房地产数字化建设及投资买房探讨

简单一句话

一、房地产行业的发展现状
万科老总郁亮2018年说过“活下去”描述地产行业现在的窘迫，2018年上半年万科的销售额达到3047亿，持有现金1595亿元。根据公告，当年1～8月万科销售额已达到3881亿，位居第二，但万科居然喊“活下去”。
这两年疫情、俄乌冲突、中美贸易战、房住不炒、三道红线、集中拿地的背景下，房地产行业已经由过去的只要盖楼就赚钱、快速扩张的重资产模式，逐步转变为盖楼不一定赚钱的，保证现金流安全的多业态发展的轻资产模式转变。
在2022年上半年就有30家地产公司宣告暴雷，暴雷之王--恒大、世茂、大发、华夏幸福等等，这些企业都是现金流出现了问题。地产行业遇到“融资难”“拿地难”、“卖房难”、“盈利难”、“管理难”的压力，五座大山，迫使地产企业持续向多元化、加强内部管理、加快从建设到运营转型的步伐，房地产行业已经由过去的快速扩张的金融投资属性逐渐回归到稳健发展的制造居住属性。
这就对房地产企业管理经营提出了更高的要求，需要企业内部高效地运转，领导及时、准确的决策能力，保障企业现金流安全、利润、规模。除了需要BIM技术还需要企业内部的管理系统数字化来支撑高效运转。

二、房地产行业数字化建设分享（开发板块、物业板块、商业板块）
房地产行业的常见业态：房地产开发（卖楼）、商业、物业、产业、养老文化等等。今天只介绍房地产开发、商业、物业三个业态的数字化建设。
（一）房地产开发板块，房地产开发整体流程：投资阶段、前期准备阶段、项目建设阶段、销售及运营阶段。
（二）物业板块，现金流最好，这两年物业公司争相拆分奔赴香港上市。
其实除了我们平时接触的物业停车、门禁收费外，物业业态也是很丰富的，整体流程从物业拓展、接管、运营、续签、退出全流程管理，也有投融并购部。
物业也是多种经营的业务板块，股权投资、开发商的前介服务（建筑物检查）、案场服务（负责卖楼接待）、住宅物业、社区公共场所、商业物业、装修服务、电商服务等等。这些都是物业的收入来源，并不是简单地收物业费。



十大物业品牌公司

而物业数字化除了支撑收费计费的基础服务能力，还需要联通用户、服务商、设备、员工。让前线员工方便、高效，让设备智能、让用户体会到尊享服务，挖掘客户的购买服务。
（三）商业板块，商业地产具有商业和地产的双重属性，既要做好地产业务的运作，还要做好商业运营的运作。
商业物业是越经营越增值的，持有经营实现商业盈利和相邻物业升值，提升开发企业知名度,增加股票在资本市场上的吸引力，但这两年因为疫情的影响商业地产确实不那么好过。商业地产的数字化从招商管理、合同管理、运营管理、商场销售、结算、会员管理。实现购物一体化、运营一体化、业财一体化。
而商业地产、房地产开发、物业服务价值链可以共享，商业模式可以互通的，通过住宅地产的购买、物业服务的提升，提高与业主的粘性，再拓展多种经营模式如：社区电商、洗衣、服务、洗车，实现业主资源的价值利用，商业地产提供服务协作如送货到家等，实现交叉销售价值。在商场里通过会员画像分析，挖掘潜在客户，提供购房优惠，成为业主。最终回到地产开发，业主朋友圈折扣优惠实现价值再购。

三、地产投资策略探讨
从投资企业角度分析，个人觉得尽量买头部央企国企股票，现在地产虽然低迷，但股票也很低。上市的物业公司也是值得关注的，特别涉及到多种经营模式的物业上市公司，在地产板块盈利还是很不错的（注意关联交易报雷）。


购房时要谨慎：
1. 尽量买现房，至少不存在烂尾的情况
2. 开发商尽量选择国企、央企背景或者经营比较好的房企，如万科、华润置地、金茂等，至少不会轻易倒闭
3. 如果是投资尽量买在新一线城市或着二线城市，或者房价没有怎么长起来的城市