财观：中央经济工作会议定调，2023年房地产走势如何？

光之优雅

最近有几条重要宏观政策线索值得关注。首先是12月15-16日召开的中央经济工作会议。会议关于房地产的定调包括：“支持住房改善”、“要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。
第二，是国务院发布《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，《规划》把房地产消费重新提到重要地位。表述是这样的： “支持居民合理自住需求”等，与之前政策基调差别不大。第三，12月15日，国务院副总理刘鹤强调”房地产是国民经济的支柱产业”，并提出”中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。”
总之，各种政策线索都指向一个结论：未来通过促进内需来支撑我国经济是大的战略方向，房地产是其中重要一环。房地产的重要性体现在三点：
第一，房地产是消费品，中国人“居者有其屋”的传统价值观难以改变，只要具备经济实力则大多会考虑买房而不是租房。因此，作为大宗耐用消费品的房地产消费，对我国经济拉动意义不言而喻。
第二，房地产是金融资产。只要我国法律对住宅的产权定义不变，基于地段的稀缺性价值，住宅就是可以作为居民重要的财富贮存工具和金融资产之一。
第三，房地产是信用创造工具。无论是一家企业，还是一国经济要发展，举债过高固然有破产风险，但举债过低亦无助于推动其发展。对于我国而言，国家杠杆主要分为三大类——政府杠杆、企业杠杆和居民杠杆。
和国际水平相比，我国的政府杠杆率一般，企业杠杆率偏高，而居民杠杆率偏低。近年来房地产企业的持续快速加杠杆为当前的债务暴雷埋下隐患，未来再次加杠杆空间不大。
而居民杠杆率（以购房按揭为主）和国际水平相比偏低，未来是否还有加杠杆空间呢？可以从以下几点去分析：
首先，和国际横向相比，我国居民杠杆率（居民债务/GDP）确实不算高，但并不代表仍有继续加码空间。
截至2021 年底我国为62.2%，而美国接近80%，韩国、加拿大、澳大利亚等均逾100%，横向比较下来，我国的居民杠杆率确实不算太高。


但我国居民杠杆率（居民债务/GDP）确实不算高，但并不代表仍有继续加码空间。这是因为，我国居民杠杆大多是由房地产杠杆组成，结构性失衡较为明显。
截至2019 年末，中国居民金融负债占存款比例不断攀升至56%，且过去几年居民杠杆率快速提升，与收入增速不相匹配，在经济进入下行周期内，房价下跌，居民收入和资产均减少，而偿债压力增加，严重制约居民继续加杠杆买房的空间。



中国居民金融负债占居民存款不断攀升至56%（2019年底）

其次，我国房地产将面临较长时间的调整期，居民继续投入房产的回报率大概率降低，使得储蓄分流至存款、理财、保险等其他渠道。
如果住房升值和出租后的收益，扣减未来大概率会出台的房产税，其回报率低于其他投资渠道，且考虑住房变现周期长，交易环节繁琐等问题，住房投资的吸引力将大大下降。
那么，未来我国房地产的出路在何方呢？房地产能够承担起支撑中国经济的大任呢？
首先，看政策面。《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，和本次中央经济工作会议和高层讲话共同明确了我国房地产政策大方向的彻底转向，且明确了未来房地产的政策路线图——短期内化解遗留的房地产去杠杆和债务问题，中长期内房地产仍将作为居民消费的主要力量，支撑中国经济的发展，途径有多样——商品房消费市场、青年长租市场、保障性租赁市场、共有产权住房、无障碍设施建设、家庭装修消费、增加智能家电消费、数字家庭发展等等。
但仔细观察这份房地产路线图，可以发现，这些“赛道”除了共有产权住房、保障性租赁住房是政府主导、需要政府财政支持，其他细分赛道大多是充分市场化，几乎没有任何政策壁垒了，也就意味着无法通过政策放松来刺激该行业的快速提升，如限购、限售、限贷等。
从目前房地产销售市场持续低迷可以看出，政策放松的边际效用非常低。而租赁市场、装修市场、家电市场，在整体需求低迷的情况下，或许只能依靠财政大量投入进行补贴或税费减免的方式去刺激提升，否则可能沦为“空头支票”。
其次，看市场面。房地产市场目前仍在持续探底。近日国家统计公布全国2022年11月房地产市场运行情况。房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为10071万平米/9816亿元/9918亿元/7910万平米，同比增速分别为-33.3%/-32.2%/-19.9%/-50.8%，降幅较上月继续扩大。



截至11月全国商品房销售面积增速持续下探

于此同时，房地产债务风波还远未停息。虽然，陆续有房企获得银行融资支持，但绝大多数是央国企或极少数民企。且这些房企在接受资金援助的同时，也在不断瘦身、出让股权，甚至逐步退出房地产行业。例如，近期东原地产的上市母公司迪马股份宣布清算注销旗下15家子公司；旭辉集团出售永升物业全部股权，光明地产挂牌子公司60%股权，但暂无人接盘。房地产在经历20多年发展后，目前经历大转折，本质是中国经济增速下了一个台阶后，居民收入与房价增速不匹配，房地产债务危机的拆弹，不仅仅需要拯救房企，更需要对居民端债务风险的高度关注警惕。
因此，2023年房地产走势，大致是市场继续探底和房企债务危机的逐步缓解。市场起底回升的时间点很难判断，但需要满足几个条件：
第一，房产税落地，房地产政策的最后一块拼图完整，或最后一只靴子落地。
第二，房企债务危机基本解除，否则供给端难以健康运转。
第三，房价下降，直到房产税出台后、居民收入下降后的低位平稳，和购房杠杆成本等因素建立起新平衡后，市场才能真正企稳回升。