中国房地产制度简介与分析

雪斌

首先说明的是，本文所指的房地产制度并不是某一项具体制度，而是与房地产相关的一系列政策、措施、法规及人的行为的总称，这里暂且允许我把这一系列内容简称为房地产制度，这个“制度”的主体并不真实存在，只是虚构出来方便我们分析。
---------------正文分割线---------------
----------------------1---------------------
观察世界主要经济体我们不难发现，中国的房地产制度属于较为特殊的一种，可能也只有东亚的邻居们与我们的房地产制度相近。是的，以自由贸易和几乎完全的市场规则（除去一线和个别二线城市）建立起来的商品房制度居然是特殊的一种。因为房产毕竟不同于一般的商品，它至少有以下几个与一般商品或投资品明显的区别：第一，它属于不动产。也就是说一般来讲很难受到损坏或者意外，除非某些强烈的天灾人祸，它即使贬值也至少可以提供给人以使用价值，可以提供给人以最低限度的稳定预期。第二，它同时具有使用价值和投资价值。我们买了房子之后不仅可以自己住或者出租收取使用费用，它还是很好的投资品，近20年来房产的增值幅度远远大于国内的股票、债券、基金或其他投资品，且波动性小，安全稳定。第三，房产这种商品与其他社会服务通常绑定在一起。举例来说，地铁房意味着可以方便的使用地铁；学区房则可以有入学资格；商圈周围的房子则可以方便的购物出行。其实也就是我们通常意义上理解的房产的价值主要来自区位。
正是由于以上种种与一般商品的区别，所以很少有国家把房产当作一般商品对待，即政府不加干预和分配，将其完全市场化。当然，完全市场化的房产制度西方国家也有，只不过西方国家与我们的文化、社会发展程度等不同，所以虽然基本政策、规则相同，却产生了完全不同的效果与影响。下文中我会描述我国的房地产制度的发展和成因，以及它对我们带来的深远的影响。需要注意的是，笔者并不是在批判或赞扬这种房地产制度，而只是希望尽可能的说明和澄清其对社会及人们的影响。至于明晰了这种房地产制度之后我们应该采取何种态度和行为，如何发扬这种制度的优良因素及改善这种制度的不利因素，则不在本文讨论范围之内。
---------------------2----------------------
很多年纪稍大的人都知道，在改革开放之初实行的是单位分房或企业自己为员工集资建房的制度。在当时一个好单位的标准可能就是给年轻人分一套宽敞的房子。当时的房子谈使用价值或者投资价值都显得有些荒谬，因为那时人们只有对房产的使用权而没有处置权，也就是说房子是只能自己住而不能出售的。随着政策的不断调整，1991年之后房产商品化崭露头角并逐渐成为主流，单位分房则慢慢退化为住房补助或其他补贴。伴随房产商品化而来的还有房产的确权，也就是说国家明确了那些分来的房子的产权完全由个人所有，个人可以随意处置出售自己的房产。
与商品房制度同等重要的一点，是地方政府的收入严重依赖于土地财政。改革开放初期，在当时的发展自由市场、政府做甩手掌柜、放任自流的时代背景下，中央政府对地方政府进行了一轮放权，实行“划分收支，分级包干”的财政包干体制。即中央政府给予地方政府一定程度的财政自主权，要求地方政府为本地的财政收入和支出负责。1991年后，新任总理上任，以强硬措施，雷霆手段推动经济改革。这些经济改革政策的实施是中央政府对地方政府的一次收权的过程。为加强中央政府的强度和为财政转移支付提供资金的这些政策中，分税制的影响最大，也颇有争议性。1993年8月，分税制改革的初步方案出台，中央收归了大部分税源稳定、易征收的税种，作为补偿和妥协，土地出让部分的收入划归地方政府。在税收大部分划归中央政府的同时，地方政府的负担却几乎没有减小，于是这种财政的缺口为形成房地产制度创造了良好的土壤。
