中国房地产的未来走势，你怎么看？

豪爵铃木

地产狂飙20年，然后呢？
2023年，房地产没有迎来属于它的开门红。30个检测城市成交面积“同比下降34%，环比下降41%”，现实给予市场的热切期望一击重击，飞扬的苗头怦然坠地。在2022年，地产政策“一箭又一箭”，改善房地产市场资金面，对个人“解限购”、“降首付”、“降利息”。回应这一系列政策的是冰冷的“成交量下降”。


当时间进入2023年2月，各种火热的二手房成交数据却让1月数据显得魔幻。有人说1月的难堪数据归咎于春节，2月数据回暖彰显房地产元气愈渐恢复。可即使如此，当我们回顾过去一年的商品房销售额时，会不由自主地悲观：中国房地产难以再现2008年和2016年的大涨，连维持现有房价都显得力不从心。



数据来源：国家统计局

房地产这一拉动经济高歌进取、所向披靡的巨兽开始疲软。投资者可能将要面对这样一个现实：房地产开始进入了存量市场。
从增量市场到存量市场
商品房数量从疯狂的增长到缓慢爬坡，房子的数量好像快到库存积压的状态。
2022年开始，各方达成了一个共识 -- 房只住不炒。然而，这其实不是2022年才提出的新概念。在房地产这匹马出栏的2003年，温州大妈横扫上海陆家嘴房地产的那一年，国家首次发出“房住不炒”的倡议。
尽管如此，中国房地产还是开始了它的狂飙之旅。而要实现房地产的快速发展，一是有人，二是有地。
彼时，福利分房制度结束，中国住房进入商业化，供需关系逐渐显现。过去保守一家老少七八口人挤在一间房里的中年人看了希望。这一群体乘着改革开放初期的浪潮，赚到了钱，储蓄增加。同时，他们还有改善生活的强烈需求。他们是60年代的婴儿潮一代，数量庞大。他们的后代，回声潮一代同样拥有巨大的购买需求。在这样庞大的刚需人群后面，还有疯狂的炒房客们。



来源：国家统计局

房地产开发商几乎不需要去担心再次发生90年代海南的房地产泡沫，在他们眼前是看不见头的房价，一望无际的蓝海。在旺盛的需求面前，他们迫切需要解决的问题 -- 建房子的土地。煤老板要煤矿，地产商就需要地皮。
这一问题的答案是土地使用权出让。与香港土地批租制度相似，地方政府出让土地使用权获取收入。在这个过程中，政府通过土地使用权出让这一行为本身获得第一笔钱。同时，政府通过将土地作为抵押品进行贷款，信贷得到发展，银行业蓬勃向上，进一步增加收入，政府在收入上赢两次。所以，房地产腾飞的二十年也是土地出让金爆炸式增长的二十年。



数据来源：choice、国家统计局

在这简单的供需逻辑下，房地产走向库存市场也不难理解。在地产神话开始的2003年，开发商眼里只有不断上涨的价格，人口更新换代带来的新需求，但时间从没有向他们承诺一个永远增长的未来。
通过将人口与房地产繁荣相联系，翟东升教授解释了2008年、2016年房地产的暴涨，还预测2027年还将有一次繁荣。但是，我们可能等不到了。毕竟，这一预测基于回声潮一代购买人生第一套房和他们的父母购置养老房的需求。
现实给予这一理论的回应是低初婚率、低婚育率、新生人口的减少、城市化进程见顶，一切的一切都在暗示一个不明朗的未来。
房价，涨还是跌？
二月及三月初，不少地区二手房成交火热，超一线、一线城市房价出现上涨。可除此之外，还有一个被媒体掩藏的消息是，不少地产商在降低首付比例，甚至愿意替购房者垫付首付、偿还部分利息。这仿佛是芬布尔之冬后初升的暖阳。
收割刚需者金钱的开发商何时成了善人？
当我们再看地产的供需关系时，我们会发现购房者要还债，地产商要还债，政府也要还债。
在这转动的地产经济循环中，政府以低价转让工业用地使用权，招商引资，吸引劳动力；再高价出让商业用地，开放建起高楼。同时，政府还会将土地作为抵押品从银行借入大笔资金用于基础建设。
政府怎么还钱？基础建设投资长，回报期长，前期基本没有收入。但推高房价，进而推高地价，用溢出收益还债，就可以很好解决这个问题。
这也就意味着，房价必须稳，不能急速下跌。现实的例证就是，2021年，“房价限跌令”进入大众视野。那房价还能涨吗？对于超一线、一线城市，房价还有有限的上涨空间。而对于二三四线城市，房价不跌已经是老天爷保佑。
地产解药
2月15日，《求是》杂志刊登《当前经济工作的几个重大问题》，文章指出要“有效防范化解重大金融风险”，房地产问题、地方债务问题均列在其中。在野马奔腾二十年后，让房地产停下来，安稳迎接应有的终局尤为重要。
地价不能更高，也不能太低。地方财政从哪里补缺口？答案是：征收房地产税。
征收房地产税的说法由来已久。开始时，大众讨论征不征，但，现在讨论怎么征。
征收房地产税有很多好处。
征收房产税能够打击房地产市场的投机行为，缩小贫富差距，补充政府财政。现实的压迫，以及未来的美好前景都在推动着更完善的制度迎接房地产税。
政策永远面对效率与公平的博弈。既要保证征得公平，不损害大多数人的利益，又要保证征得效率，确保征得好。也正因此，房地产税迟迟无法真正推行。但在当前视角下，我们几乎找不出更好的方式解决这一问题。
对于投资者，现在买房绝不是一个明智的选择。即使刚需买房，也需要等待。二三线城市房价还在探底，超一线、一线城市还在上扬。在政策帮扶、投资者围观下，下探深不见底，上升空间有限。
我们不如再等一等，等房贷利率稳定，等国有土地出让金数据改善。
倘若我们等到的是房产税，那租一套或许是更好的选择。
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