进地产行业，我该如何选择岗位？

固原

最近很多同学在知乎后台都有私信在问，如果想进入房地产，那么多部门该如何选择？怎么知道自己适合哪一个部门呢？诸如此类的问题个人非常能够理解，因为和大家一样，我曾经也非常困惑过。为了真心地能够帮助到大家，我把自己目前的一些想法说出来和大家一起交流交流，观点未必全面，仅供个人参考。
本文主要分为三个部分进行展开。一是房地产企业一般包括哪些部门；二是各部门的职责与联系以及员工发展路径；三再来探讨应届生应如何选择适合自己的岗位。

01 地产企业一般包括哪些部门？

每个公司的部门设置不一样，根据公司的运作情况设置,大概分为投资拓展部、运营管理部、营销策划部、设计研发部、开发报建部、客户关系部、人力资源部、商业运营部、工程部、成本部、财务部、法务部等，某些公司可能还会有HSE中心（如中国金茂，主要负责安全、环保和职业健康工作）。限于篇幅，本文先介绍大家问的比较多的四个部门：投资拓展部、运营管理部、营销策划部、工程管理部；其他部门后续更新。

02各部门的职责及员工发展路径
>>>>投资发展部
甲方面临着公司土地储备、新开发项目、市场占有率等等问题。没有地，就意味着没有市场占有率，没有市场占有率，就意味着业务不断萎缩，最终可能导致灭亡。所以，拿地，对于甲方来说，是持续发展的第一步。因此投资拓展部的部门使命便是获取和储备公司重要的战略资源-土地，做好房地产开发资源准备和前期工作。部门职责主要为以下几个方面：

1）收集市场土地信息
l  寻找目标地块信息，建立信息库；
l  与目标客户联系协商，前期沟通。
2）市场研究
l  研究目标开发区域的宏观环境和城市总体规划等信息；
l  根据目标地块信息和公司市场开发战略组织市场调查；
l  根据市场调查信息撰写市调报告上报管理层。
3）可行性研究
l  组织进行项目的初步可行性分析，对项目进行估算，作出初步规划建议书。
l  将预可研报告提交项目发展委员会（不同公司有不同的名称）进行论证。
4）策划项目获取方式，并组织运作
      根据公司市场开发策略和市场可行性分析提出商务谈判方案，确定商务条件，负责与相关各方的商务谈判工作。
5）公共关系管理
      负责与政府、合作方及客户的日常联系和协调沟通与管理。
6）筹建项目公司和前期手续办理
l  负责办理房地产项目的前期报建手续；
l  策划和办理获取土地有关事务；
l  负责筹建项目公司。

很多同学以为投资拓展部就只是和政府喝酒走关系的理解是非常片面的，该岗位的专业性和综合性要求较高，进入门槛也较高；大部分地产公司此岗位只采用社会招聘，每年投放给校园招聘的名额较少，因为确实有项目资源和经验的员工更适合进行新项目的拓展。一般意义上来讲，发展中的公司比成熟公司的投拓需求更大、新成立的区域比成熟的区域投拓需求更大。

应届生进入此岗位的职业发展路径较为多元化，一方面可以在地产公司走专业条线：投资专业-投资主管-投资经理-投资总监（每个公司不同，你理解就好！）；另一方面可以走管理条线，由投资专员做起，争取机会到其他运营、成本、工程、营销等岗位轮岗，进而转项目总；此外，在积累一定经验以后还可以跳出地产往金融方向发展，常见的可以去银行、基金、信托等从事房地产投资方向的工作（因为你了解地产，相应地具备一定的优势），平安不动产是一个典型。
关于投资部门更为详细的分析，请移步个人之前的专栏：知乎专栏
>>>> 运营管理部
运营管理部在地产公司是一个较为新兴的部门，最近这几年才逐步在地产校招中崭露头角，也颇受应届生们的喜爱，地产运营管理从本质上来看，并不是一种新兴事物，但是从时间上来看，又确实是一种“姗姗来迟”的管理方式。其工作职责主要有以下几点：
1）负责规划集团中长期发展战略及组织架构、管控模式等经营策略；
2）负责集团各职能中心（专业公司）的各项督办协调工作；
3）负责建立健全集团运营管理体系；
4）负责对年度经营计划、重要运营节点进行运营督导；
5）负责对各区域/城市公司、项目公司开展经营绩效考评；
6）负责分析汇总集团运营数据，对接政府相关部门和外部机构。

