（留学推荐信）一代房地产大王，跑了！

大狮子不咬人

时间永远是最好的见证者。
2017年，在是否退出房地产开发的问题上，面对市场的质疑，SOHO中国创始人潘石屹表示，永远不会出售外滩、望京SOHO，只要他们在，我就还是开发商！ 只不过时间的指针向后拨动了四年，潘石屹最终还是选择退隐江湖，做个云淡风轻的逍遥子。 6月16日晚，SOHO中国公告称，黑石同意以总价236.58亿港元（约合30.4亿美元），收购SOHO中国91%的股份，潘石屹夫妇选择保留剩余9%的股份，交易完成后，SOHO中国将继续在香港证券交易所上市。



公告发出后，潘石屹第一时间在微博上转发了SOHO中国的官宣微博。 只不过，潘石屹没有任何的配文。



潘石屹还是那个潘石屹，只是SOHO中国属于潘石屹的时代落幕了。
在问及之后的打算时，潘石屹只是淡淡的说道：“我现在金盆洗手了，所有房地产的事情都不谈，只谈摄影和写作。”


第一桶金从房地产开始慢慢走向高光时刻
潘石屹的第一桶金同样是来自房地产。 1992年“南方谈话”后，诞生了无数时代的弄潮儿，而就在祖国的南边，“十万人才下海南”的浪潮推动了海南房地产业的飞速发展。 早在80年代末就入局海南房地业的潘石屹果断抓住了这一机会。 但与此同时，潘石屹也发现海口当时人均住房面积已经达到了50平米，而同期的北京人均住房面积才7平米，海南房地产泡沫的风险已经若隐若现。 正所谓，别人疯狂时我谨慎。 1994年，海南房屋销售面积下跌35%，房价下跌25%。而潘石屹此时早已抽身，几乎是在海南房价的顶部逃离，手握充裕的资金，也为他即将到来的事业高峰奠定了基调。 1995年，受国外SOHO（small office，home office）模式的启发，潘石屹夫妇创立了SOHO中国，进军商业地产。



（图片来源：SOHO中国官网) 这是潘石屹第二次踩中了风口。 SOHO模式从一开始就是为互联网企业量身定制的，当互联网经济的大潮开始席卷神州大地时，潘石屹再次成了那个吃螃蟹的人。 接下来的10年里，一个又一个标志性办公楼在SOHO中国手上诞生，后来这些项目也被人们成为“八大金刚”——北京前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO，位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场和古北SOHO。 这些成就几乎是一路跑着推动着SOHO中国上市。 2007年SOHO中国登陆香港联交所上市，以上个交易日收盘价计算，其现在市值约为198亿港元（25.5亿美元）。 巅峰时期的SOHO中国有多猛？我们看下面一组数字。 ① 2007年，SOHO中国在港上市，创下当时亚洲最大商业地产IPO纪录。② 2010年，银河SOHO当年卖出146亿，成为单体项目的全国销售冠军，公司整体销售额达到了历史新高的238亿元。 当时的SOHO中国甚至喊出口号，五年内要超过万科，成为千亿市值的房地产企业。



一个失误的转身地产巨头彻底陷入停滞
但是潘石屹似乎没有逃脱“事不过三”的魔咒，巅峰之际，这第三次风口他却狠狠的错失了。 2008年，金融危机席卷全球，谨小慎微的潘石屹决定放弃扩张，通过持有现金保证流动性，即使他刚刚通过上市融来了19亿美元。 后来的事我们都知道，随着国家4万亿救市政策的推出，房地产企业纷纷摆脱困境，成为了当年的赢家，而按兵不动的SOHO不进则退，错失了扩展商业版图的绝佳机会。 而2012年的这一决定则彻底为SOHO中国的易主埋下了伏笔。
2012年，SOHO中国从“开发—销售”模式，转型为“开发—自持”，潘石屹夫妇做起了“收租”的生意。 在此之前，SOHO中国因为北京“禁止物业散售”的政策，营业额大跌。Wind显示，2011年SOHO中国营业额同比大跌68%，营业利润同比下降72%。 既然卖不动了，那我就租好了。潘石屹乐观的预计，随着租金升高，五年后，SOHO租金年收入将超过40亿元。 但是靠收租回本是一个漫长的过程，用财务上的话来说，这是一个长期待摊费用。 从我国房地产的租售比来看，想要依靠租金收入回本平均需要47.7年。


(图片来源：轻租life） 当其他房企通过出售→回血→建造→出售，进入正向循环，实现市场规模扩大的同时，SOHO中国却因为资金周转缓慢而无力进行扩张。 2013年SOHO拿下了北京丽泽地块，这也是其最后一次拿地。 曾经的地产巨头彻底陷入停滞。


