上一轮房地产走势对当前粗钢需求的借鉴

刘玉春

螺纹钢：上一轮房地产走势对当前粗钢需求的借鉴




金融界2022-04-19 09:20北京富华创新科技发展有限责任公司官方帐号,优质财经领域创作者
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来源：方正中期期货

作者： 汤冰华

摘要：

　　1-3 月房地产数据依然较弱，疫情使短期下行的压力加大，相关指标弱于季节性。

　　上一轮国内地产政策放开起始于2014年9月30日央行发布的《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，其中涉及首付比例、房贷利率下限，棚户区改造，之后1年又再次将首付比下调至20％，并于2015年6月提出棚改货币化，截止2015年中，国内房地产政策自上而下以全部放开，同时央行在2015年总计降息5次共125bp，并于2015-2016年初持续降准3％。

　　政策见效开始于2014年底，在此之后的半年时间内房价、居民中长期贷款、房企资金及商品房销售均开始转增，2016年2月新开工、施工增速转正。

　　此轮政策宽松开始于去年四季度，2021年11月以后放松的城市增多，3月份郑州的“19条”较为具体，涉及到“认贷不认房”。但相比上一轮，当前缺乏自上而下的政策宽松，同时房企“三道红线”、银行涉房的“两道红线”约束仍在，利率方面，截至目前降息、降准幅度远低于2015-2016年，新增的保障性租赁住房建设影响也要低于棚改货币化。

　　截止去年三季度，中国居民部门杠杆率为61.6％，对比美、日、欧，中国居民杠杆率仍有上升空间，但风险也在逐步加大，同时加杠杆效果更取决于政策力度。

　　目前，先行指标房价预期还未见底回升，如果参考上一轮走势，新开工在年内很难好转，受基数影响四季度之后同比有转正可能，但幅度有限。而施工和建筑投资历史上和粗钢需求关联度弱于市场预期，同时两者改善更需要房企资金改善。

　　正文

　　房地产对钢材需求的直接和间接影响占比能达到40％，包括直接的建筑业用钢，房屋销售带动的家电用钢，以及地产财政对基建投资的影响。因此，从历史看，房地产相关指标的变动与钢材内需、价格的走势相关性要高于基建等其他用钢行业。在房地产新开工面积同比增速为负的2012年、2014-2015年，粗钢内需增速均是有很大的回落，但在此期间基建的主要行业增速或是上升，或者回落幅度较小，同时在房地产建筑投资降至0附近的2015年，粗钢内需增速也在2021年之前的首次转负（2018年建筑投资负增速粗钢需求表现较强，主要是2017年之后房地产施工逻辑转变）。特别是在2018年之后，基建受到地方政府财政扩张约束受限的影响，增速降至双位数以下，地产对建筑用钢需求的影响进一步增大。而在2021年下半年开始，一系列政策的组合影响下，国内地产市场开始转冷，主要指标如新开工开始转负，并带动螺纹钢需求的下行，随着去年底政策的逐步放开，市场对疫情后新一轮地产带动钢材需求回升的预期增强，但截至4月中旬，销售、拿地指标显示政策效果尚不明显，而对于疫后钢材需求，特别是下半年，地产表现又较为重要，因此当前时点结合上一轮市场的表现，来粗略预测一下后期市场可能的情况。






　　从历史情况看，对于房地产市场，可以简单从四个方面来看，分别是首付比、收入预期、房价预期、房贷利率。

　　2016 年开始的房地产市场回暖，始于2014年。2014年，商品房销售面积全年下降7.6％，为2008年以外的历史第二次负增长，因此在2014年9月30日，央行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，主要有4条内容：

　　1 、加大对保障性安居工程建设的金融支持：棚户区改造和保障房建设项目

　　2 、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求：贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，认房不认贷，首套房首付比例30％

　　3 、增强金融机构个人住房贷款投放能力：鼓励银行发行住房抵押贷款支持证券（MBS）

　　4 、继续支持房地产开发企业的合理融资需求：房地产信托成融资新道路

　　时隔一年后的2015年9月30日，央行宣布非限购城市执行首套贷款最低首付比例不低于25％，随后在2016年2月，央行规定非限购城市首套房原则上最低首付比例为25％，各地可向下浮动5％，首套房最低首付比例降至20％，同时二套房首付比例也进行下调。

　　2015 年6月份，国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区建设有关工作的意见》，将棚改补偿模式由实物货币安置转向货币安置优先，2016年3月份的政府工作报告中指出，全年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例，因城施策化解房地产库存。

　　至此，房地产政策已自上而下完全放开。利率方面，2015年，央行5次下调中长期贷款利率，合计125bp，到2015年10月已由年初6％以上降至4.9％。同时，2015年央行全面降准2.25％，定向降准0.5％，2016年2月央行再次降准0.5％。

　　政策宽松在2014年10月开始见效，百城住宅样本中，下跌城市个数开始见顶回落，上涨城市个数增加，在2015年12月开始上涨城市数量开始持续多于下跌城市，百城住宅样本平均价格在2014年5月开始环比下跌后，经过12个月的时间，在2015年5月开始见底，再度转升，并在2016年3月超过前高，市场预期好转。






　　房价上涨后，房地产其他指标中受限见底的是销售，商品房月销售面积增速在2015年4月增加7％，结束负增长，略提前或同步好转的是居民中长期贷款，后者在2014年11月开始同比多增，但在2015年3-4月又再次同比少增，但随后开始持续多增。前端指标均改善后，2015年5月房企资金来源同比增速再度转正，结束前期正负波动的状况，新开工面积增速在2016年2月份回到正增长。






