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一、观点：
近几年，关于中国的房地产总是有两种对立的观点，即房地产唱衰论和房地产唱多论，唱衰的依据大致有：日本房地产崩盘论、供大于需和影响消费等，唱多论的依据大致包括：大而不倒、土地财政、公共基础设施附加值等。本文观点如下：
1、从中、长期看，中国的房地产产业仍会持续发展，会逐渐由资本驱动+需求单一的粗放型增长转变为由资本+技术驱动+需求多样性的高效集约型增长，满足不同地区、不同行业、不同人对于房子的不同需求。
2、“房主不炒”并不是否定房子的投资属性，而是否定投机，规避泡沫。本文认为房地产行业的需求包括居住需求和投资需求，投资需求可以为租赁市场提供房源。
3、房地产供应是多样化的，在保障低收入者有房可住的前提下，让高收入者买到奢侈房产才是共同富裕。
二、说明：
1、本文的多数数字是大约数，多数计算是估算。大方向正确即可，无需浪费时间在精确计算。
2、任何一个行业都会受到经济周期、宏观和微观调控政策的影响，无论在哪个国家都是如此，这也是国内外行研报告都会分析经济政策的原因。中国的房地产调控政策抑制了风险和泡沫，本文不认同某些人总是说现阶段的房地产下行和政府调控制度无关的观点，这不仅否定了经济周期规律也否定了政府调控的政绩。
3、本文是对房地产行业的观点，并不是对房价的观点。房价不仅是宏观经济政策、微观经济政策、供需关系等多种因素叠加的结果，同时有很强的地区差异，当一线城市房价上涨的时候可能您所在的二三线城市房价下行。
4、本文的房地产行业涵盖住宅、商业、配套、工业、物流等多种物业，并不单指住宅，公共基础设施的成本会以正反馈的方式体现在土地和房产的价格中。
5、本文的多数数据来自国家统计局，其中GDP数据分析部分来自未来智库和申万宏源研究。
三、分析：
一）房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。
1、人口决定需求。长期来看，中国的城镇化空间、人口结构和人均住房面积数据表明中国依旧存在潜力巨大的房地产需求，多巨大呢？至少当于美国+日本总人口的房地产市场规模。
1）城镇化空间巨大。首先，第七次人口普查显示居住在城镇的人口为90199万人，占63.89%。《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》答记者问显示2021年是“十四五”开局之年，常住人口城镇化率达到64.72%，但是户籍人口城镇化率仅提高到46.7%，对比欧美75%的城镇化，城镇化空间巨大。其次，即使是城镇化率超过75%几十年的英国和美国，房地产行业对GDP的贡献和房地产价值增长依旧证明城市化率70%不是房地产行业持续发展的天花板。城镇化并不是单指70-75%城市人口或者人均50平米住房，它涵盖整个产业链、商业等一切配套设施、产业设施、结构性调整优化等，长期视角看供给决定了需求，或者叫供给自动创造需求，房地产也是如此。打个比方，你有苹果13的手机，现在出了14plus,你又有了购买的冲动。
2) 0-30岁年龄群基数巨大。第七次人口普查显示总人口141178万人，尽管老龄化趋势明显，但是0—14岁人口为25341万人，占17.95%，按第六次人口普查0-30岁占比41.24%推算0-30岁这部分人口为58221万人，未来都有买房或者换房地需求，这相当于美国+日本总人口的房地产市场规模。
3） 流动人口扩大创造房屋购买和租赁需求。人户分离人口为49276万人，其中，市辖区内人户分离人口为11694万人，流动人口为37582万人，其中，跨省流动人口为12484万人。与2010年相比，人户分离人口增长88.52%，市辖区内人户分离人口增长192.66%，流动人口增长69.73%。流动人口规模进一步扩大，创造了巨大地房地产购买和租赁需求。
