2022年中国房地产行业分析

谷殿生

一、房地产开发投资完成情况
1—4月份，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%；其中，住宅投资29527亿元，下降2.1%。
二、商品房销售和待售情况
1—4月份，商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。
三、房地产开发企业到位资金情况
1—4月份，房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6%。其中，国内贷款6837亿元，下降24.4%；利用外资38亿元，增长129.4%；自筹资金16271亿元，下降5.2%；定金及预收款15357亿元，下降37.0%；个人按揭贷款8037亿元，下降25.1%。
四、房地产开发景气指数
4月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为95.89。
首先：成交面积、成交金额4月全面低迷
1—4月份商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。
拆分单月数据可以看到，4月单月销售面积销售额，同比均出现了非常明显的下调。是5年来市场最低值，成交额同比下调超过46%。
其次，楼市低迷， 2022年主要是疫情影响
楼市在1-4月出现明显下调的原因主要有：、
1：市场未恢复信心
2021年楼市房贷排队现象严重，严重制约了楼市成交。房贷全面收紧，虽然最近有所恢复，但市场信心没有全面恢复
2：2021年疫情波动导致前值过高，2022年4月全国疫情影响巨大
整体看，因为2021年整体市场上半年萧条，下半年井喷，所以去年下半年整体数值较高，2022年4月整体疫情影响巨大，特别是2021年4月整体市场活跃，出现了同比数据明显下调。
3：楼市宽松政策井喷，但暂时市场还未完全见底
经过几年的深度调控，房地产市场显现出一些疲态，加之相关部门对房地产开发企业在融资端的监管，让企业压力倍增，新房降价销售的现象在一些城市和区域逐渐增多。
2022年楼市政策全面企稳，超过130城市发布稳楼市政策
楼市宽松政策井喷，但暂时市场还未完全见底
经过几年的深度调控，房地产市场显现出一些疲态，加之相关部门对房地产开发企业在融资端的监管，让企业压力倍增，新房降价销售的现象在一些城市和区域逐渐增多。
整体看，2022年开年房地产调控政策相比之前延续了四季度政策方向，随着信贷政策的稳定，各地房地产稳楼市政策频繁发布，
4月来，各地房地产政策继续延续2022年一季度来政策宽松趋势，多城市发布不同力度的房地产宽松政策。
截止5月15日，虽然有小长假影响，但房地产稳市场、救市场的政策不停发布，简单的数数，已经超过30城在5月前15天发布了各种救市政策！
4月29日中央政治局会议的定调，非常有利于各省市按照“因城施策”的原则出台政策，出台政策的城市已经开始井喷，出台的政策力度越来越强。房地产仍是中国经济的稳定器、压舱石。房地产在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，所以各地楼市密集出台超记录。从5月数据看的确是这样，5月截止13日下午3点，累积已经超过30城市当月发布了稳楼市政策超过30多条。
第三：新开工等数据也全面下调，背后原因核心是三条红线等依然严重抑制了房企融资，特别是私企开发商基本全面暂停，房地产市场全面速冻。
第四：4月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为95.89
疫情影响最近楼市，本来一二线热点城市出现的小阳春迹象也被冰冻。



第五：未来楼市企稳要看疫情
后市预测，楼市走势看疫情，目前稳楼市政策力度不大
相比往年楼市调整博弈期很长，楼市下调缓慢，本轮市场因为很多大型房企被抑制了融资渠道，叠加销售端按揭放款放缓，楼市调整速度非常快，从价格的下调速度看，刷新了历史记录。



但随着政策的逐渐稳定，特别是2021年四季度来，信贷政策的企稳央行不断释放维稳信息，个人按揭房贷数据出现了止跌，但需要注意的是，当下楼市面临的问题已经不只是房地产问题，更多是对经济的预期问题，疫情不稳定，市场很难稳定。



对于当下市场来说，昨天央行的降低最低房贷标准只是开始，应该有更多的利好！才能稳楼市。