不难看出，催生出房地产制度的一个主要因素是分税制，它的一个主要目的就在于解决中央政府过于虚弱，没有大规模转移支付能力的问题。所以显而易见的是，在施行了分税制之后，地方政府可以依靠土地财政获得收入，而中央政府则获得了迅猛的财政增长，这些资金有相当一部分通过各种公共工程或基建项目的方式转移补贴至基础设施相对落后的地方，使之加入周边经济发展的快车道。同时这些投资又直接或间接的拉动了经济的增长，成为过去几十年拉动我国经济快速发展一辆马车。同时顺手解决了城市发展中几乎必然出现的贫民窟和棚户区的问题。但由于选择转移支付的方式和对象的权力牢牢把握在中央各部委中，地方政府话语权极小，进而造成了资金不公开，不透明，也不接受监督的情况，成为了滋生腐败和内幕交易的温床，并且转移支付的公平性也受到了诸多质疑。
---------------------3----------------------
由于房产的绑定效应，即房产的价值反映为便利使用其他多种社会服务的综合价值，使得房产的价格居高不下，多数二线城市的房价收入比在10左右徘徊。需要澄清的是，虽然房产的绑定效应并不是我国独有的，但由于我国城市化的快速发展、较高的人口密度、人为的政策原因及社会习俗等因素，使得这一情况尤为突出。正是由于这种绑定效应，使得如果想要在城市中舒适且稳定的生活，房产成为了刚需。很多二线城市落户的充分条件之一就是必须有自己的住房，落户之后才能获得买车上路的路权，子女才能获得本地的受教育权。除了户口之外，房产也是很多人组建家庭的必要条件，由于其不动产的特性，它往往能给人带来强烈的安定感与归属感。
但与这个刚需相对应的是我国正处于并将长期处于社会主义初级阶段，开发商手里没有足够的钱造房子，购房者手里也没有足够的钱买房子。政府和开发商是如何解决这个问题的呢？答案在于，在购房者一端，他们发现相当一部分购房者并不是一直买不起房，而是暂时拿不出钱，假以时日他们终究会有一天存够钱来买房的。那不如利用金融工具的力量，让购房者以房子为抵押品，给购房者贷款，首付20%至30%，加三至五倍的杠杆，就可以提前住上未来的房子。另外，在开发商一端，全国各地的地方政府大多都允许或默许各种各样的预售制度，即开发商用较少的资金把房子盖起来一部分，把房子预售出去，然后用卖房的钱继续盖剩下的部分。预售制度较严格的地方房屋主体结构封顶了才可以出售，较宽松的地方则是打好了桩基就可以开始出售。这样，相当于在开发商一端也加上了几倍甚至十几倍的杠杆。
在购房者和开发商两端同时加杠杆的效果显而易见，它大大加速了盖房-卖房-继续盖房的这个过程。在这个过程中，房地产企业应该是最直接的得利者。只要有一小部分初始资金就可以盖房子，在过去的几十年中只要盖出房子就不愁人们买不起（当然现在不同了），甚至一个楼盘预售阶段筹集的资金量可以支撑几个新开发的楼盘，这几个新开发的楼盘到了预售阶段又可以提供更多的资金，以此形成一个自我加速的正反馈过程。观察这些房企销售数据可以发现，很多房企的销售额呈一个指数级的增长，一些头部房企的成长速度甚至与互联网公司接近。但与互联网公司不同的是，房地产业不是一个边际成本很低的产业，正相反，它是一个劳动密集型、资源密集型产业。不光是盖房子本身需要大量人力，它还带动了上下游产业的共同繁荣，例如上游的勘察设计企业，钢材企业，混凝土企业，砖石企业，下游的装修施工队伍，铝合金门窗企业，涂料家具企业等等。这带动了大量的就业，为很多人提供了工作。盖房子的结果本身就是城市化进程的一部分，这个过程又创造了大量就业机会，加速了城市化进程，结果就是，中国过去几十年的城市化率以年均提升1.05个百分点的速度快速增加，并且在2050年可能达到80%以上。
