中国的房地产与老龄化

肉松

作为一名非经济人士，看到最近的4月份的经济数据，也看到人们有的都在呼吁对中国的房地产进行松绑，实际上中国许多城市都已经出台了相关政策，比如苏州、深圳、长沙。同时又看到由于上海疫情，导致敬老院的老人“被死亡”，以及中国已经来到了老龄化社会，正在逐步加剧老龄化，未来养老将是一个社会的重要问问题，同时也是经济增长点。
最近也看到有关文章讲到日本的老龄化及日本的养老方式，日本存在社区养老、养老院，社区养老既可以提供上门服务，又有几十个床位，方便临时不方便照顾不能照顾自己的老人（可能是病句）。同时我也看到中国的敬老院的发展水平不足，这不仅与中国敬老院的发展时间不长有关，同时也由于中国传统观念的影响。但与此同时，我也看到某保险机构目前正在几个重点城市，建造老年养老公寓，类似高端敬老院，还供不应求。
这时我萌生了一个念想，为什么不将中国的房地产建设由以往的传统房地产建设，引导到养老社区建设上来呢。原因有二，其一是中国大部分城市已经有了相当一部分的库存，目前不是特别缺少重复的楼房，其二是中国的养老问题也没有一个很好的解决方案。
所以我在想，中国为什么不趁现在规划，趁着经济、房地产的压力，转变为变革的动力，建设中国特色的养老社区。
中国养老社区是将地方政府、房地产、其他保险投资机构集成在一起，构成股权似模式。将以往政府卖地，一本买卖，转变发展模式，由销售转变为类似北京共有产权房，政府靠出让土地来换取未来养老社区的股份，同时房地产开发商没有了拿地成本，将盖好的房子可以换取投资的股份，或者将其转让各位保险公司或其他投资机构，同时盖好的养老社区由专门的运营机构运行，培养专门的养老运营机构。
我认为养老社区与传统房地产最大的不同之处：
其一在于设计环节，其设计用途专门为老年人设计，所以不仅要建设有医疗机构、同时还要在设计的放方面面考虑到不同身体健康程度的老年人，比如在上下楼梯、关开门等细节上。同时老年社区可以是多种户型，同时要考虑到子女陪同父母一同居住的问题。
其二是运营环节，可以是购买或租赁（经营）组合的模式，都享受同等的待遇，但不能丢失其主要作用，可看项目的运营阶段，若在项目初期资金缺口较大，可以出售，但当供不应求时应以租赁（经营）为主。
当然，中国特色养老社区的落地，仍需要很多问题：
其一：项目立项能否成立：地方政府是否愿意用当下确定的利益去换取未来的利益，房地产开发商的成本及回收能否既保证房地产的健康发展；保险或投资机构是否愿意投资。
其二：股权分配问题，如何分配好政府、房地产开发商、投资机构的股权，同时保证各方的合理利益；
其三：社区设计方案，什么样的社区方案才是最符合中国老人居住的社区；
其四：运营方式，运营养老社区与普通小区物业不同，优点类似万达商城，要考虑到顾客-老人，商场店家-养老服务机构（医疗、康复、营养、娱乐）的关系。
其五：养老服务机构（医疗、康复、营养、娱乐）的管理方面的法规或条文，保证老年人的利益。
其六：养老社区的定位，养老社区的服务、口碑好了，会破除中国传统敬老院的观念。
当然，肯定还会存在其他方面很多问题，不过中国当前面临房地产与老龄化问题，为何不尝试一下呢？​​​​