北京楼市：房产投资详细攻略！

大巴撒

大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问: 京爷，北京房产该怎么投资呢？是短线还是长线好？
回答：你好，问题有点儿大，我认为北京房产投资分为几种方式
① 长线投资已经被市场认可的房产，这个没啥好说的，选择优质板块优质小区即可，缺点是持有时间长，比较占资金，当然对专业度要求不算太高。
② 长线投资潜力板块，这需要对产业变迁、规划方向需要一定的预见性，不过多少有点儿赌的成分。
③ 平稳市场下，短线投资，快进快出。这种方式要求：一个干净的资格（首套），捡漏能力强，随时可用的资金。简单地说，就是全款捡漏，快速卖出，赚取价差。这个要求高，但资金占用时间少，是个专业选手可以玩的方式。一般来看，这种方式比较适合总价1000万以上的房产。
④ 行情下，中短线投资。很简单，就是发现楼市有上涨的行情时，快速买一个房子，吃涨幅。当然，也可以给一个大定金，谈一个长周期，资金占用时间少，实在不行赚个违约金。这个要求对行情有一定的把控。
根据自己的情况来进行选择吧。你可以通过咱们星球内部资料《北京每日捡漏房源汇总》《北京楼市冷暖监测》来做一些辅助投资。
2、提问：京爷，想买个两居室，总价400。
目前关注常营。首开畅心园。住欣家园。金隅丽景园。（几乎都是一类经济适用房）
昌平区-沙河。冠芳园。（目前地铁朱辛庄）
天通苑小区（天通苑小区太多了，根本分不清。）
这三处哪个更好一些？能跟上大盘。交通方便离医院近的。不考虑学区。您这边有推荐吗？
回答：你好，常营这个板块，能承接不少朝阳东部的刚需上车客户，但毕竟已经经过几轮筛选了，涨幅还是会打一些折扣的。一般来说，常营里面的一些政策房，如首开畅心园、住欣家园、金隅丽景园，如果户型还可以，那其升值性大概是略低于大盘的类型。冠芳园的价值属于回龙观外溢客户群体，配套相对一般，但流动性还可以，也差不多是大盘略低一点点的水平。天通苑，这里面很多区，东区和北区潜力还不错，如果是主打户型，还是能勉强跟上大盘的。总体来看，同等情况下，我更推荐天通苑东区和北区多一些。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
3、提问：京爷，您好!有北京购房资格，sfsd ，考虑保值增值，根据工作地点自住或几年后更换，总预算500w左右，考虑在通州或亦庄买房，您觉得帅府.潞苑89平怎么样 ，您还有别的推荐吗？
回答：你好，帅府.潞苑，从产品的角度来看，似乎还可以，低密度住宅。当然，小区交通和配套目前确实一般，可能价值兑现得比较慢。当下来看，适合自住多一些，涨幅可能会因为通州限购政策和地段短期受限。我认为你还可以看看京贸国际城小两居。或者你也可以看看亦庄板块，比如北京经开壹中心，居住和升值性都没问题。全北京各新盘优缺点都可以免费加我咨询。
4、提问：投资，300到400万之间。有以下几个板块，请京爷结合现在的价格和价值（目前价格不知道有没高估、低估的情况）帮忙分析：
① 朝阳朝青板块，如国美第一城，处在发展成熟期，现有成熟配套、国贸产业成熟。随着楼龄变长，涨幅可能下降。即目前涨幅跟上大盘，未来可能下降。
② 朝阳东坝板块，如景和园，处在发展前期，有规划未发展。可能存在烂尾未来不定数比较大。即目前涨幅处在吃规划阶段略微可以跟得上大盘，后期保值增值得得看兑现。不稳定性比较大。
③ 大兴生物医药基地板块。如保利春天里。处在要开始稳定发展期，刚配套成熟、产业生物医药基地发展正旺盛阶段。但不了解目前、未来是不是能跟上大盘。
回答：你好，以下是我的理解：
① 东部不管是双井、四惠、朝青、常营、东坝，大部分都是国贸CBD等产业的外溢为主。其中朝青板块属于刚需第一站，然后是常营和东坝。如果未来产业不发生大的变化，那朝青还是属于强一些的。成熟，意味着爆发性弱，但也属于比较稳健优质，租金也高。可以优先选择。
② 朝阳东坝，最近的规划挺多，但发展还是有些慢，确定性我认为还是没有朝青高。当然，东坝是可以考虑的，地铁盘不会低于大盘，至于上限，那就得看未来落地情况了。投资属性次之。
③ 大兴生物医药基地板块，并不是太好，没有大量的高薪人口，而且很多人都是从这往外搬，仅仅是小刚需过渡板块。不适合纯投资。
北京买房投资策略：跟着就业中心走，跟着流量走，跟着购买力走！
你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》
欢迎提问，内部资料：
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云谷

这边的确有这一门课哈，真的木有的童鞋那就彗星roqoqo[红心][白眼]