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地产行业发展历史及前景浅谈

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发表于 2023-1-8 18:45:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
依旧兴兴向荣,供需趋于稳定。奋进没有旁观者,你我都是实践者。
前言:
在时代潮流的进程中,1998年房改政策打开了我国房地产行业走向市场化的大门,一方面城镇化体系得到了大力发展,另一方面也让多少本该为理想奋斗的年轻人背上了难以喘息的房债,时至今日,其政策专家回过头来,又会如何评价房改的推进历程及其成果?


一、地产行业的发展历史
新中国成立以后,中国将新中国成立前的城镇私人住房收归国家所有,由政府出资承建新建住房,然后分配给职工及其家属,形成了公有制住房供给制度和福利分房制度。但造成了当时我国城镇住房供给不足,国家财政负担重[1],这一问题延续到改革开放之初。
1978年9月,邓小平同志指出:解决住房问题能不能路子宽些。1980年4月,又进一步明确指出,住房改革要走商品化路子[1]。这意味着,住房供给理念从原来的单一公房转向自建房、商品房多元类型转变。
1980年6月,中共中央国务院正式宣布:准许私人建房、私人买房,准许私人拥有自己的住房[1]。这意味着,自建房、商品房在国家住房政策中取得了与公房同等地位的确认。


1988年,《全国城镇分期分批推行城镇住房制度改革实施方案的通知》明确将现行的实物分配逐步改变为货币分配,由住户通过商品交换取得住房的所有权或使用权,推动住房的社会化、专业化、企业化经营,搞活房地产市场。
1994年,国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》指出,把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制[1]。
1998年7月3日,人民日报发布了一条看似不是很重要的消息:《进一步深化城镇住房制度改革》。该政策的核心思想是“用商品房的方式渐渐取代传统的福利房分配”,旨在从97年亚洲金融危机中走出来,激活我国内需市场进而拉动国家经济发展。


这一拉,就一直拉到了今天。这则在当初看似不起眼的消息,却深深影响了中国20多年,中国经济腾飞般地疾步前进了20年,房地产市场也蓬勃发展了20年。
地产行业发展到今天,我们也不禁思考,房地产对经济的增长贡献了多少?如今的经济支撑还必须依靠房地产吗?房地产埋头狂奔的脚步又是不是也该停一停了呢?


二、 承认地产行业的重要性
随着近几十年的高速城镇化发展,房地产业在我国的经济发展中有着重要地位,也可以理解为房地产经济的发展也促使了经济发展的快速进步[2,3]。
最直接的例子,在实现城镇化的过程中,每年近千万农民进城需要解决衣食住行,住就需要房地产行业来解决,从而保障群众生活质量,也能从侧面维护社会稳定。

1. 房地产行业牵扯到很多行业的发展,解决了大量就业
可以为相关行业发展创造市场空间,往宽泛讲,可以带动家用电器、耐用品、装修、家具、建材等一系列产业的发展[2-4]。
每年建筑装饰产业直接提供的市场又能够带动大量商业、林业、轻工、机电等相关产业的发展,每一个产业背后,都是数以万计的就业者。因此,我国
在初期一直很支持地产行业发展,也为地产行业提供一系列利好政策,这有效推动了地产行业发展,使得我国的GDP长期属于上升状态[4,5]。
2. 房地产对地方政府财政收入贡献很大
总体来说,上世纪九十年代分税制改革和住房制度改革以来,无论从税收角度,还是土地出让角度,房地产行业在所有行业中占据了地方政府收入来源的重要地位。
尽管土地财政有许多弊端,但土地财政切实地缓解了地方财政的困难,有效地促进地方的招商引资和经济建设,地方政府还要承担大量的医疗、养老、教育和交通等方面支出费用。


三、意识到地产行业仍需不断完善
房地产在中国经济当中占比很高,对中国经济具有短期内难以替代的重要性。房地产能否平稳运行,关系到中国经济、财政、就业和金融能否稳定。
1. 房价涨幅过快,严重影响生活质量
首先,房价速度涨幅过快,使很多地区出现地产泡沫现象,很多群众无法担负过高的房价,严重影响了群众的生活质量[4,5];
其次,由于房地产行业利润较高,因此,很多企业都会对房地产进行投资,这也使得房地产市场处于混乱状态,不健全的市场机制也需要进行相关完善。
同时,房地产行业的快速发展,也使一些投机倒把现象出现,天价炒房团也由此诞生,这都是房地产行业处于混乱状态的重要原因。
2. 容易引起金融风险,导致经济危机
房地产经济的发展融入了大量的资金,一旦资金链断裂,直接会影响到金融行业的正常运行,从而会导致整个国家金融业的动荡。一旦经济危机产生,就会导致部分工厂倒闭,造成人员失业,甚至会造成社会动乱,影响社会秩序。


