聊一聊2023年对广佛房市的看法

用户织里家家旺房产

经过了2021年的"紧"和2022年的"松"，目前官方对房地产的表述为：重申“国民经济支柱产业”，“保交楼、保民生、保稳定”成为首要目标。
而从去年年末，笔者在短暂的几个月里面并没有更新，但是已有的文章阅读量有增无减，大概也反映出了在疫情影响逐渐消退，房地产市场的雷该排的排，该爆的爆之后，购房的意向和需求正在逐渐复苏。于是，很多朋友心里都有个疑问：房价还会跌吗？现在还能不能买房？今天笔者就来跟大家聊一聊这个问题。
网络观点一：极端看空派——房地产已"死"，还有房产税等靴子未落地，以后房价肯定会跌。
笔者要说：一方面，从产品生命周期理论来看，房地产，尤其是住宅，的确已经走过了最辉煌的成熟期，但与中国经济发展轨迹类似，在经历了爆发式的“野蛮”增长后，最终目标一定是走向“高质量”发展。所以，房地产已“死”的观点过于偏激，规模、利润下降并趋于稳定，企业运营、产品打造更加精细将成为趋势。另一方面，房价是否会跌，其实房地产税并不是最终决定性的因素，只要市场经济还是主导，最终决定价格的一定会是供需关系。那么城市间的分化就成为了必然。过去城市化导致的野蛮扩张，大放水导致的房地产泡沫，必然导致众多城市出现价值回归。但是人口多，居民收入高的城市且供应稀缺的板块，房价依然有支撑。不要拿日本举例，很多地方都不一样，以后有机会展开说。同时还想说，房价的涨跌并不是简单看看一二手成交量价就能得出结论的，数据要看，更要分析，房地产与其他普通商品的特征不同，价格机制会更为复杂，不要轻易被自媒体晒出的“真实数据”带了节奏。
网络观点二：政策高潮派——政府支持，房地产要复苏了，大家快来抄底。
笔者要说：目前这种声音的来源主要是中介和开发商销售以及有做交易业务的自媒体居多，毕竟利益相关。其实目前政策支持还是以稳预期，保交楼为主，金融层面支持也主要集中再优质企业及国企层面。真要是当成股市那种抄底，很有可能被“抄家”。尤其现在很多爆雷房企，打折一个比一个凶，买房的朋友真的更要擦亮眼睛。现在除了选城市、选板块、还要选企业了。
笔者观点总结：
①房价还会不会跌。这个问题要区分来看，总体上市场经过一段时间的价值回归，之前的泡沫有所消除，所以下降空间有限了。具体到每一个城市、板块，则要结合基本面分析，不能一概而论。即便是一个城市范围内，市场表现也是严重分化。房地产由于其不可移动性，享有稀缺区位、配套、自然资源的房子，必然稀缺。同时，土地作为生产资料（房地产可不止是房子），比其他消费品还多了保值（抵抗通胀）、产生经济效益等特点。结论：优质房产必将随城市发展继续增值，警惕泡沫和规划的空头支票。



房地产最重要的第一是位置、第二依然是位置、第三还是位置

②现在能不能买房。分三个角度来说，一是极致刚需，不单指支付力有限，出于结婚等原因必须买房的也算作这一类。这一类刚需，可以买，但要关注板块、企业信誉等，相对来说，买房的难度最大。因为预算有限，基本够不着特别好的区位，有很多坑要避，买房真的需要一点专业能力，多做功课或者多咨询专家。二是改善型买家，大部分是卖掉老房子提升生活品质的那种。这一类买家，也推荐买。尤其目前个别城市对于改善客户还有政策支持那种，分分钟剩下几十上百万的税。但是，建议优先换到更好的区域，其次才是更大的面积。三是投资客，这部分人其实笔者个人不太建议买。确实是现在房地产的投资回报空间已经不大了，还未落地的房地产税，对投资需求也将再度抑制。中国其实不缺房子，好房子很少，但基本都已经被牢牢攥手里了，又有多少人能买到呢？