潘石屹开启“卖卖卖”模式背后和CFO频频离职大有关系
缺乏资金回血的情况下，潘石屹开启了6年的“卖卖卖”模式。 2014年，他出售了SOHO海伦广场、SOHO静安广场以及凌空SOHO近一半的物业，总价82.8亿；2015年，将上海外滩国际金融中心8-1地块50%的股权卖给复星，总价84.93亿元；2016年，以32.2亿元的价格出售上海SOHO世纪广场；2017年，卖掉了虹口SOHO和凌空SOHO的剩余物业，总价85.8亿元；2019年，SOHO中国发布公告宣布以7.61亿元的价格，出售位于北京的9个商业项目、共计2583个地下停车位组成的资产包…… 然而大厦将倾。 2010年SOHO的营收峰值为184.23亿，到了2012年已经缩水至155.44亿元，2020年只剩下25.15亿元。


（图片来源：SOHO中国财报）

潘石屹曾诉苦说，在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率才不到3%，而银行贷款的资金成本超过了4%，几乎是地产行业最低的资金成本，这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做呢？ 但是细细想来，这既是因为潘石屹误判了地产的发展轨迹，也是企业财务分析体系的缺失。 从2007年上市到2015年9月，SOHO中国四次更换首席财务官。
深层次的原因是，潘石屹坚持边卖边开发的滚动模式，与张欣希望引入大资金开发大项目的想法便冲突不断。
在掌舵人经营理念冲突的背景下，秉承独立客观的财务工作人员无法发挥自身作为企业经营方向建言者的角色。

有行业人士甚至一阵见血的指出，频繁更换“财务大臣”对于正处于转型期的SOHO中国而言并非好事。因为融资是获得资金的最快、最有效手段，企业的首席财务官不可避免地要担当起融资重任。SOHO中国走“开发持有”路线，资金回收周期较慢，对企业的资金容量和流量来说是挑战，如何降低财务风险避免企业转型失败的关键。 一语成谶！ 缺乏财务体系持续系统的追踪和分析，最终导致SOHO在经营策略上做出了错误的决定。


潘石屹之后，黑石入场接盘是否真的能拯救SOHO
至于这次负责“接盘”的黑石，熟悉地产的小伙伴应该早有耳闻。 黑石是美国规模最大的上市投资管理公司，截至2021年第一季度，管理资产总额约6488亿美元（约合人民币超4万亿元），其中黑石房地产在全球范围内运营并管理的投资资本约为1740亿美元（约合人民币1.1万亿）。 在业界，黑石是出了名的“化腐朽为神奇”，大量的不良资产在经手黑石后都能重新迎来业绩上新的增长。 2008年希尔顿大酒店濒临破产之际，黑石通过迁移总部、更换高管、大幅削减运营成本，推动特许经营等一系列措施，帮助希尔顿渡过难关。 一番努力下，希尔顿不仅熬过了金融危机，并在2013年12月在纽交所成功上市，并成为酒店行业有史以来规模最大的IPO。 而此次黑石收购SOHO中国，实际上是觊觎已久。 从2019年开始，市场上就频频传出黑石要接手SOHO的消息。 最初潘石屹希望这笔交易的作价为80亿美元。到了2020年3月，更具体的市场消息指出，黑石集团将以每股6港元价格收购SOHO中国，交易总价约为40亿美元，但是结果依然不了了之。 一番兜兜转转后，潘石屹还是将SOHO交付于黑石，而价格仅有30多亿美元。要知道，SOHO的PB不到1，意味着市值低于企业的账面价值，股价被严重低估了。黑石实际上捡了个大便宜。 但是另一方面，潘老板急于低价出手，也确实说明SOHO面临着十分严峻的问题，黑石能否让SOHO走出困境，时间会告诉我们答案。



潘石屹时代的落幕到底再给我们什么样的启示
SOHO中国的故事似乎告一段落了。但是潘石屹是否就此退出商业江湖呢？ 一直以来，潘石屹都是一个极具争议的人物。 一方面，从2008年开始，潘石屹一直不太看好国内的房地产市场，在“卖卖卖”的同时，他又大量买入海外的资产。 2011年，潘石屹斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼；2012年，潘石屹花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场49%股权；2013年，潘石屹之妻，也就是SOHO中国CEO张欣，联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。 最具争议的一件事是，2014年潘石屹夫妇就向哈佛大学捐出了1500万美元，而后成立基金会再次捐助1亿美元给哈佛大学，同年，他们还向耶鲁大学捐赠了1500万美元。 而潘石屹夫妇给出的解释是：“让中国的贫困学生到世界一流大学去读本科。”这让国内媒体一阵唏嘘。 同时人们还发现，捐款没多久后，潘石屹的两个儿子先后入读耶鲁和哈佛，原因自然也就不言而喻了。 但是另一方面，潘石屹遵照母亲的嘱托，用自家的祖宅，给村里的孩子建了幼儿园，有时还会帮助甘肃天水农村老家卖苹果。家乡人都说他并没有忘了本心。 在生活上，潘石屹有时热衷于发自己的摄影作品，有时候还会展示一番木匠手艺，甚至在2020年学起了Python，他的生活又显得那么真实。 对于潘石屹个人的评判，我们不做过多的阐述。 但从商业的角度说，这是一个时代的落幕。持续稳健财务分析体系的缺失，所导致的企业经营决策的失误，可能才是SOHO易主真正带给我们的启示和教训。