房地产的未来：人口负增长城市的房价没有未来！

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房地产的未来：人口负增长城市的房价没有未来！
这些天我一直在思考房地产的疯狂到底会如何落幕。
这三年涨的见识足以顶得上之前二十年，狂飙了20年的房地产也终究走到了尾声。
目前地产遇冷，量价齐跌，卖方使用了降价之外的所有刺激手段，效果依然不显著，但同时压抑了三年的刚需需求在释放，热度较之前还是有所提升。
本质上还是房价收入比太高了，高的离谱，大部分人不愿意接盘罢了。
这个事其实上边知道的清清楚楚，所以经济报告里提到房地产的时候也是支持改善房，也就是寄希望于小房子换大房子，郊区换主城区，小城市换大城市。
但这就涉及到一个问题，有钱的同时还需要改善住房的人不太多。
这年头有钱的人谁没有个两三套房子，在房地产失去了投资属性之后的现在，这些人不会有买房的需求了，有钱人没有太多傻的，导致这些人是市场上卖房的主力大军。
这些天我也实地研究了一下房地产，看了一个三线城市的所谓改善小区，每一个小区少的有30、40套房子再卖，多的七八十套再卖，总体下来得有几百上千套优质房产再卖。
这需要的接盘侠似乎有点多，那就顺势接着分析一下有改善需求的接盘侠。
有改善需求的都是剩下的不那么有钱的人，有一套小房子想换大的，郊区想换市中心，小城市想换大城市，现在政策刺激的目标就是这群人。
但改善型住房的价格有点高，绝大部分人需要卖掉现在的房子才能买得起更高一个档次的房子。
这就需要有一批更没有钱的接盘侠来接盘，但这些人是真的买不起，也不愿意买，更为关键的是这些人的选择太多了，可以选择好一点小区的小户型，也可以选择偏远一点的大户型，现在市场上房子过剩的厉害。
三线小城市的改善房产有个千八百套，普通房产有四万套二手房挂牌在卖，选择太多了，更别提还有大片的烂尾楼没有交房。
以目前的二手房交易量来看，根本就没有可能消化掉目前天量的二手房存量，也就是说未来一定会有很多的房子砸到手里，变成纯粹的纸面财富，到时候交房产税，为城市发展继续做贡献。
现在的房地产市场基本都是明牌，大家都能想的差不多，房地产的症结就是年轻人不愿意去接既得利益者的盘了。
所以，现在一直有舆论在吹风，说什么房地产要回暖，很多人也跟着一起起哄，不过也是刺激房价和人心的手段之一罢了。
无非是想刺激刚需去买房接盘，中介赚钱，卖方套现离场，地方有税收，地产商解套，看起来都赢了。
只有最后一批买房子的输了，成为了代价。
目前愿意买房还有钱买房子的刚需真的不多了，所有各大城市又开始抢人大战了。
这两天以深圳和杭州的力度最大。
深圳一楼盘是个人行为，直接降60万的首付，刺激的目标是年轻人刚需上车，为的是回笼资金，效果显著，但被叫停了。
杭州是官方行为，给三孩直接补贴20000块，目标群体是有钱人，拉动的是改善盘，毕竟以轻微的代价换取有钱人定居，怎么都是划算的。
这么来看，还是杭州的政策精准，未来会有更多的城市出台类似的政策，来吸引有能力买改善房的人去定居。
现在有能力有意愿买房的人是少数，有能力有意愿买改善房的更是少之又少。
杭州深圳这样的大城市吸引过去一个，小城市的购买力就少一个。
再叠加经济形势不好，小城市除了吃公家饭很难有合适的工作，没有合适的工作哪来的钱买房子呢，这就导致小城市更难留住人。
所以，即使未来有更大的力度去刺激地产，也只有人口流入的城市才能涨，地产的交易量才能起来。
换句话说，人口流出地方的房价长远来看没有未来。