招商江山境详细评测（三）-学校配套？

那就请你滚

之前在招商江山境详细评测（一）-片区与教育一文中预测了江山境的学校，昨天（3月21日）下了预售证，同时基本上“官宣”，我只能说和之前的判断基本一模一样。但考虑到还是有不少朋友拿不准，我就这个“官宣”做最后一次解读。
    首先为什么昨天晚上“官宣”，首先昨天正好下预售证，马上就要认筹了，再不宣，等开盘蓄客不足就都来不及了。


    还有个原因，3月21日城发集团在江山境这边召开了观沙岭城市更新的推介会，作为更新首开项目，这个时候官宣再为合适不过了，背后显然意味着城发对这个东西至少没有明确反对。



    江山境到底配不配套？来看看“官宣”的内容：首先这个官宣是招商蛇口出的，不是教育局或者城发集团出的，但招商不是那种民企开发商，这种问题上是不敢乱说的，是否可以理解为内容是得到默认的？这是第一点。
    第二点，上面写的是两个点，一是“九年制配套”和“在片区内统筹解决”。前者，意味着配套，但这个配套大概率是不会在交房前官宣的，就像我在评测（一）中说过的。后者，虽然是统筹解决，但目前片区内规划的学校已经全部确定，可预期的未来也不会新增其他学校，所以基本上是确定的。唯一不确定的就是小学到底配套哪一所，这个我觉得问题不大。
    下面详细就第二点做解释。
    首先为什么不官宣配套？探寻这个问题，必须回到配套的原则上来。



    最初配套入学，必须是配套全资建设、出资建设，或者交配套费才能实现。后来梅溪湖开发，又多了一个模棱两可的“从一级开发商金茂、梅溪湖公司、振业城公司”拿地也能配套。江山境前两者肯定不是，后者看上去是，毕竟是从城发集团手里拿的地。但同样的，在洋湖从城发拿的地却又是片区整体派位，所以具体怎么操盘，其实也看主政者的思路。
    目前我们看下来，如果不配套建设学校，政府不愿意做出在楼盘交付前做出配套承诺，一来有违教育公平，二来万一出什么差错难以交代。
    这不是没有先例，招商雍山湖一二期是从麓山投资手里拿的地，当时也是类似的情况，不确定配不配套，后来招商自己官宣了一个“雍山湖&麓山府享同等初中入读政策”。


    关于这个，很多人解读为同样配套入读，有的人解读就是读同一个学校不配套。我认为就是配套，但配套不会官宣，交房后报名系统直接可以选。所以你去问政府，政府也只会回答会有方案，待交房后公布。如果你解读为交房后嘎你韭菜，也不是不行，但我觉得一是没必要，二是概率太小。


    同样我们再看梅二的绿城招商桂语云峰，教育局还是不做承诺，这本身是正确的，因为他们不符合最初“必须是配套全资建设、出资建设，或者交配套费”这个原则。但由于是从一级开发商手里拿地，最后交房后，在报名系统给你安排配套入学它也是没毛病的。


    你可能会说，这样会不会有风险呀？会不会不确定呀？没人能给这种承诺，因为不合规，一个极端情况是某一年突然涌出来一堆这种小孩来读书，但这种概率太小，即便小概率事件真的发生，到时候还可以通过房户一致等几类原则来排除生源，再加上未来小孩逐渐减少，这个问题发生的概率太低了。
    而且老实说，南雅这个学校就是为观沙岭城市更新修的，足足60个班，以后的生源中，就读政策一定不会更优于江山境（能配套的楼盘，都是江山境这种要配不配的配套），所以江山境没有半点必要担心。讲白了，这个盘后面除了这一堆城市更新的配套外，还会有不少派位指标到滨江、市府的小学。
    我觉得这话已经很明显了。毕竟如果真配建交了钱给你出文件，那又是另一个价格了。
    至于南雅行不行这个问题，我也讲过很多遍了，这个学校不会差，管他是南雅还是XXX，这个生源放在这里，谁来都差不了，再差，他也是个第一档末尾第二档头部的学校。
    下一个问题是，麓二或者实二，到底是哪个小学，我认为没有必要纠结。首先，岳麓区和其他区不太一样，交房前凭合同是教育局统筹安排，现在学位不紧张，统筹必然统筹到麓二，交房后，实二修好了，教育局会根据情况看到底配套哪一所，注意，不是就近哪一所，是配套哪一所！！！至于这两所学校到底哪所好，我认为差别不大，非要较真的话，可能实二的生源好一些，师资什么的真没啥区别，不要纠结了。
    最后我反而想说说招商这种开发商已经很实在了，住宅才修了一栋，花园城商业明年就要开业了。对比一下长沙各路牛鬼蛇神，交房N年了商业还是一片黄土，这种太罕见了。


    在现在河西万象城要开业以及观沙岭片区入住率还没有上来的情况下，这个商业，大概率是要坑招商几年的，所以我觉得，营商环境还是搞好点，少说点大话，给开发商的承诺落实到位。
    最后，结论就是，这次官宣符合预期，没啥变化，该冲的冲，瞧不上高容积率的就等等也没毛病。
    为了防止被举报以及免责，以上内容均为本人根据实际情况做的推测，仅供参考，毕竟也没人给我钱，所以以上内容不构成对政策的妄议也不构成推荐或者承诺，请自行判断，觉得风险高的不要碰谢谢！
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