四、个人看法和浅谈
我认为:只会有夕阳的公司,不会有没落的行业。
地产行业发展不但能促进经济进步,也能有效保证人民生活质量,因此,地产行业的发展前景仍然是明朗的,只要加强对相关地产市场的完善,便能有效提升百姓生活质量。未来“房住不炒”总基调不变,长效机制建设全面推进,市场结构将更趋合理,地产调控以“稳”为主。


国家层面来看:
1. 首先,政府出台一系列调控政策,希望可以推动房产市场合理化,同时,政府也在加强对房产经济的引导;
2. 其次,随着货币不断贬值,加购房产可以抵御通货膨胀,也能促进我国经济的长期有效发展。
3. 房价回稳,住而不炒,大势所趋,意图很明显,希望资金也可以更多的流向其它领域,科技行业甚是。同时,通过其它产业的发展更好的促进地产健康可持续发展。
地方政府角度:
1.“十三五”时期中央强调住房居住属性,“房住不炒”定位贯穿始终,确立“稳地价、稳房价、稳预期”三稳目标,同时摒弃全国政策“一刀切”,各地因城施策、一城一策措施持续推进,所以地方政府必须迎合国家政策。
2.地方政府应该不希望房价下跌,毕竟卖地税收来钱又快又多。所以,在国家政策下以后拿地价会相对更高。


地产开发商和应届生地产就业角度:
1. 三条政策出台,融资紧收,大鱼吃小鱼地产时代拉开帷幕,势必陆陆续续会死掉一大批小地产开发商,有魄力的国企地产会站在风口浪尖进一步做大做强。
2. 一二线城市房价肯定不会有大的变动,房价会持续稳定甚至缓升,毕竟体量大规模大,刚需的需求量也大。只不过后续地产开发商需要从高利润转为高质量低利润,相对来说,各家地产开发商会越来越注意产品质量。
3. 基于以上分析,建议想加入地产行业的应届毕业生,首先尽可能选择央企国企,在近几年地产行业大调整的背景下先图稳定和生存,再图挣大钱。其次,尽可能选择大平台大规模、质量品牌业内较好的开发商。再者,地产行业的盈利终还是看房子卖得怎么样,所以选择一个合适的区域和城市也是至关重要。(关于应届毕业生城市选择,我将在下一篇展开理性分析)


一点基于现实的感慨:
1. 一二线城市流动性大,所以房价回落是不可能发生的事,三四五线有可能发生降价。
2. 房价一直涨,作为地产从业者是好事。但是前五年甚至更久,我们终归是打工人,一套房耗尽几代人,难以企及的房价会导致年轻人结婚更晚,享受追求单身,甚至大量丁克,出生率和老龄化严重失衡进而社会不稳,实乃不该。
3. 1994年1月24日,国务院发布了《关于职工工作时间的规定》,规定“国家实行职工每日工作8小时,平均每周工作44小时的工作制度”[7]; 1994年7月5日,八届全国人大常委会第八次会议通过了《中华人民共和国劳动法》,规定“国家实行劳动者每日工作时间不超过8小时,平均每周工作时间不超过40小时的工时制度”[7]。
本次人大会议中也再次让8小时工作制上了热搜。如果社会重新回到8小时工作制,双休,房价可接受。那这个社会又会是什么样子呢???起码不会使得英雄尽白头吧!


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[1]李正图,杨维刚,马立政.中国城镇住房制度改革四十年[J].经济理论与经济管理,2018(12):5-23.
[2]张怀申.中国房地产行业经济发展现状及前景研究[J].中小企业管理与科技(中旬刊),2021(01):36-37.
[3]王雅祺,刘骏,陈吉.浅谈中国房地产的发展现状[J].全国流通经济,2020(03):114-116.
[4]邓永恒.中国房地产市场风险:现状与未来[J].清华金融评论,2017(02):45-48.
[5]中国房地产TOP10研究组 中指研究院. 2021中国房地产百强企业研究报告[N]. 每日经济新闻,2021-03-18(007).
[6]张衡. 打好政策“补丁” 坚守“房住不炒”[N]. 中国财经报,2021-04-03(003).
[7].未来五年我国房地产市场政策形势分析[J].中国房地产,2021(08):10-12.
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