房地产业与改开深水区(二)

刘惠亮

二是缩表和扩表的矛盾。按照政府对开发商的一般要求，开发商从融资拿地建设到销售回款还债其实是一个缩表的过程，也就是开发商随着房产的不断卖出，存货减少的同时负债也是同步减少的，整个资产负债表都是持续缩小的，最终回到持有零资产的原点和取得开发经营净利润的最低状态，然后在拿下下一块地后再重复这个过程，每个项目经营都是短周期的一锤子买卖，开发商就是多个小锤子小项目集合起来的一个大锤子买卖，如果中国的城市土地都出让完了，开发商的行业寿命也就彻底终止了。

但资本市场并不认可这个逻辑规则。因为，作为企业经营和资本市场的一般认知，全是扩表的实现逻辑。投资方要求做大资产规模，做大企业规模，要求净资产收益率最大化，要求百年老店式的长期回报。

这个扩表和长期化的资本经营要求其实是资本对政府对房地产企业计划经济下缩表和短期化经营要求的否定。如果缩表和短期化经营，开发商的资产负债表会经常跟随开发周期大起大落，其股权所对应的资本价值难以估计，或者说并不很值钱，项目清盘了项目公司就清算分帐了，这也是国内资本市场对开发商难以开展广泛的、稳定的股权融资的主要原因，把开发商逼得要去海外找钱，当然，更多的还是在债券与理财市场直接发债。开发商如果要找资本市场做股权融资或联合开发，就必须明确出股权融资投向是具体哪个项目公司的标的，如果上移到集团公司的股权，就必须保证平抑掉开发缩表的财务现实，否则股权价值难以评测。

于是，开发商就必须同步多拿地、多项目开发，必须错开项目开发周期，虽然表面上资产负债表可以避免大起大落，但这又放大了另一个经营风险，也就是多地多项目经营使得命中差项目的概率大增，导致企业的项目经营平均质量开始下降，反而达不到以前单项目深耕的经营业绩水平了，所谓的工业化、标准化生产房屋的开发模式就出现了，一张图纸盖遍大江南北，好水快流才是重点。

而且，市场上有这种多拿地多项目开发扩表要求的开发商可是越来越多了，每块地的竞争者也就多了起来，虽然绝大部分的城市宗地其实禀赋并不高，市场前景也差，但是开发商为满足资本扩表的要求可是更高，于是这些宗地的竞标价格也就在开发商们的多轮报价中水涨船高了。虽然开发商们项目的经营平均质量开始下降了，可是拿地成本却因为集体抢地的扩表逻辑普遍升高了，企业的综合经营质量可是更差了。

开发商有时甩锅各地的城市政府把地价推高了，你集体不去凑热闹让它流拍自然就降价了，还不请自来，能怨谁呢？可开发商自身要扩表的真实资本欲望和自身项目开发平均质量差的真实能力是调和不了的矛盾，那些神通广大的拿地融资能力丝毫不能补齐自己经营质量差的现实短板，只能说，人间最大的痛苦就是能力追不上欲望，开发商们也不例外。爆雷就像正义，虽然迟到，但从不缺席。

三是地方与开发商合作下的土地财政博弈与中央要求的地方财税平衡的矛盾。改革开放的工作策略是中央掌握基本盘，只作原则性、方向性控制，放开地方竞争，让地方党委自主创新，获得中央认可再上升到国策，是计划管制下的灵活市场开放策略。改开四十年来的主要成就正是在地方党委创新创利的互相竞争和地方与中央、地方与央企的通力合作的基础框架上市场化生长出来的。

九三年分税制以来，由于中央拿走了大头流转税，只把所得税、财产税、资源税这些小税种留给地方，还严禁地方税改费和乱收费，不过开了口子，就是把地方党委开发、开放地方资产进入资本市场的管制给全面解除了。由于地方的主要资产就是土地，土地资产资本化和资本效益最大化就是地方党委与房地产开发商创新合谋的最大工作主题。

在这个主题下，地方政府经营土地，是上游。把土地从农民手里征收上来，估价适用农产品内部收益率；把土地从市民手里拆迁上来，估价适用房租的级差地租。这些土地收储、土地规划和一级开发等工作一般均由地方城投、规划院、财政局、国土局等合作完成，均适用计划方式的工作逻辑，年度方案须由人大批准，然后放到土地二级市场招拍挂，此时的估价方法改成市场的随行就市。这时开发商上场了，开发商经营房屋，是下游，在市场上竞拍土地，按规划意见设计，再找承建商盖房，再按政府限价销售。

