北京楼市：房产未来表现？看当下涨幅！

快递小哥

大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问：京爷，预算1000万，打算买个西城学区，25年上学731前落户月坛学区，想换个直升校。几个选择
*金融街西单小学，去八中或实验二，只能买一居90年左右；
*什刹海西什库，去四中，可买二居
目前自己想买金融街，学校更好，您怎么建议？
还有是今年买还是明后年再买，感觉每年3、4月份都要比去年底涨一波。
回答：你好，如果侧重学区，建议可以优先考虑一下金融街，小学倒是没有明显的差别，但初中这边好一些，而且金融街的圈层好点儿。一般来说，学区房年底前买好一些，每年到春季价格都要高一些。这几年西城好学区涨幅估计不会太大了，如果没有刺激政策，估计短期会比较稳定。当然，如果没有更好的投资渠道，可以考虑今年找个时机买入，踏实一些，毕竟几年后的事情谁也没法预测。从目前的数据趋势来看，今年下半年二手房热度可能会高于同期的2019，并低于2021。2019年和2021年，买房比较好的时机是9-11月之间，到年末都有一丝丝翘尾。不过楼市毕竟跟政策有关，所以还得时刻关注政策走势，特别是今年。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》《北京楼市冷暖监测》
2、提问：请问一下目前安贞地区的国典，誉园，馨园综合保值和自住两个角度看，1100左右预算的话那个性价比最高。优缺点都是些什么
回答：你好，这几个小区在安贞板块都算不错的次新房，但各有优缺点。
国典华园：优点是次新、环境尚可，流动性好，交易量大。当然密度大了一些，管理一般，半封闭。不少户型一般。如果北面楼栋，靠近三环，高层会有点儿吵。
胜古誉园：比较稀缺，楼龄很新，人车分流，管理比较好，户型不错。非常安静，属于比较稀缺的高端改善，但出房量不高，小区空间小了一些。总体来看，比较优质。
胜古馨园：小区环境、管理、户型都不错，小区空间小了一些。总体户型偏大，属于还可以的改善小区。
从升值性上来说，都不错，这个预算可以优先选择胜古誉园。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》
3、提问：京爷您好，首付150-170w左右，有能跑过大盘的选择吗？优先考虑升值，其次居住体验（最好非朝北、能一改二）
回答：你好，这个预算，如果想要找到升值性好的，那基本上都是热点区域或者带点儿学区的房子了，而且面积都会比较小，户型朝向可能不好保证，比较难实现一改二。比如东西城的落户神盘，如荣丰、都市馨园之类的，海淀的五月华庭、中铁汉庭、观奥园之类的，朝阳的青年汇、炫特、利泽西等，亦庄的南海家园、北京经开壹中心。北京升值优质小户型，基本都实现了从300万出头涨到400万左右了。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》
4、提问：京爷您好，西二旗附近上班，想问一下同样的首付买天鑫家园中间层68平一居，还是北清橡树湾78平两居好，哪个保值升值潜力好
回答：你好，天鑫家园的价值在于刚需性价比+未来地铁，橡树湾的价值在于品质新房。买这两个都没问题，但从潜力来看，橡树湾的潜力更大，因为稀缺性强一些。泛回龙观板块缺一些高品质商品房。你可以参看星球内部资料《北京这些二手房跑赢大盘》，全北京的新房的优缺点都可以加我免费咨询。
5、提问：您好，天通苑的三居680，紫金干线800，天通苑的性价比是否更高？紫金干线有没有虚高成分？将来13A开通，西边会有一部分人来天通苑推升其价格吗？
回答：你好，当下来看，二手房只要没有被特定群体热炒或者有新规划，那当下涨幅表现代表着其未来的价值。天通苑的价值溢价为地铁线规划，紫金干线的价值溢价在于学区。但从常规价值来看，紫金的价值大一些，因为板块+次新商品房+学区能兼顾，有一定稀缺性，且比天通苑强。另外，680万总价在天通苑有些高，偏离定位。总体来看，我更建议考虑紫金。13A开通会有利好，但也透支了一部分价值。你可以参看星球内部资料《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京规划资料包》
6、提问：京爷好，首套非首贷，首付预算350左右自住+投资一居，工作地望京，倾向于次新环境好一些，请问有哪些可选择？
回答：你好，可以考虑500万左右以里的次新一居。在北京二手房楼市，这类房产不少表现都不错，它们都有一些共性：要么是产业或者产业外溢板块，要么就是带学区。你可以考虑以下一些小区：望京澳洲康都、青年汇佳园、凯德锦绣、紫薇天悦、中国铁建国际城。还有上地、西二旗、清河、亦庄的一居，对于你来说有点儿远，不太适合。
欢迎提问，内部资料：
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