第1条描述的是集团层面的战略和架构管理，属于企业管理的高级层面，对普通的运营人员来说，难度比较大。在日常工作中，接触的并不多。第2-6条主要描述的是基础层面和操作层面，涵盖的主要内容包括：计划管理、绩效考评、数据分析和信息化。这也是绝大多数运营人员正在做的，企业对计划运营的偏向性可以看出企业对衡量项目开发和管理能力重视程度。

运营管理岗关键在企业的内部管理。请注意两个词：“协调”和“建立”。
协调是基本职责，也印证了我们对于运营职能所需求的广泛专业知识的理解，同时从侧面提出了另一个关键点，那就是强大的沟通能力。结合我们自身的工作经验，可以预料到公司内部各个专业、各个层级人员特点多样，没有很强的沟通能力一定无法协调各个专业和公司进行有效配合。第二个词是建立。体系建立意味着对房地产企业特点的深入了解和运营管理知识的丰富积累，否则难以使得体系与企业的有效契合。
和投资拓展岗一样，运营管理岗的发展路径同样可以分为职能条线和项目条线，如果走职能条线的话常规路径依然是：运营专员-运营主管-运营经理-运营副总/总助（每个公司不同，你理解就好！）；若是管理条线的话，由于运营和地产各大板块接触多较为紧密，因此运营管理岗转项目条线具备天生的优势，往往可以考虑往项目总方向发展。
>>>>营销策划部
整体上来讲，一个地产公司的营销团队主要分为三个部分：前期产品管理部（俗称“前策”，配合投资拿地）、市场管理部（俗称“后策”，主要负责产品的营销策划方案及推广）、销售管理部（负责销售团队的管理）。为了让大家对营销策划有个基本认知，先简单介绍下策划的工作内容，大致分以下几部分：
1）营销总控，和销售、高层领导配合，做项目价值梳理、提炼和表达，营销推广的节奏、语言、费用等工作的综合把控，管理策划团队；
2）对接媒体，安排和执行推广计划；
3）广告设计，常对接广告公司；
4）活动，策划和执行营销活动，常对接活动公司；
5）物料制作和售场管理，设计制作各类营销道具，管理销售现场的软硬件，常对接物料制作单位；
6）对接市场，收集整理分析市场数据，调研和跟踪竞品项目。
以上是最基本也是最核心的工作，不一定是专人专项，各个公司和项目的操作习惯和需求各有不同，有时一人身兼多项，有时一项就需要一个团队来做。

针对上面这些工作，可以看出入门的基本要求：
1）审美——对美的辨别、追求和创造，如最基础的画面、文案，务虚的也很重要比如对生活的热爱、思考，这样才能真正走进客户的视角来想问题，说出打到人心底的推广语言。不管你的专业还是平时的爱好、专长中，都能体现出来。

2）提炼总结表达——比如市场分析、项目定位、客户描摹，面对基础的信息，不仅能整理分析，还能想清楚，最主要是能够说出来。在一些大公司，会通过比较成熟的面试方法来观察，比如给你一个楼盘的基础资料和市场信息，让你来提炼卖点和寻找营销机会。
3）沟通——策划的工作从不是自己坐在案头就能完成的，要利用好各个合作方，要会和客户沟通来了解他们的想法，要在公司内部和销售、工程、研发、物业等多个岗位协作。从个人谈吐、小组面试中很容易观察这一项。营销，尤其是销售类的实习经验是最有含金量的砝码。校园干部经验也能体现比较好的沟通能力。
4）学习能力和知识结构——以上三项一部分算是通用素质，但又结合着专业知识，在学校和书本上是没有对口的知识体系让人提前学习准备的，需要在实践中不断的学习提升；而知识结构（不是指专业知识结构，而是全部的，哪怕是史地政电影音乐美术）能看出一个人在这些方面已体现的兴趣、能力甚至天赋，可以更好的判断其未来的成长性。举个例子，如果你本就喜欢文学类的书籍，那文案的感知和创作力上经过专业知识的结合，会视作有很好的潜力；如果你大学时经常组织各类活动，那基本上可以相信你在活动方面有足够的经验快速上手工作。
5）吃苦耐劳的精神，管设计的经常跟稿子跟通宵，做活动的跑前跑后歇不了等等。