地方政府这个随行就市的估价能否实现，能否实现地方党委的土地资本效益最大化要求，能否实现中央要求的地方财税平衡，关键还是要依赖开发商，没有开发商，没有下游，之前的计划经济就没有变现渠道，商业模式就不能落地。

从这个意义上说，开发商是地方党委践行改革开放核心工作逻辑、引入市场经济手段解决地方财税、提高自身竞争能力的主要方式。因为当前地方可开发的主要资源仍是土地，在找到其他标的资产以前，在中央向地方释放流转税以前，开发商这个市场下游就是地方政府商业模式成立的核心，这就带来了两个比较大的问题，也因此，如何升级和优化地方政府与开发商的市场合作关系，就成了当前较为急迫的、事关中央、地方、开发商乃至市场千家万户的核心工作。

这两个比较大的问题其一是除了围绕中央这个工作核心外，地方党委还要围绕开发商这个工作核心。因为地方政府经营土地是收储与拍卖土地间不同的估价方法，存在较大套利空间，但能不能实现得看开发商捧不捧场，取决于开发商卖房卖不卖得动，也就是必须照顾开发商资本效益最大化的市场要求。于是，地方党委组织上得听中央的，套利上得听市场的，或者说是开发商的。如果这两个核心间观点冲突了，地方党委该听谁的呢？这也是当前的前沿矛盾。

这其实还产生了第二个问题，开发商的逐利本性是只专注可盈利资产，对于不可盈利的资产是不关注、不参与的，地方党委和政府必须默许这一点。这些开发商不关注、不参与的资产是城市基础设施、是城市公共建设、是城市配套服务，是城市日常运营，是城市功能的主要体现，也是地方政府的主要政绩，建好管好这些不可盈利的资产才是地方党委开发开放土地资产给开发商的政治原因，才是城市政府提供公共服务与公共产品的本职工作。但开发商们却只拿走了可盈利部分，留下了不可盈利部分。

开发商自己的售房面积必须把为项目建设的所有公共面积都摊算到每一套房屋的户型面积里，并不会只销售套内面积，把建设公共面积的成本自己承担。但到了城市政府卖地给开发商时，卖给开发商的土地只能算红线内面积，却把建设运营城市公共部分的成本自己承担了，这些成本的主要表现就是地方债。地方政府虽然也搞了市场经济，可并没有在市场化中平衡好土地经营与城市建投的成本与效益，随着城市越建越大，卖地越来越多，地方债务也越积越多了，一边是养出了万亿收入的开发商这个工作核心，一边是养出了无法向中央和人民交待的万亿地方债。

九三年以来的三十年，中央满心期待地方党委可以秉承初心使命，带领地方政府和开发商建好管好人民的城市，平衡好中央交待的地方财税平衡问题，虽然很多地方也的确是业绩斐然，却普遍搞出了难以忍受的开发商工作核心和数十万亿的地方债，改开的核心工作逻辑是不是该好好升升级了呢。

当前地方党委主导的城市土地计划经济与城市房地产业市场经济的总体设计依然存在很多缺陷。这其实是一个地方政府强计划主导下向特定对象有限开放的弱市场经济，具有强烈的权利、义务与规则、周期的不对称性，以及资本效益最大化下选择性专注导致的外部性泛滥问题，是社会成本最大化和资本效益最大化均一边倒的商业资本游戏。开发商也只能在土地的二级开发上被动接受所在城市计划经济条件下制定的市场规则，自身经营又存在财务融资渠道狭窄、融资成本高昂、缩表低下经营、短寿命周期经营、销售去化周期较长和开发经营质量低下等问题，也令城市建投与房地产行业普遍充斥着一锤子买卖的短期利益与短视规划。

房子是多了，服务也好了，但并没有达到民众对“成本下降了，收入上升了，人也顺气了，事也不折腾了”的目标。三十年的城市化快步走几乎超越了西方一百多年的城市发展成就，大量三农资源快速变现为城市资产，大量城市土地被快速开发成商业房产，大量的人口与工矿企业迅速被房地产业的征收、拆迁、腾退、置换给安排、清理、消灭或重塑，而开发商自身的逐利经营策略又经常导致城乡功能和城乡生活的巨大失衡，几乎所有的城市乡村那些曾经成立的商业运营模式都被房地产业的高歌猛进薅了一把。

