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北京楼市:房产投资详细攻略!

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发表于 2023-1-9 14:10:06 | 显示全部楼层 |阅读模式
大家好,我是京爷,一名北京房产实操专家,拥有十年房地产行业经验,是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师!以下为公众号提问精选:
1、提问: 京爷,北京房产该怎么投资呢?是短线还是长线好?
回答:你好,问题有点儿大,我认为北京房产投资分为几种方式
① 长线投资已经被市场认可的房产,这个没啥好说的,选择优质板块优质小区即可,缺点是持有时间长,比较占资金,当然对专业度要求不算太高。
② 长线投资潜力板块,这需要对产业变迁、规划方向需要一定的预见性,不过多少有点儿赌的成分。
③ 平稳市场下,短线投资,快进快出。这种方式要求:一个干净的资格(首套),捡漏能力强,随时可用的资金。简单地说,就是全款捡漏,快速卖出,赚取价差。这个要求高,但资金占用时间少,是个专业选手可以玩的方式。一般来看,这种方式比较适合总价1000万以上的房产。
④ 行情下,中短线投资。很简单,就是发现楼市有上涨的行情时,快速买一个房子,吃涨幅。当然,也可以给一个大定金,谈一个长周期,资金占用时间少,实在不行赚个违约金。这个要求对行情有一定的把控。
根据自己的情况来进行选择吧。你可以通过咱们星球内部资料《北京每日捡漏房源汇总》《北京楼市冷暖监测》来做一些辅助投资。
2、提问:京爷,想买个两居室,总价400。
目前关注常营。首开畅心园。住欣家园。金隅丽景园。(几乎都是一类经济适用房)
昌平区-沙河。冠芳园。(目前地铁朱辛庄)
天通苑小区(天通苑小区太多了,根本分不清。)
这三处哪个更好一些?能跟上大盘。交通方便离医院近的。不考虑学区。您这边有推荐吗?
回答:你好,常营这个板块,能承接不少朝阳东部的刚需上车客户,但毕竟已经经过几轮筛选了,涨幅还是会打一些折扣的。一般来说,常营里面的一些政策房,如首开畅心园、住欣家园、金隅丽景园,如果户型还可以,那其升值性大概是略低于大盘的类型。冠芳园的价值属于回龙观外溢客户群体,配套相对一般,但流动性还可以,也差不多是大盘略低一点点的水平。天通苑,这里面很多区,东区和北区潜力还不错,如果是主打户型,还是能勉强跟上大盘的。总体来看,同等情况下,我更推荐天通苑东区和北区多一些。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》
3、提问:京爷,您好!有北京购房资格,sfsd ,考虑保值增值,根据工作地点自住或几年后更换,总预算500w左右,考虑在通州或亦庄买房,您觉得帅府.潞苑89平怎么样 ,您还有别的推荐吗?
回答:你好,帅府.潞苑,从产品的角度来看,似乎还可以,低密度住宅。当然,小区交通和配套目前确实一般,可能价值兑现得比较慢。当下来看,适合自住多一些,涨幅可能会因为通州限购政策和地段短期受限。我认为你还可以看看京贸国际城小两居。或者你也可以看看亦庄板块,比如北京经开壹中心,居住和升值性都没问题。全北京各新盘优缺点都可以免费加我咨询。
4、提问:投资,300到400万之间。有以下几个板块,请京爷结合现在的价格和价值(目前价格不知道有没高估、低估的情况)帮忙分析:
① 朝阳朝青板块,如国美第一城,处在发展成熟期,现有成熟配套、国贸产业成熟。随着楼龄变长,涨幅可能下降。即目前涨幅跟上大盘,未来可能下降。
② 朝阳东坝板块,如景和园,处在发展前期,有规划未发展。可能存在烂尾未来不定数比较大。即目前涨幅处在吃规划阶段略微可以跟得上大盘,后期保值增值得得看兑现。不稳定性比较大。
③ 大兴生物医药基地板块。如保利春天里。处在要开始稳定发展期,刚配套成熟、产业生物医药基地发展正旺盛阶段。但不了解目前、未来是不是能跟上大盘。
回答:你好,以下是我的理解:
① 东部不管是双井、四惠、朝青、常营、东坝,大部分都是国贸CBD等产业的外溢为主。其中朝青板块属于刚需第一站,然后是常营和东坝。如果未来产业不发生大的变化,那朝青还是属于强一些的。成熟,意味着爆发性弱,但也属于比较稳健优质,租金也高。可以优先选择。
② 朝阳东坝,最近的规划挺多,但发展还是有些慢,确定性我认为还是没有朝青高。当然,东坝是可以考虑的,地铁盘不会低于大盘,至于上限,那就得看未来落地情况了。投资属性次之。
③ 大兴生物医药基地板块,并不是太好,没有大量的高薪人口,而且很多人都是从这往外搬,仅仅是小刚需过渡板块。不适合纯投资。
北京买房投资策略:跟着就业中心走,跟着流量走,跟着购买力走!
你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》
欢迎提问,内部资料:
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发表于 2023-1-9 14:10:47 | 显示全部楼层
这边的确有这一门课哈,真的木有的童鞋那就彗星roqoqo[红心][白眼]
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