以上这些，当然不是你说自己具备了，面试官就相信。除了通过面试方法和技巧来观察以外，大量的还是需要具体的例子来证明，所以提醒你，在说自己是怎样怎样时，想一想有没有遇到具体事情、具体案例来表现出自己确实是这样一个人。而最有价值的案例，是校外的实习经验。

再说成为一个地产策划一般有几个途径：
1）直接应聘开发商或者代理公司的策划岗位，从基础的策划专员做起；
2）进入策划中某个更加细分专业的岗位，比如广告公司、活动公司等，然后跳槽做策划；
3）从销售做起，转岗策划。

第一项最直接，如果你已经瞄准了这项工作，完全可以按这条路准备，没必要走后面两条路曲线救国。至于销售经验的问题，就因公司而异了。很多策划是长期缺乏销售经验的，更多要靠个人额外的付出和思考去自己接触学习，有些好公司对管培生性质的学生兵会做轮岗，所以需要具体公司具体去了解。

总体来说，营销策划岗由于对专业并没有太大的限制，因而也有很多经管或者语言甚至艺术方向的同学应聘，只要你是真的感兴趣，做好足够的知识和经验储备，面试时对自己之前所有人生道路的进行一个简单的总结和检验，展现出一个真实的自己，进入营销这一行相对来说并没有那么难。但如果要把策划真正做好，那是真的是需要极高的天赋并付出极大的努力的。

职业发展路径来讲，应届生依然有专业线和管理线进行选择：走专业条线的话，建议入职就做前策，职业路径可粗矿地理解为：策划专业-策划主管-策划经理助理-策划经理（各个公司不一定都相同，你理解就好）；走管理条线的话，则必须首先去项目一线历练，建议从销售做起，然后逐步转策划，中途并尽可能多地去接触行政板块的事务，总而言之就是要把项目营销上的一起都要搞懂搞明白，在这个基础上逐步升任项目营销一把手，负责整个项目的操盘。（洋气吧！）
>>>>工程管理部
工程管理部，即我们常说的工程部；这个岗位的专业技术要求较高，因此进入门槛较高，目前进入该岗位的应届生多位土木专业或者有土木背景专业的同学，该岗位的工作职责主要如下：
1）工程管理程部做为公司负责工程技术管理的职能部门，负责公司房地产开发项目的工程项目管理；
2）参与项目策划、规划设计等前期工作，配合公司有关部门做好招投标、预决算等工作；
3）负责工程进度的管理，使工程项目在计划工期内完成；
4）按照公司制定的"精品"战略，进行高质量的工程管理，创建精品项目；
5）采用科学、合理和先进的管理方法，控制建造成本，降低工程造价。

从职业发展路径来看，工程岗的发展一般是这样的：土建工程师---工程经理---项目总----区域总----总裁..... 中间省去了所有的副职以及相应的无数职级，所以不要想的太简单。

但对于普通人而言，只要能在中国地产十强的公司中做到“区域总”，这辈子就是绝对的成功人士了。开奔驰（公司配），住豪宅（买的起）绝对不是问题。

有决心要进入地产工程岗的同志，注意以下几个问题：
1）管培生一般不会轻易开除，业界通常做法是给两年的培养期。之后就看个人造化了。

2）结构方面的毕业生能做以下几个部门，一，工程；二，成本；三，设计或工程技术部；四，报建。不推荐三和四，前者因为毕业生多半做不好，成长慢，而且公司招的毕业生也少；后者则因为所需能力太过玄妙，不要轻易尝试。