---------------------4----------------------
正是由于城市化的快速推进，房子的价格仿佛没有回头路一样不断攀升。因为人们可以预见到的是，虽然自己的房子目前地处郊区，但未来几年之内就可能变为宝贵的中心城区，换句话说，城市化的快速推进大大提升了这种原本缓慢的升值过程。同时，由于购房者和开发商都配置了大量杠杆，所以相当于有了政府的隐性背书，政府隐性担保房价绝对不会跌，可以预见的是，我国政府必然会像特朗普坚决保卫股市一样保卫我国的楼市。因为对于经历过动荡的我国而言，社会稳定大于一切。如果房价一旦下跌，则会导致加了杠杆的购房者的快速破产和开发商留下烂尾楼跑路，进而引发房产价格的连环下跌以及银行的大量呆账坏账，银行的呆坏账则会引发大规模的银行挤兑和破产，银行一旦破产则社会经济活动会受到严重影响。如果那些债务被打包成证券出售了的话，则威力更加凶猛，使经济进入大衰退和大萧条，这是任何一个政府都不希望看到的，具体过程可以参见08年美国的次贷危机。
同时，受到几次大萧条的影响，人们普遍认识到经济周期性波动，即繁荣必定伴随着崩溃是资本主义的根本矛盾之一。缓解这一根本矛盾最常见且较有效的经济学理论是凯恩斯提出的经济理论，他主张国家应该采用扩张性的经济政策，通过增加需求促进经济增长。即通过政府从人民手中借钱或干脆直接印钱花，来解决个人需求不足的问题。凯恩斯则认为对商品总需求的减少是经济衰退的主要原因。由此出发，他指出政府通过大把花钱可以在宏观上平衡供给和需求。在这派经济理论的指导下，政府有意愿通过银行向企业发放贷款，而房地产企业则是贷款的理想对象之一。
对政府来说，房地产业往往是重要的财政收入来源，不光来自出售土地的收入，也来自于房地产开发产业链上的各类公司缴纳的税收。而且房地产业带动了了上下游产业链的繁荣发展，同时这种劳动密集型的活动又创造了大量的就业，且加速了当地的城市化进程。对银行来说，无论是贷款给蓬勃发展的房地产企业还是贷款给购房者，较低的违约率都非常有吸引力，同时这种资金量庞大的金融活动本身的服务费也不是一笔小数目。对房地产企业来说，房地产业的发展给他们带来了直接且庞大的经济利益，他们是此种房地产制度下最直接的收益者，也是推挤这种活动的主体力量。对购房者来说，多数人都难以一次性付清几十万上百万的购房款，贷款买房成了他们唯一的选项。购房者只需要付一部分首付即可提前几十年住上宽敞的房子，大幅度提升生活质量，获得了成为城市公民完整的社会权利，真正的成为了“当地人”。而且，房地产的持续不断的大幅度升值也是一项良好的投资活动，尤其是对于买了两套以上房产的家庭来说。
---------------------5----------------------
正是由于这几股力量的推动，房地产业的蓬勃发展犹如滔天巨浪，势不可挡。这股巨浪的影响已远远超出房地产业甚至经济活动本身，泛化至社会的各个角落，深刻的构成了我们的日常生活。
首先，是由于购买力向房产倾斜，导致我国除房地产之外的其他消费的不活跃，人们的生活条件没有达到与经济发达程度相适应的水平。中国的储蓄率在世界主要经济体中名列前茅，达到了惊人的46%，其他新兴发展中国家储蓄率的平均值仅为15%（2017年数据），美国的储蓄率仅为18%。人们赚了钱倾向于存起来而不是像其他国家一样，存钱的结果之一就是银行得到了大量的存款。其中的相当一部分就借给了需要买房的人和房地产企业。另一方面，很多的家庭负债并非是超前的日常消费，而是贷款买房。由前文的分析我们知道，房产除了本身的使用，还有很强的期货价值（未来价值的折现值）及附属的社会服务的价值，购买了价值如此之高的商品必然会影响其他的消费。很多人靠父母的十几年省吃俭用才勉强付了首付，靠自己十几年的省吃俭用还完了贷款。与不热衷于购房的国家的消费者相比，我国的人民的整体生活质量显然明显低于其他经济发展情况相近的国家。
