解读文化地产发展模式：如何做好文化地产？

幸因余荫

近年来，我国对文化发展的重视程度日益提高，文化产业正迎来加速发展的黄金时期。随着我国文化核心领域与文化服务业的快速发展，文化消费成为了市场关注的热点，表现出了巨大的增长潜力；同时，在文化创意、数字设计、文化科技等文化新领域的创新与拓展下，文化也在不断实现向其他产业领域的融合渗透，提升着其对城市与社会经济发展的赋能作用。
受益于文化产业良好的发展前景，文化与地产的结合也已呈现出了快速发展的态势，成为了当前诸多地产商的关注热点。地产开发企业纷纷重视在地产项目中塑造文化内涵，以文化要素的植入实现地产项目的业态创新、场景创新与功能创新，实现对地产项目综合价值的更大释放。

一. 文化地产的总体趋势

在国家政策以及巨大消费市场的推动下，我国文化产业已呈现出品牌化、创新化和融合化的发展趋势，文化产业正迎来加速提质发展的黄金时期。随着各地“文化+”等发展战略的实施，有效促进了文化产业与其他产业的融合发展，催生出一批特色突出的文化新业态，其中，“文化+地产”已成为文化产业跨界融合的一类重要业态形式，也成为国内房企转型的重要方向之一。
近年来，在新型城镇化和城市低效资源盘活的东风下，特色小镇、城市更新、工业旧改发展如火如荼。同时，国家各级部门相继出台一系列政策文件，鼓励依托特色小镇、城市更新、工业旧改类项目的实施，新建或利用存量物业改建发展文化类产业载体，这为具有丰富载体建设运营经验的房企提供了新的业务跑道，形成文化地产发展兴起的新土壤。借此发展机遇，越来越多的开发商通过自建、投资、合作等方式进入文化地产领域，文化产业园、创意街区、文创小镇、文创社区等文化地产项目也已成为投资新热点。
表一：利好文化地产发展的相关政策汇总



二. 文化地产的主要类型

尽管文化创意类地产项目形式众多，但根据其核心特质来看，可主要分为文化体验型、创意办公型、专业服务型三种类型。
1、文化体验型
在文化新经济时代下，以文化体验为主题的地产项目通常具备较高的个性化条件和独特的产业内核，在项目的开发过程中往往会更加关注项目给各类人群的总体体验感受，以满足各类人群高品质文化体验需求为核心，提供全新的文化体验服务。
这类项目通常具备文化商业、文化娱乐、文化休闲以及文化体验等复合功能，同时依托自身较强的文化内核，通过个性化发展，打造具有地区特色和极强吸引力的文化地产项目。文化体验类项目在实现地区活力人群集聚的同时，也能在整个地区形成较强的游客经济体系。
文化体验型项目在区位选择、发展内核、主要功能以及对开发主体的核心能力要求方面往往遵循如下规律：


案例：北京798艺术区
北京798艺术区位于朝阳区东四环-东五环商圈内，占地面积30多万平方米，入驻世界各地的文化机构400余家，是一个以传统工业资源为基础，以文化艺术产业为核心发展起来的综合型文化创意产业社区，已吸引国内外媒体和大众的广泛关注，成为了北京都市文化的新地标。
798园区是由原国营798厂等电子工业老厂改造、经市场演化逐渐形成的，当前主要呈现以文化艺术、文创配套、旅游服务等为核心业态。
2、创意办公型
创意办公型文化地产项目主要通过对废旧工业厂区的创意化改造或在近郊区域建设创新型商务园区，实现创新及创意元素融入载体环境，形成创新氛围浓厚的社区化、开放式办公空间，满足创意企业及创新人才对个性化办公环境和配套设施的需求。
创意办公型文化地产项目在区位选择、发展内核、主要功能、对开发主体的核心能力要求方面往往遵循如下规律：


案例：上海德必文化创意园区
德必文创园主要采取旧厂房改造方式开发，是为中小型文创企业打造的极具文化创意氛围的创意办公区。园区在旧厂房基础上，创意化布局和打造个性化办公空间，同时在运营中还提供面向中小微企业的成套化企业服务。
园区极具文创氛围，主要风格主体包括中国风、环保风、运动风等，建有易园系列、运动loft系列和德必WE系列，并配有餐厅等服务配套设施。
3、专业服务型
专业服务型项目主要面向影视、出版、新闻等专业属性较强的产业，致力于为此类具有一定专业属性的文化类产业提供集中的、大型的专业化设施服务，并结合相关文化产业的专业属性和实际需求，针对性的提供配套服务。
这类项目的开发运营在区位选择、发展内核、主要功能、对开发主体的核心能力要求方面往往遵循如下规律：


案例：大厂影视小镇
大厂影视小镇位于北京CBD东30公里处，占地近15万平方米，投资额超150亿，云集近百家影视行业上下游知名企业，形成了以影视产业为核心，融合文化、科技、金融产业共同发展的产业生态圈，已迅速崛起成为北京东部文创走廊新坐标，先后承接中央电视台、东方卫视、浙江卫视等机构多款知名电视节目的拍摄和制作。
小镇覆盖影视全产业链包括创意筹拍、前期拍摄、宣发交易、人才孵化、拍摄配套、后期制作、体验展示等七个环节，成功打造形成影视产业全生态。

三. 文化地产的盈利形式

从盈利方式上来看，文化地产主要可分为资产售租收益、专业服务收益两大类。
1、资产售租收益
依托于文化产业概念的包装进行地产开发，从而获取住宅、商业等物业资产的出售、出租收益。
具体形式为，投资企业通过“文化”主题概念的导入，为土地资源获取提供支持，并通过文化类设施的建设和文化氛围的营造，优化项目总体形象，进而通过出售园区住宅、办公楼等相关物业产品获取收益；对于自持类的物业，则通过出租获取租赁收益。
2、综合服务收益
作为文化类产业项目，围绕园区企业日常经营活动提供一系列综合服务，从而获取持续性的综合服务收益。
具体形式为，园区运营方面向入驻文化类企业，尤其是中小微型文化企业，提供涵盖财务、法务、人力、展览、推介等类型的一系列共享型专业服务，从而获取专业服务收益，同时也包括通过为入驻企业提供日常物业服务，获取物业服务费收益。


作者:
金雪 安永大中华区咨询服务总监
梁莞然 安永大中华区咨询服务经理
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