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北京楼市:房产未来表现?看当下涨幅!

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发表于 2023-1-9 09:45:17 | 显示全部楼层 |阅读模式
大家好,我是京爷,一名北京房产实操专家,拥有十年房地产行业经验,是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师!以下为公众号提问精选:
1、提问:京爷,预算1000万,打算买个西城学区,25年上学731前落户月坛学区,想换个直升校。几个选择
*金融街西单小学,去八中或实验二,只能买一居90年左右;
*什刹海西什库,去四中,可买二居
目前自己想买金融街,学校更好,您怎么建议?
还有是今年买还是明后年再买,感觉每年3、4月份都要比去年底涨一波。
回答:你好,如果侧重学区,建议可以优先考虑一下金融街,小学倒是没有明显的差别,但初中这边好一些,而且金融街的圈层好点儿。一般来说,学区房年底前买好一些,每年到春季价格都要高一些。这几年西城好学区涨幅估计不会太大了,如果没有刺激政策,估计短期会比较稳定。当然,如果没有更好的投资渠道,可以考虑今年找个时机买入,踏实一些,毕竟几年后的事情谁也没法预测。从目前的数据趋势来看,今年下半年二手房热度可能会高于同期的2019,并低于2021。2019年和2021年,买房比较好的时机是9-11月之间,到年末都有一丝丝翘尾。不过楼市毕竟跟政策有关,所以还得时刻关注政策走势,特别是今年。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》《北京楼市冷暖监测》
2、提问:请问一下目前安贞地区的国典,誉园,馨园综合保值和自住两个角度看,1100左右预算的话那个性价比最高。优缺点都是些什么
回答:你好,这几个小区在安贞板块都算不错的次新房,但各有优缺点。
国典华园:优点是次新、环境尚可,流动性好,交易量大。当然密度大了一些,管理一般,半封闭。不少户型一般。如果北面楼栋,靠近三环,高层会有点儿吵。
胜古誉园:比较稀缺,楼龄很新,人车分流,管理比较好,户型不错。非常安静,属于比较稀缺的高端改善,但出房量不高,小区空间小了一些。总体来看,比较优质。
胜古馨园:小区环境、管理、户型都不错,小区空间小了一些。总体户型偏大,属于还可以的改善小区。
从升值性上来说,都不错,这个预算可以优先选择胜古誉园。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》
3、提问:京爷您好,首付150-170w左右,有能跑过大盘的选择吗?优先考虑升值,其次居住体验(最好非朝北、能一改二)
回答:你好,这个预算,如果想要找到升值性好的,那基本上都是热点区域或者带点儿学区的房子了,而且面积都会比较小,户型朝向可能不好保证,比较难实现一改二。比如东西城的落户神盘,如荣丰、都市馨园之类的,海淀的五月华庭、中铁汉庭、观奥园之类的,朝阳的青年汇、炫特、利泽西等,亦庄的南海家园、北京经开壹中心。北京升值优质小户型,基本都实现了从300万出头涨到400万左右了。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》
4、提问:京爷您好,西二旗附近上班,想问一下同样的首付买天鑫家园中间层68平一居,还是北清橡树湾78平两居好,哪个保值升值潜力好
回答:你好,天鑫家园的价值在于刚需性价比+未来地铁,橡树湾的价值在于品质新房。买这两个都没问题,但从潜力来看,橡树湾的潜力更大,因为稀缺性强一些。泛回龙观板块缺一些高品质商品房。你可以参看星球内部资料《北京这些二手房跑赢大盘》,全北京的新房的优缺点都可以加我免费咨询。
5、提问:您好,天通苑的三居680,紫金干线800,天通苑的性价比是否更高?紫金干线有没有虚高成分?将来13A开通,西边会有一部分人来天通苑推升其价格吗?
回答:你好,当下来看,二手房只要没有被特定群体热炒或者有新规划,那当下涨幅表现代表着其未来的价值。天通苑的价值溢价为地铁线规划,紫金干线的价值溢价在于学区。但从常规价值来看,紫金的价值大一些,因为板块+次新商品房+学区能兼顾,有一定稀缺性,且比天通苑强。另外,680万总价在天通苑有些高,偏离定位。总体来看,我更建议考虑紫金。13A开通会有利好,但也透支了一部分价值。你可以参看星球内部资料《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京规划资料包》
6、提问:京爷好,首套非首贷,首付预算350左右自住+投资一居,工作地望京,倾向于次新环境好一些,请问有哪些可选择?
回答:你好,可以考虑500万左右以里的次新一居。在北京二手房楼市,这类房产不少表现都不错,它们都有一些共性:要么是产业或者产业外溢板块,要么就是带学区。你可以考虑以下一些小区:望京澳洲康都、青年汇佳园、凯德锦绣、紫薇天悦、中国铁建国际城。还有上地、西二旗、清河、亦庄的一居,对于你来说有点儿远,不太适合。
欢迎提问,内部资料:
《京爷北京买房十大顶级思维》
大数据:
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