其次，房地产业的高回报率伴随的是其他产业的机会成本高企。机会成本这个概念通俗来说就是，既然开发房地产赚钱很轻松，我为什么要做其他的呢。企业总是趋利避害的，乐于把资金投入到风险小，回报率高的项目上。由于房产的快速升值，加上庞大的市场，使得房地产企业的投资回报率远高于其他传统行业。这种超高的回报率使得无数的企业心驰神往，趋之若鹜。甚至很多已经在传统行业取得一定优势的企业也加入到这场盛宴当中。其中，美的，中粮，苏宁等企业甚至屡屡挤进房地产开发企业TOP50。在很多城市甚至出现了本地的大型企业都在当地有一个甚至几个楼盘的盛况。企业资金的总量是一定的，投入到房地产开发中便必然导致企业的其他活动的资金受到挤压，主营业务发展迟缓，错失经济高速发展的窗口期。等房地产业进入存量竞争时，会像其他行业一样，发生典型的马太效应，赢家通吃，弱者出局，行业向头部集中。若在这个过程中传统行业企业没有及时调整策略，退出房地产市场，则有可能受到债务拖累，深陷泥潭。同时由于经济高速发展的时期没有大量投入资金巩固和强化自己的优势而在国内和国际的竞争上陷入被动状态。
很显然，其他消费的不活跃和机会成本高企，是一对互相加强的正反馈过程，彼此互为因果互相加强，这一过程的后果就是人们生活水平较低和企业竞争力下降。但需要指出的是，这种企业的发展滞后在宏观经济上不是总量多少的问题，而是地产企业与其他企业的分配问题，即发展机会和企业价值向房地产企业倾斜。这种集中和优先发展在一定程度上甚至会导致总量的上升以及表现出对产业链上的其他企业的带动作用。这很好理解，因为类似的效应在经济活动中一次又一次出现。比如深圳、上海等城市就是通过政策凹地和转移支付优先发展获得了极大的优势，获得优势之后又表现出了对周围城市的带动作用。产业政策中也经常制定定向鼓励某类企业的政策，让其获得较大竞争优势飞速发展，同时引导其形成行业和产业链的带动作用。
---------------------6----------------------
房地产业对其他行业的挤占效应，从社会公平的角度来看，其实是有助于延缓贫富差距过大的。很多经济学家都已经用翔实的数据论述过，随着经济的不断发展，贫富分化现象必定会越来越严重。即财富向少部分资本家集中，除了发生战争或者重大的社会变革之外，这个过程几乎是个不可逆的过程。这个过程的一个明显的表现就是宏观经济缓慢增长，企业高管和资本家们的收入疯狂增长，但中产和社会底层却几乎享受不到发展带来的好处。有学者认为这会严重损害民主政治的基础并导致民粹主义和贸易保护主义抬头。可能有人会问，按宏观经济学的视角，经济活动积累的资本总量应该是差不多的，只不过资本家没在其他行业诞生，而在房地产业诞生了而已，也就是说这部分钱只是没有进入其他行业的经理和董事们的口袋，而进了房产大亨们的口袋而已。有这种疑问实际上是忽略了房产这种商品的投资属性，即房地产业创造的价值为所有持有房产者共同享有，而不只是一小部分企业家和高管所享有。所以在这个意义上，房地产业的繁荣发展是有助于让中产享受到经济发展的一部分成果的，这显然极大的延缓了贫富分化的。