市场对房产、地产其实始终都不缺需求，但城市乡村的发展和开发、人口的增长和对房地产的需求、居民个人和工商企业的收入增长与波动等等各自有其内在的周期和规律，但如今开发商的短期、同城、同期、同质的开发模式有时表现得与这些周期和规律格格不入，经常造成市场局部的过度开发和红利透支，又造成城乡建设与升级的历史欠帐太多，反过来更加造成地方债务的激增。城乡居民对迅速推升的购房、住房成本怨声载道，对相形见绌的收入增长焦虑不安，对城乡缺乏优质充足的配套与服务怨气冲天，更是对高企的房地产价格导致的市场商业模式无法成立而望洋兴叹，而城市的土地扩容和市政空间发展却已达到战略上限，地方政府还必须首肯默许开发商掘取走巨额的居民收入、不必回报城市、不必承担城市长期公共建投和运维义务的事实，而市场则对高企的地方政府债务和爆雷的开发商债务感到深深的忧虑。

早知道搞成如今这么多怨气、这么多债务，土地市场完全可以不开放，在地方政府收储后直接由政府城投组织工程建设和摇号分配，走回计划的老路不行吗？为什么多此一举要引入开发商？还搞个招拍挂方式引开发商做局？地方政府直接获得这笔巨量的居民购房收入还地方债和搞城市建投不就行了吗？开发商拿了卖房收入只会还自己的债，并不承担城市建投与服务的义务，政府给开发商的卖房限价里还得给留出企业的财务费用和利润空间，这都是给居民的购房成本和城市生活上雪上加霜，如今还要在此基础上加收房产税，还要居民、城市和一众承建商忍受某些开发商爆雷烂尾的严重后果，搞到最后地方政府还有数十万亿的地方债无力承担，而城市的土地却已经要开发殆尽了。引入开发商的确分散了地方政府独立承担开发城市的重担，城市面貌短期内焕然一新，但随着房价收入比的加速增长，各地房地产业商业模式的边际下降也加速了，这些问题其实就指示出了深水区下今后地方党委开发城市土地的新商业模式设计思路。

核心原因正在于中国城市房地产业这种弱市场经济的开发建设方式过于狭窄、过于有限，这种有限体现在城市政府“开发资产形成市场资本”这个工作逻辑上，体现在地方党委间的互相竞争把焦点集中在了土地财政和城市开发上，体现在房地产开发企业的市场准入过于狭窄，体现在房地产业开发融资的市场化渠道过于狭窄，体现在房地资产的交易方式和交易规则过于狭窄，体现在城市规划和建投服务的市场标的过于狭窄。既然是要秉承人民政府为人民、人民城市人民建的执政宗旨，又要照顾到城市土地只能出让带有年限的使用权现状，还要满足人民对成本下降和收入上升的普遍要求，还得解决目前积攒已久的地方债务，以及目前各地方政府较难平衡的财税收支缺口，结合当前地方政府土地收储一级开发的计划经济模式，可以引申出一个“泛人民股权+200城城市数字网格开发规划+中国城市建投联盟+开发租售并举+城乡入籍资本化+集体土地市场化+数字化社会生态管理+**”的中国新型房地产泛市场化开发开放模式来。

透视房地产行业的市场开发问题，我们能清晰地看到“开发资产形成市场资本”时资本对社会逐利化改造的后果，那就是资本只关注可盈利、可增值部分，只带走能形成收入、能创造价值的部分，而其余的不可盈利、不可增值的部分，不能形成收入、不能创造价值的部分，资本是既不关注、也不带走的，这种“开发资产形成市场资本”最后所形成的成本和债务依然要全社会自己承担，“防治资本逐利的巨大外部性问题”也就成为我们把改革开放事业进行到底的一个极其重要的核心工作逻辑。“计划和市场孰优的评测”、“开发资产形成市场资本”、“防治资本逐利的巨大外部性问题”，就是本书总结的今天改革开放事业最为重要的三个核心工作逻辑。

类似房地产业这种具有泛社会化会产生广泛影响的市场领域，一定要开发出满足资本效益最大化的商业模式来，还要纳入地方政府间商业竞争的考核范畴，本身就是极具争议的，另外还有医疗、教育、环保、安全、金融、货币、社会保障与公共福利等领域，如果一定要遵从资本的市场化工作逻辑，其后果可能是灾难性的。要真正贯彻改革开放事业最为重要的这三个核心工作逻辑，还是要建设强大的公共服务和约束系统，建设优秀的社会成本与公共效益评价体系，以及转移支付和财税调节机制，来精准制定“计划和市场孰优的评测”和“开发资产形成市场资本”的成本、风险、收益对等的均衡策略，来精准约束资本对社会的逐利化改造后果，防止资本出现只砍树、不种树的严重局面，避免社会出现资本食利、福利空转的社会失衡，办法还是建设公共产品的开发设计机制和市场招标工作，积极培育市场中主动反对资本过度开发、主动防治资本外部性问题的市场公共机构，这也是我们避免陷入残酷世界的长期工作，也是我们积极完善这个不完备世界的必由之路。