对房地产的认识

郭小贱

首先，今天我写的可能会有些偏多，有时间和耐心可以了解一下哦，字数有2679字。
1.什么是经济危机?
经济危机的本质是缺乏流动性(就是流动不起来了，就是牛奶倒掉重新生产了，让它转起来，让市场转起来）这时候会有人说，过去20年的经济形势，买房都赚钱，但是你敢说未来20年的经济趋势和过去20年会一样吗，现在的门市，商铺已经有价无市了，过去说一铺养三代，我告诉你，未来你三代都卖不去一铺，买个商铺，你就高兴两回，一回是你买的时候，一回是你卖的时候。
2.这时候可能你会问，那学区房是不是没问题?
3.这个需要你去辨别，无论是什么样的房产都是流动性与稀缺性成正比的，什么意思呢，就是说，你越稀缺性的房产，流动性紧缩的时间相对更晚一些，同时越能相对抵御通货膨胀。
4.什么是稀缺性呢?
比如说从全国范围来看，北上广深的房子相对稀缺，那从一个城市来看，顶级地段的房子，学区房，湖景房，江景房，海景房相对稀缺，好的优质开发商，这就叫相对的稀缺性。
再比如还有一点，如果你拿你的房子去银行做抵押贷款的时候，我会发现，如果你是门市房，银行只会按照评估价的50％给你放贷，但是你是住宅，一般不会太差，按评估价的70％给你放贷，为什么呢，银行重点评估的就是房子的流动性，评估什么流动性呢，就是一旦你还不起贷款，这个房子好不好卖出去，实际上考虑的就是流动性的问题。
5.房地产税什么时候会推出
6.通过了解相关政策，我个人认为房地产税五年之内会推出，但是房地产税推出之前呢，房价不会出现宏观上的大涨或大跌，房地产税的推出，实际上不会增加持有的成本，而是不动产登记。
7.很多人把买房当做理财产品，所以说很多人都在买房子，说是买了为了住，改善生活，那只是其中之一的一个方面，但是当租金覆盖不了利息成本的时候，它就是一个吞噬你现金流的资产，但是如果房价继续涨，流动性还很好的时候，是可以的，但是你现在要看一看目前的人口情况，收入情况，贸易环境的变化，你要考虑这些因素，包括现在的实体经济的基本面，经济扩张期是靠杠杆来提高房价的，经济紧缩期是靠降低二手房的流动性来维持房价的。
8.这时候你可能会问我，持有现金贬值太快了怎么办?
9.我个人的观点，贬值了，至少你还有现金流，但是你房子卖不出去的时候，就真的成为不动产了。
10.全世界公认总结出来的三种最抵御通货膨胀的投资方法?
第一是顶级的艺术品(这个一般人接触不到)
第二是顶级公司的股权(这个一般少部分人可以接触的到)
第三是顶级的房地产
这三种投资方法是可以超越经济周期的，或者说是可以传代的。
11.房子为什么降价了呢?
12.从宏观看就是经济不好了，尤其二手房降价了，就是大家都想变现了，为什么想变现呢，因为冬天来了，需要储备一些粮食，好好过冬，等待春天，很多人经历过穷，但是没有经历过从富到穷的过程，储备点粮食比房子更重要，如果经济危机来了，经济寒冬来了，这将是一个很漫长的寒冬，不是二，三年可以决绝的问题，我们首要的目标是活着，先活下去。
13.那怎么实现这个目标呢?
14.就像动物一样，储备更多的粮食，对我们来说就是储备更多的现金，到那时候你就会发现现金虽然贬值了，但你的房产可能就不流动了(卖不出去，没人买了，套不了现)
15.买房建议三季度买房
16.如何谨慎选择房产?
第一收益性，第二风险性，第三流动性，现在这个趋势，流动性应该放在第一位。
17.以每年二手房的储量成倍的增加，现在的二手房越来越难出手了，现在房地产最大的问题是没有接盘侠了，现在楼市还在交易的是两种房，一种是改善型住宅，一种是学区房，改善型住宅呢，一般都买新的，如此下来呢每卖一套新房，就会多了一套二手房，而且越来越多，韭菜不够了，接不住了，你看现在很多城市都搞人才落户政策，这个政策有150多个城市都在实施。
18.为什么发布这个人才落户政策呢?
19.降低购房门槛，给予相对应的补贴，保证你顺利落户。表面上是吸引更多的年轻人才，其实更是为了人口净流入，撑起房地产市场，来让年轻人接盘，本质还是楼市与人口的供需关系。
20.这时候你会问了，现在年轻人没房的也挺多的，这种刚需不能支撑起来吗?
21.刚需购房者更倾向买涨不买跌，现在这种楼市敢轻易出手吗，一出手就即将暴露。
22，现在为什么很多新房不讲价，还天天喊涨价呢?
23.就因为新房如果真的不炒作涨价，就真的没人买了，唯有炒作涨价，新房才可以续命，所以被包装出来的新房市场，只有涨价的理由。而二手房只有一条逻辑，供需关系决定价格。
24.房地产的本质是什么呢?(重点)
25.它其实是国家积累劳动剩余的一种工具，也可以说是整合全社会剩余价值的金融工具。
什么叫劳动剩余呢? 劳动剩余就是你把钱存银行了，就是国家的劳动剩余，你把钱买房子了，同样也是国家的劳动剩余，只有当你把钱吃喝玩乐了，这些劳动剩余才是你自己的，只要你的劳动剩余是一串数字，是个存单，或者说是个房产，那么本质上这些劳动剩余是没有兑现的，都是国家可以使用的，你没有消费到的。比如说，你月收入一万，我直接给你抽走六七千的税，你是不是很难接受，但是如果换做六七千让你买房了，六七块钱让你去还月供了，你是不是就心甘情愿了(你会感觉，买了就是自己的，就会很乐意的接受)，这样既拿走了你的劳动剩余，又不太打击你的劳动积极性，而国家用劳动剩余积累的资本，用于发展军事，发展科技，发展高速，铁路，城乡道路，最后国家和人民实现双赢。
26.如果在细说的话，你大致可以把房地产当作或者是看作，税收的一种工具也可以，与此同时中国石油也是一样，石油是我们日常生活中的刚需，不管是城里人和乡下人，出门都会依靠交通工具，交通工具就得需要石油提供动力来源，为什么大家老会感觉石油贵呢，应该中国的税收都是隐性的，因为国家把税加到了每一升石油里了。
27.那什么时候能有替代它的方法出现呢，也许是高度发达的所得税征收体系，也可能是人民币收割其他国家，这个没法预测，如果有一天不依靠房地产了，也会有其他的方式出现，来继续完成劳动剩余累计的使命，几千年历史都是这样的，所以国家提出“房住不炒”的政策来平衡，这句话什么意思呢，房住，就是保证一手房继续发展，来稳定经济。不炒，就是通过限制二手房的交易，抑制炒房，保住民生，这叫房住不炒。
28.现在很多人怕买完房，房价大跌了怎么办?
29.房价大跌只有两种可能，一种是消费观变了，房子不是必需品了，租房也一样能住，目前看不太可能，老观念了，安居才能乐业嘛。一种是经济危机来了，没钱了，到那时候你会发现活着比房子更重要。只有这两种事情情况可以直接杀房价，让房价大幅下跌。