虽然这种挤占效应宏观上的结果是延缓了贫富分化，但我们仔细观察不难发现，经济发展的红利是只有有房一族才能享受得到，赤贫者和刚步入社会的年轻人则从这场狂欢中一无所获，却要被迫承担许多的义务和后果。例如被变相削弱了子女受教育权，必须承担高昂的房价等。对这部分“无产者”来说，这一过程实际上跟欧美国家的资本主义原始的血腥积累过程有一定程度的相似之处。都是一部分人把经济发展成果这个蛋糕切了不公平的一大块到自己的盘中。只不过这一次切蛋糕的人中不光有传统意义上的资本家，还有城市中持有房产的中产。作为初始规则的制定者，相关部门则在这个过程中也扮演了一个分食蛋糕的角色，并起到了推波助澜的作用。
---------------------7----------------------
前文已经分析过，房地产业创造的价值由全体已购房者所共同持有。从这个意义上说，所有的已购房者都成为了资本家，他们的资本回报率即是房价的涨幅。社会上出现了一部分从城市发展中获取收益的“资本家”，当然也就是一般意义上的中产。回顾历史中的一些社会动荡我们会发现，多数的动荡都是自下而上发生的，即占社会总人数绝大多数的底层的赤贫人民由于受到物质上的压迫或者意识到了自己正遭受压迫而破坏现有的社会规则。在我国的这种房地产制度下，城市家庭多数都拥有自己的房产，他们的角色从传统意义上的革命的主体转变为了革命的客体。在此制度下的赤贫者中一部分人可以预见到自己有机会成为城市中的中产，另一部分人则接受了社会福利及扶贫政策。所以传统意义上的导致社会动荡的主体不存在了，社会成为了一个牢固而非松散的联盟。对于祖辈经历过社会动荡而且目睹了其他国家正在经历的社会动荡的我们来说，这种稳定的社会和可预期性的未来宝贵至极。
没有反抗不代表着没有压迫，在这种制度下，受到压迫最严重的是还没有购房的年轻人。由于我国的城市化处在飞速发展的过程中，农村依旧有着大量的富余劳动力，所以我暂且认为我国还没有迎来刘易斯拐点，二三线城市工资普遍跟不上房价的涨幅，这一点从政府部门一直把“保就业”当作是政策目标之一也可看出。较低的薪水配合上高昂的房价，让很多年轻人苦不堪言，不仅要掏空父母才能为自己付个首付，还要逼迫自己处于高强度的奋斗和竞争之中。这种奋斗和竞争之下，是具有我国特色的“单面社会”，996和加班文化甚至成为主流，人们为了取得更高的收入不得不牺牲掉自己的其他行为甚至想法，全神贯注于工作之中，一些对此不认同的人们也被裹挟和被迫参与其中。每日适当的工作使人愉悦，但对绝大多数人来说，高强度的工作使人厌烦，此时即发生了马克思所说的人的异化。异化和单向度使人的天性受到严重的压迫，精神发生扭曲。文艺复兴的几百年以来，在人性方面一个总的趋势是天性不断解放的过程，在此背景下，房地产制度对人性的压迫显得格外扎眼。但需要再次提醒的是，所谓的“房地产制度”，不是政府制定的政策，而是一个虚构的，不存在的词（主体）。正如前文分析的，它是分散的，模糊的，是一系列的制度、行为、规范、习惯的总称。我们对其发出的批判和思考不能脱离这一前提。
---------------------8----------------------
另外，这种制度下的狂欢和盛宴终将结束，城市化进程是一个逐渐放缓的过程。目前我国的城市化率已经突破60%，预计再过15年左右城市化进程将到达一个天花板。届时，房地产制度这头利维坦巨兽将脱变为另一个面貌。至于下一个面貌会是什么样呢，是以日本的大都市圈模式为基础？还是美国和北欧的大农村模式为基础，亦或者成为第三种样貌？这既非常重要，也没有那么重要，因为我们说到底是活在当下的人，是活在这个变化过程中的人。

幽香居士

希望笔者被清华录取

桐花入梦

谢谢，已经录取了