3） 工程岗需要和项目走，通常两到三年一个普通盘项目。假如不想搬家可以选择一些本地知名企业，其实也不会太差，例如重庆协信和曾经的龙湖都是以本地开发为主的。但就像龙湖一样，假如有一天公司做好了，走出去是不可避免的。
至于设计院则是另一种生活，有人说的好，结构在设计中的地位就像护士在医院中的地位一样，虽说不可或缺，但却也永远难独领风骚。通俗点说，地产公司和施工公司都能提供比设计院更高的上限，但最后能飞多高还是要看你自己的水平。

个人建议假如你拥有一张名校文凭和不错的个人素质，不妨去甲方闯一闯，你不会后悔的。还有我国目前的建筑市场还是相当红火，几大巨头都在大跨步的勾地，市场是在变化，但那是市场整合而不是萎缩，部分不够实力的甲方和设计院将被逐步淘汰出局。

03应届生如何选择自己的岗位
终于来到最激动人心的环节，也是大家所关心的，我如果要进入地产到底该选择哪个岗位？或者说我怎么判断哪个岗位适合我？结合个人经历，谈谈个人想法。（尼玛，要是我找工作时也有人给我做这样的分析那该有多好！！！）
第一，首先你得了解你要进入的行业、进入的公司、进入的岗位的工作环境、工作内容是什么，换言之就是要知道这份工作是干嘛的？那么问题来了，如何去了解呢，首先可以在网上大致搜搜，其次可以找自己的师兄师姐或者已经工作的同学了解，再其次多专注类似的自媒体（如我们的MrThinker就不错，哈哈）等等，去深入地了解一下这个行业和公司（本专业的同学不存在这样的问题，主要是其他非相关专业的童鞋），比如现在都说房地产是夕阳产业了，为什么说它是夕阳产业，这个说法是否真的靠谱，你都需要去了解（个人不赞同这种说法，只是产业转型罢了，过了猪都在天上飞的季节了，目前是大鱼吃小鱼阶段，市场还是有滴！）；还有就是每个公司的文化是怎样的，哪些公司的校招培养体制较好，哪些公司比较给年轻人机会等等。至于每个岗位是怎样的，醒客君已在上面给你系统的罗列了，还有不清楚的自己找人去问！
最直接去了解公司的途径就是去实习！没有之一！所以大家有时间的时候可以找目标公司去实习，去切身地感受一下！那么平时就一定要多关注实习信息了！
第二，分析自己的基本情况，自己的专业、性格、偏好等。在对行业、公司及岗位都有所了解以后，那么就要分析一下自己的优劣势了，这个岗位是好，但自己能不能进？能进的可能性有多大？如自己是学语言方向的，如果选择去投递工程管理岗位，我想连简历都很难通过的；再比如，自己抗压能力如何，能不能接受加班？进入地产行业都是要注重考虑这些问题的，如果抗压能力不行也不能接受加班，那么建议不选择地产。经过这样一分析你应该可以筛掉大半部分的行业和公司及岗位，剩下的就是你的目标公司及岗位了。
第三，锁定目标公司及岗位以后，要更多地尽可能地去了解这家公司这个岗位，尽可能还原真实的工作场景。上文已提及最有效的途径就是去这家公司的这个岗位去实习！如果没办法获得实习机会的话那也要尽可能地去找该公司该岗位已上班的同事进行了解，最好是刚毕业加入公司的师兄师姐进行了解。
通过以上三个方面去认真思考和比较的话，个人认为选择公司及岗位对你来说一定不是什么问题！加油吧，少年！

紫易

能讲下商业运营部么？谢谢。

雷帝

融资岗呢？发展路径是什么样的？

冷冰寒

一直关注你的回复很精彩先谢谢您，做个小调查，请问您心中最有潜力房地产企业是哪家？

乐在其忠

营销策划转战投资发展的路过……

脚踢地球手拍太阳玩

讲的不错。可惜秋招过了……

刘国雄

同求大神解说一下融资岗！

喜马拉雅星

成本岗的发展路径如何呢楼主？

梦归大唐

很受益，感谢！

一只小蜥蜴

太感谢你