4）人均住房居住面积41.4平米，但一二线城市依然紧缺。2016年末我国总人口数量为13.83亿，其中城镇常住人口7.93亿，城镇化率为57.4%。2016年城镇居民人均居住面积36.6平方米，比上年增长2.2%，农村居民人均居住面积45.8平方米，比上年增长4.2%。计算可得，2016年城镇住房存量总面积为7.93亿*36.6平方米=290.24亿平方米，再去扒一下统计局最近五年的房地产行业数据，2017-2021年全国新增住房和商业营业用房面积80.73亿平方米。综上粗略估算，截至2021年末，城镇住房存量总面积为290.24+80.73=370.97亿平方米。反推可知，2021年城镇居民人均住房面积为41.1平方米（注：此处为建筑面积，非使用面积），若按照80%得房率计算城镇居民人均住房使用面积32.88平米。有学者说中国已经人均住房面积50平米了，你信吗？对普通家庭而言，一个三口之家如果能住一个90平米的房子就算很幸福的了，人均30平米。这是由于目前中国住房总量的结构性问题，即二线以下城市和农村住房面积过剩，一二线城市面积依然住房紧缺。假设到2030年中国人口14.5亿人，人均住房面积近50平方米，常住人口城镇化率70%, 减去上面的截至2021年底的城镇住房存量总面积370.97亿平米，则需要新增住房面积136.5亿平米, 再减去2021年底住宅+商业营业用房的待售面积3.5亿平米，剩余待开发建设约为133亿平米，到2030年，年均待建设面积14.77亿平米，按照百城均价16000元/平米计算年均销售额23.64万亿人民币/年。
2、土地作为生产要素的稀缺性，本文不再赘述。本文从房地产作为货币发行的锚的角度出发，中期来看，在尚未找到比房地产规模更大、效率更高的锚之前，城镇化建设和新农村建设的资本获取基础仍旧是土地和房产。
中国投放货币的方法是主要通过外汇占款+货币工具投放（即基础货币）和金融机构信贷（即衍生货币）两个渠道实现。信贷货币规模远大于基础货币，大概7：1左右。信贷规模大小决定于用款需求和抵押物价值，金融结构从风控角度出发都认为后者更重要，这样很容易推导出信贷投放的锚就是房地产，房地产的萎缩就是信贷投放的萎缩，除非金融机构同意改变几十年的逻辑接受纯信用贷款。流动性锁紧何来需求和投资，GDP三驾马车如何奔跑。为什么土地和房产会成为衍生货币的锚呢？
1）所有供给侧改革的本质都是效率提升，政府主要通过货币和财政两只看得见的手调控经济。以土地和房产作为衍生货币的锚效率几何呢？分析得出房地产及上下游对我国 GDP 占比区间在（21.4%，30.2%），这样的效率，舍地产其谁。
A、横向行业对比看，借鉴 2017 年投入产出表，房地产增加值（包括计入建筑业的部分 地产增加值）占生产法 GDP 比例高达 11.2%，在所有细分行业中位列第一；其次货币金融及其他金融服务、零售、农产品、批发，分别占比 7.1%、5.1%、4.8%、4.6%、4.5%， 房地产自身对 GDP 贡献远远高于其他行业情况。
B、从各行业对 GDP 增长贡献率看，房地产行业远领先其他行业水平。2012-2017 年期间房地产行 业对 GDP 增长贡献率达 13.0%，远高于其他行业水平，其后分别为公共管理和社会组织 （4.5%）、货币金融和其他金融服务（4.1%）、商务服务（3.7%）、教育（3.5%）、农 产品（2.7%）等。
