研究与洞察 | 2022年中国房地产市场大宗交易行情概况年度 ...

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2022年是中国经济爬坡过坎的一年。从年初到年末，形势变幻莫测，政策接连出手，难题陆续攻克。
近期召开的“2022-2023中国经济年会”中，专家预测2022年中国经济总量超过120万亿元，预计全年经济增速约4.4%。
高盛最新的预测表明，2023年我国的经济增速可达5.2%。摩根士丹利也调整了对中国2023年GDP增速的预测，最新预计可达5.7%。
在实体经济和房地产投资方面，外资企业继续其加码中国的坚定步伐。
实体经济领域，大众和国内自动驾驶公司地平线达成合作，投资金额约168亿元，这是大众进入中国40年来最大的一笔单项投资；宝马集团宣布加码投资中国约100亿元；世界空调领域龙头大金的全球研发中心落地苏州工业园区，项目投资总额约10亿元。房地产投资方面，友邦人寿以超过70亿元的价格收购了上海北外滩地标项目上实中心，这是友邦成立以来完成的最大资产收购；ESR完成收购55万平方米上海大都市圈物流及工业资产组合交易。
中国市场对跨国投资的强劲吸引力仍然巨大，这也有力印证了中国经济韧性强、潜力大、空间广、动力足的特点，中国经济长期向好的基本面不会改变。
一、主要城市年度大宗交易

据高力国际统计，北京、上海、广州、深圳、成都和西安及全国物流共录得大宗交易约人民币1,789亿元。年末几个重磅的大宗交易公告接踵而至，并相继成为中国大宗交易市场信心提振的重要支撑；同时，地产行业的政策利好不断也正在积极引领市场预期和信心回暖。



北上广深、成都及西安大宗交易总金额



分城市大宗交易总额

二、2022大宗交易买家资金来源

2022全年来看，内资交易金额占比约80%，较2021年上升两个百分点；外资在中国主要城市贡献了超过350亿元的成交，占比约20%。



2022年中国大宗交易买家资金来源占比

如果不考虑物流的大宗交易，北京和上海是最受外资买家追捧的市场，外资完成的交易中有将近90%发生在北上两个城市。



2022年各城市交易买家资金来源占比*

三、2022大宗交易物业类型

从全年各物业类型的交易金额成交占比来看，办公楼依然是目前市场成交最为活跃的资产类别。 新经济类资产商务园区和物流、厂房的交易金额占比26.8%，相较2021年上升了约9.8%。公寓和酒店交易占比10.1%，相较2021年上升了约3.1%。



2022年中国大宗交易物业类型占比

广州和深圳的商务园区大宗交易较为活跃；成都和西安的大宗成交最为抢眼的物业类型是公寓，主要贡献来自于西安市安居建设管理集团在西安完成的10个公寓项目的收购，合计交易金额近39亿元。



城市交易金额按物业类型占比

四、办公楼大宗交易

企业客户买家从2018年起在办公楼交易中占比越来越高，尤其是近两年来，企业客户买家的交易金额占比均超过了60%，2022年企业客户买家占比约为71%。
2020年以来，内资投资型买家和外资投资型买家的交易金额和占比都有显著降低。内资的投资型买家中，主要以金融机构类型的买家为主，比如以中国平安、中国人寿、和谐健康保险为代表的险资，对具备稳定现金流的高品质写字楼收购较为活跃。



主要城市写字楼大宗交易金额

五、产业园大宗交易

中国产业园的交易金额从2019年开始逐年升高，2022年创造了历史新高，2022年较2021年的交易金额增长了约42%。
投资型买家完成的交易较2021年增长了约10%，其中内资投资型的买家受到中国公募REITs发行的影响，持续加码，完成的交易金额较2021年增长了约106%。



主要城市产业园大宗交易金额

生物医药相关产业园大宗交易从2020年开始，成交金额逐年增加，2022年较2021年的交易金额增长了约57%；从买家的资金来源来看，外资的交易金额占比高达92%。



生物医药相关产业园交易金额

六、公寓大宗交易

中国公寓的大宗交易交易总金额从2018年以来呈逐年递增的态势，2022年的同比增长率约为26%。
2022年，内资完成的交易金额同比增长了50%，大部分的买家都会将通过公募REITs上市作为退出的主要渠道；外资成交金额和2021年持平。



公寓交易买家资金来源

从公寓的交易策略目的来看，2022年中以持有运营为目的交易占比约为92%，散售为目的的成交金额约占8%。受益于国家对保障性租赁住房的大力支持，以及保障性租赁住房公募REITs的成功发行，导致持有运营公寓项目的成交金额大幅度增加。



公寓交易策略目的金额

七、物流大宗交易

中国物流大宗交易以覆盖多城市、区域的资产包为主，交易总金额逐年增加。
物流大宗交易的买家以外资为主，近三年的外资交易占比分别高达约78%、89%、75%；2022年的内资买家完成的交易金额同比增长了超过180%，主要买家有中国平安，深国际及京东和菜鸟等机构。
主权财富基金、REITs、保险等长期资本在物流交易中表现最为活跃。



物流大宗交易金额

八、展望2023

• 随着中国不断优化防疫政策，国家坚定不移推进高水平对外开放的步伐不止，市场信心将会极大提振，经济将逐渐恢复活力。
  
• 带稳定租金收入的新经济资产将继续成为包括险资、国企平台公司、Pre-REIT基金等机构投资人的投资首选。
  
• 外资关注一线城市的生物医药产业园、长租公寓，以及有价格折让的核心资产。
  
• 一级发行和扩募将共同推动公募REITs市场进一步扩容，资产类型将更为丰富。未来C-REITs的渗透率或进一步提升。发行人可能向房企延伸，资产类型有望延伸至商办项目。