　　从2014年开始的政策宽松，到2016年2月份后端的新开工、施工回暖，在此期间，首付比例、房贷利率、房价预期均先后出现好转。至于收入预期，根据央行调查问卷中城镇储户问卷调查结果显示，2016年二季度开始未来收入信心指数再次回升，对于房价的预期已在2015年二季度伴随价格见底而开始好转，但统计局公布的城镇居民可支配收入同比增速在2014年3月以后继续回落。











　　此轮房地产政策放宽，开始于2021年底，截至目前已经放松地区超过60个，但中央层面还未出现类似上一轮一样的放宽，自下而上为主。2022年3月两会关于房地产的表述延续了“坚持房住不炒”，以及更好满足购房者的合理住房需求，各地因城施策，坚决遏制房地产泡沫化金融化。央行在一季度例会中指出满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。另外，2021年开始保障性租赁住房被重点提到，40个城市也公布了“十四五”期间建设数量，成为2022年带动房地产投资回升的关键。不过前期我们分析过，保障性租赁住房对地产市场的影响可能低于预期，主要是其存在以下几个特点：

　　一是闲置厂房、仓储等场所可改建为保障性租赁住房，因此保障性租赁住房计划供应数量会高于新开工建设面积，其中会有一些对原有房屋的改建。

　　二是覆盖的城市、人口少，主要是重点城市，而对非核心城市影响不大，同时对于一些核心城市的销售也会有一定的挤出效应，明显弱于棚改。

　　三是保障性租赁住房面积小、不能出售的特点，可能会限制房企的建设意愿，除非是政策方面支持较多。

货币政策方面，央行在2022年1月将5年期LPR由4.65％下调至4.6％，在此之前，则在2021年12月降准0.5％，并于4月15日再次降准0.25％。不过，多地通过降低LPR加点，来调降房贷利率。4月14日，央行在一季度例会中提到，3月以来，全国已有100多个城市的银行自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。苏州、南京首套房最低利率已降至4.6％-5.1％，相比最新的5年期LPR，苏州已无加点，为近5年最低。广州首套房利率目前降至5.2％-5.4％，LPR加点60-80bp，但部分银行已降至4.6％，LPR无加点。

　　从主要省会城市的政策看，郑州、哈尔滨对于前期的限售限购政策均有较大调整，郑州发布的稳定楼市19条政策，是2022年以来首个系统性救楼市政策，并首个宣布“认贷不认房”。菏泽、重庆、赣州、温州、南通等11个城市降低了商业贷款首付比例，最低降至20％。

　　从最近4个月的政策看，和2014年的方式相似，涉及到首付比、房贷利率，但不同的是，本轮政策是自下而上的，截至目前中央层面的表态仍是满足合理的住房需求，同时银行房贷“两道红线”——“房地产贷款占比”和“个人住房贷款占比”依然存在，房地产企业的“三道红线”——“剔除预付款后的资产负债率不超过70％，净负债率不超过100％，现金短期负债率不低于1”，也继续实施中。

　　从政策效果看，上一轮的市场企稳开始于房价，而当前百城住宅样本平均价格仍在走平中，2021年11月-2022年1月环比下跌，2022年2-3月环比略涨，上涨和下跌城市数的剪刀差出现在去年11月，目前继续扩大，截止一季度，央行调查问卷的结果显示，对未来房价存上涨预期的占比为16.3％，降至2015年3月以来次低值。居民新增中长期贷款在1-2月历史首次负增，3月新增转正，但同比连续5个月少增。房价预期还未见明显改善。






　　而对于销售、新开工等指标，仍延续弱势，并且从上一轮地产相关指标修复的时间看，销售略滞后房价企稳，新开工则滞后销售7-8个月的时间，以此推算，新开工今年改善空间有限，难言企稳。











　　对于居民购房能力，根据国际清算银行的数据，截至2021年三季度，中国居民部门杠杆率为61.6％，同期美国、欧元区、日本分别为78.5％，60.9％、66.9％，中国在2016年-2017年三季度，居民杠杆率季度上升1.26％，仅低于2009年-2010年二季度的1.47％，远高于2011-2015年的0.58％。过去三年，居民部门杠杆率季度平均增速降至0.92％，和全球主要国家相比，中国目前的居民杠杆率已高于欧元区，但仍比日本和美国低5.3％和16.9％，和美、日历史高点相比相差更多，历史上两国居民杠杆率高点分别出现在2008年和2000年。因此，对比主要经济体，中国居民杠杆率仍有上升空间，但同时风险也在逐步加大，同时加杠杆的效果更取决于政策力度。






　　在今年房地产新开工增速继续负增的情况下，关于地产数据对于钢材需求的影响情况，从历史看，建筑投资的增速和粗钢需求的关联度明显不及新开工，特别是2017年之后两者的走势一直分化，建筑投资增速与粗钢需求的增速差不断收窄，并明显低于2010-2016年，过去几年地产的高周转导致施工放缓可能是其中一个原因，进入2021年两者增速重新扩大，施工或开始恢复，而新开工在2021年降幅扩大，与粗钢需求表现更一致。历史上，新开工与建筑投资增速差见底反弹后，粗钢需求增速也将改善，前者已处于历史经验数据的底部，因此后续若因基数原因，增速差回升，则从房地产角度看，粗钢增速相比2021年会有所好转，至于房地产施工和建筑投资对需求的影响，至少从历史数据看，较为有限。






　　从最新的数据看，1-3月商品房销售同比降幅继续扩大，其他指标也延续弱势，普遍弱于季节性，价格未企稳，因此其他指标也难见好转，房企资金情况由于销售的弱势也继续下行，使施工、竣工未能明显好于新开工。参考上一轮走势，政策宽松到新开工、施工增速转正有1年时间，因此考虑基数问题，可能此轮新开工增速转正要到四季度之后。