C、房地产行业对宏观经济影响巨大，除了行业自身外，它还包括了被房地产拉动的上下 游行业。从投资端，通过引入投入产出表分析，房地产投资完全拉动上下游投资比例 高达 2.6 倍，占比 GDP 为 9.8%；从需求端，针对购房行为间接引起的需求端的增长还未 完全计入，这部分估算较难，我们筛选出汽车整车、居民服务、家具、家用器具、陶瓷制 品、纺织制成品、鞋、文化艺术这 8 个相关行业，行业 GDP 合计占比 8.8%，尽管这些行 业需求并非均由地产带动起来的需求，但仍可见地产对需求端产业链涉及范围之广。因此， 估算行业完全拉动产业链占比 GDP 区间在（9.8%，18.6%）。
D、对比国际上主流国家（美国、日本、英国、俄罗斯），这些国家房地产增加值占 GDP 的比重平均由2004 年10.9%逐步提升到2019 年12.1%；同时房地产增加值对GDP 增长率贡献则由 2004 年 7.5%曲折上升至 2019 年 13.3%。英国1917—2017年，英国名义房价指数上涨888倍，年均涨幅达7%，同期，CPI仅上涨48倍，年均涨幅为4%。美国1946—2006年，名义房价指数持续正增长，累计上涨24倍，年均增速5.4%。说明在全世界都一样，房地产都是最重要的、最大的行业之一。
2）我国虽然地大物博，但是扣除不适合建设的土地（山川、河流、沙漠等）和18亿亩红线耕地后的有效建设用地有限，以此做锚，可以避免货币过度超发。
3、金融会影响购买力、价格预期、投资和周转、库存等可变部分。近期看，随着融资限制和去化率变慢，房地产开发商的资产周转速度和杠杆率下降，资本金收益率会逐渐下降，趋利避害，资本和房地产开发商热度会较过去20年逐渐下降，进而库存下降，“房住不炒”的供给侧结构改革到达目标。
二）国家制度存在支持房地产行业持续发展的逻辑，只要这些逻辑没有颠覆，房地产就会持续发展。
1、土地和户籍地二元制度抑制了城市化进程过快的弊端，同时也造成土地价格上涨和资源配置向城市集中。二元制度存在的初衷就是控制城市化进程有序推进，是政府控制供需的工具。为推动大农业战略、缩小城乡区域发展差距和双循环的新发展格局，随着二元制持续调节，会有更多地土地流转和农民进入城市，土地需要建设，农民进城需要住房和相应配套，必然会推动房地产行业持续发展。
2、土地财政就是各级政府通过整个房地产产业链获取收入用于支持地区城市化、产业化发展的逻辑。这一逻辑在于一个完整的“上游+中游+下游”资金循环链搭建，最终下游可以反过来进一步提升地方政府通过上游拓展财政收入的动力，如此循环便是“土地财政+房地产金融”的完美结合。2021年全国卖地收入8.7051万亿元，同比增长3.5%，占到全国财政总收入20.2539万亿元的42.97%（2020年46%），占到地方财政总收入11.1077万亿元的78.36%（2020年84.03%）。说明土地收入仍是支撑地方财政收入的最主要来源，简单说就是政府100块钱收入，42元-78元来自于房地产收入。政府调控房地产只是为了避免走火入魔，并不是自废武功。
3、鉴于GDP增长面对三重压力，有放松调控的需求，政策调控的本质是在GDP目标和风险防控间求平衡. 研究显示，中国房地产产业本身和产业连占中国GDP的30%左右（其中房地产业本身约占11%，而房地产上下游产业链占19%左右），同时房地产对 GDP 增长贡 献率由 2011 年 12.3%提升至 2020 年 19.9%。只要房地产及上下游产业链对GDP占比及增长贡献率没有大幅下降，它就仍是支柱产业、民生产业、产业链龙头。基于这个逻辑，政府有必要放松调控政策。
4、过去中国房地产市场存在的高房价、高杠杆风险、产业空心化、财富差距拉大等问题，这不是本文研究的重点。但有专家学者一阵见血地给中国房地产制度开了八字药方：“人地挂钩、金融稳定” ，爱思考的人就会发现这是再一次告诉读者从人口、土地、金融和制度四个角度看，人口多、土地少，货币效率是目标。 |
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发表于 2023-1-12 17:05:50
