八大主题，具体内容如下：
1.价格将在宏观市场稳定前完成调整
2023年房地产市场将继续价格发现之旅，但通胀和不断上升的利率对投资者决策的影响也会逐渐显著。一些市场目前已经看到了价格修正的迹象，特别是在2022年第三季度，资本化率上升了近100个基点；然而在另外一些市场尚未出现任何价格修正，这表明了每个地产市场及其细分领域“着陆”、“企稳”和“复苏”的时间将显著不同。
总体而言，高力国际的一致意见是：随着利率和经济前景不确定性的消散，全球房地产市场将在2023年中期企稳。


2.动力是关键
整个市场的情绪明显低落，投资者的首要目标是“生存与稳定”，其次才是寻求增长。因此，投资者让资产进入稳定状态的速度将是促使市场转好和向上增长的关键。但现存挑战是市场仍易受到各种不确定性带来的冲击，这些冲击的负面影响会阻碍市场的前进。
3.接受“意料之外的事情”
目前来看所有市场的经济不太可能平稳着陆，不过一旦价格水平变得明确，房地产市场就会为投资者带来稳定且长期的投资回报。然而影响决策的因素每时每刻都在变化，而不是以月或者季度为单位，因此许多作为决策参考的数据、分析和衡量标准的效力大打折扣。货币波动性是另一个需要投资者关注的因素。投资者无法准确预测未来的融资成本，而且对新投资机会进行建模是十分困难的。资金持有者仍然认为市场价格变化不够显著，这造成了一种“明天可能会更便宜，为什么今天买入”的心理。尽管市场每天都在从变化和各种传闻中汲取能量，但它不太可能获得真正的动力。



4.机会很多，无需悲观
当前情况与过往金融危机的后果并不相似，目前流动性依旧良好，杠杆率处于较低水平，大多数的资产需求仍然健康。然而资产价值将受到向高利率转变过程中的负面影响，因此一些困境将在2023年变得更加明显。投资者将面临再融资的压力，而且这种情况将不仅仅局限于那些投资了较晚周期或高风险资产的投资者。另一方面投资者已经在关注潜在的且有价值的投资标的，同时大量的机会基金也已处于筹备状态以为未来的优质资产交易做好准备。上述现象将在2023年格外显著，同时这也将有助于推动新的定价水平。



5.投资平台精简化和私有化
公开上市的投资者继续以低于资产净值（NAV）的价格交易。尽管这些折扣在逐渐降低，但我们仍将看到一些风险偏好的私募股权机构和其他现金充裕的投资人在这些已上市的细分领域建仓，具体方式如购买可转换债券等。
紧缩的宏观环境同样也意味着一些由开发商和资产所有者建立的大型投资平台的运营成本变得格外高昂。这将导致大量的资本配售因为那些表现不佳的资产将会被出售以使财务报表数据更加靓丽，同时也是对大型投资平的精简化和私有化。
6.从股权到债权的转变
随着资本成本的上升，投资者逐渐意识到债权投资可能比股权投资更有利。随着越来越多的投资者不断探索各种债权投资方式例如夹层债、过桥贷款和项目融资等，我们见证了债权投资领域创新力和活跃度的提高。这有助于填补流动性缺口和重新调整市场定价。



7.细分领域；资金流向高质量资产，同时关注基本面信息
在全球范围内，办公室、工业、物流以及多户住宅/BTR（build to rent定制型长租别墅）等地产业态仍是首选，但不同地区的投资偏好有所不同。尽管全球一线城市的核心资产仍是首选，但那些与人口和经济变化紧密相关的业态比如多户住宅/BTR（build to rent定制型长租别墅）、学生公寓和高端住宅等也在推动投资从主要城市向外转移。这也会促使投资者（特别是欧洲和美国的）将目光投向第二、第三线城市。



8.可持续性驱动决策
与寻求高质量资产密切相关的是投资者对ESG（环境、社会和治理）评级的逐渐关注。这不仅是出于监管和声誉的原因，也是对业主需求的回应，并可以在长期上平衡运营成本。现在投资者更偏好那些具有明显可持续特征的资产，并预期这些资产能够产生溢价。