房地产何去何从

提魂兽

一艘经济巨轮，它是如何被制造出来的，又该驶向何方

房地产历史

房地产行业诞生
1980年，房地产元年，首次提出“出售公房，调整租金，提倡建议个人建房买房”，第一次把房子定义为商品，房地产从此拉开序幕，商品房元年
1987年，中国土地商业化拍卖，土拍元年，我国正式进入商品房的时代
1993年，首个房地产调控政策发布，直接导致海南房地产泡沫破裂，引发全国房地产价格动荡
第一次房地产周期
1997年金融危机，房地产行业濒临崩溃，大量空置房屋出现
1998年，全面停止福利分房，货币化分房方案正式启动，引起了一波房地产小高潮，我国全面进入住宅商品化
2001年，申奥和加入WTO等热点事件，房地产行业一波暴涨
2002年，房地产调控首次推出招拍挂的规则
2003年，房地产有过热的趋势，推出“121号文”二套房提高首付和利率上浮等举措，给房地产时长短暂降温，同年非典来袭，经济增速迅速降低，住建部推出“18号文”房价全面止跌上涨
2007年，收紧金融，发布《关于加强商业地产信贷管理的通知》，房地产止涨跳水
第二次房地产周期
2008年，爆发全球金融危机，房地产行业遭遇极寒时刻，土地流拍退地等，巨大的商品房库存和宏观经济的持续低迷，国家开始救市，房地产第二次去库存大幕拉开，次年迎来又一波暴涨。
2010年，中国房地产迎来了“史上最严调控”，实行差别化信贷政策，调整首套和二套首付比例和基准利率；下半年增设了用地限制，房地产应声下跌
2012年央行两次降息降准，房价有了部分回暖，整体横盘至2015年
第三次房地产周期
2015年，央行五次降息降准全面量化宽松，同时330新政问世，首套房公积金贷款首付最低下降到2成，而二套房首付下降到4成；下半年房地产迎来第三次去库存，房地产出现超级暴涨的一轮行情，房价直接翻倍
2016年上半年退出契税和营业税优惠，房价继续暴涨；下半年在房价暴涨的行情下，政府调控限购限贷，限售限价，首次重磅推出“房住不炒”
2017年，历史最严房地产调控出台，3月17日北京317政策出台，随后几个月全国城市跟进发布调控令，房地产暴涨趋势戛然而止
2018年，深化“房住不炒”，继续分城市实行差别化调控
2019年，继续严格遵循”房住不炒“，发控限制令
2020年，爆发新冠肺炎疫情，实体经济至今受挫严重，但房地产逆势出圈，房价全面回升，房地产开发和销售数量全面提升；9月央行发布“三道红线”，对每一档房地产企业限制融资
2021年，房地产行业冰火两重天，房地产行业迎来强监管，土拍政策推新（高标准方案，竞政府持有产权比例，竞现房销售），地产三道红线的监管，房产税试点推进，银行严控批贷放贷等落地背景下，二手房价格被打压，同时恒大暴雷，佳兆业暴雷，阳光城和融创深陷债务危机，所有房企都出现现金流问题，到年底房地产已经进入凛冬。
商品房已经走过了40余年，经历了房地产多次紧缩和宽松的周期，也付出了诸多的努力，房地产这么庞大的一个经济体，让它稳定发展是一件非常难得事情，房价上涨实体受挫百姓哀声载道，房价下跌基建落后社会民不聊生，转眼间这条房地产改革之路，我们已经走过了40余年。
房地产现状

宏观经济层面

一个指向与目标：房住不炒与稳房价
国家要做的是控制房地产的无序和野蛮增长，因为无序的增长会对银行信用和资金储备带来巨大的压力，会影响到实体经济的发展，会影响劳动力，这些是不可被接受的；但是房地产不继续发展带来的经济增长放缓，地方财政压力增大这些也是不可被接受的，我们的社会治安、防疫、科技发展和城市建设都需要钱。
房子天然是具备居住属性的，但是只要房子有定价，就一定存在市场属性；面粉是决定面包价格的主要因素，同样地价是实现房价的主要因素；
所以实现房地产健康发展的实现当前房地产泡沫下的软着陆和这是国家出台政策最核心达到的目的。
影响中国房地产走势的从来不是经济因素，而房地产能稳定发展的因素才是经济因素
如果是经济因素不会有2015年的房价暴涨，不会有2017年的暴跌，不会有今年二手房如此惨淡，而“看得见的手”做的降准降息刺激经济调控手段，正是左右经济因素的作用，保证经济体系维持稳定的方向。
那么为什么我们需要对房地产进行调控呢，聪明的人会发现我们所有的调控基本上都来自于人口、国民经济、规划等重大报告发布的节点
一旦人口、经济等有了重要产出，就是需要对经济进行宏观调控的节点，也就会有对应的价格走势
今年所有调控来源于一个关键节点：第七次全国人口普查

• 2020年我国出生人口1200万人，育龄妇女总和生育率为1.3，处于较低生育水平；
  
• 中国 60 岁及以上人口超 2.6 亿，少儿人口比重回升，老龄化程度进一步加深；
  
• 男性人口72334万人，占51.24%；女性人口68844万人，占48.76%，男比女多3490W人；
  
• 居住在城镇的人口为90199万人，占63.89%；居住在乡村的人口为50979万人，占36.11%。与2010年相比，城镇人口增加23642万人，乡村人口减少16436万人，城镇人口比重上升14.21个百分点。
  

在哪，去哪和住哪

人口老龄化 + 生育率低，映射出来的其实是若干年后房屋过剩的场景，照这个理论30年后没人买房了，人均好几套。
但是我们忽略了城镇化率和人口流动性。城镇人口规模还在不断增长，人口增长意味着住房需求的增加（注意：人口流入和人口流出的综合值增长，意味着住房需求的增长，不同的比率代表的增长速度快慢，而不意味着人口流出）
以北上广深为例，这些城市有着最好的教育医疗养老生活资源，同时有丰富的工作和人脉资源，人口依然会从小城市涌入过来，无非是每年人多人少的关系罢了。
所以可以得到一个方向性的结论：城镇人口数量还在有序提升，如果一个城市年新增住房数量稳定低于人口增长数量，就会一直持续供小于求的关系，住房会呈现两极分化的趋势，资源充盈的地方供不应求，资源匮乏的地方无人问津。
究竟人在哪？去哪？住哪？一目了然
房住不炒的本质是回归居住属性，而居住属性的多个模块（位置、资源等）最终会关联到市场经济上面，如果真的房地产逐渐回归居住属性作为普通商品遵循市场规则的话，哪里是价格高地一想就懂了。

房价走势

生育率直接映射了未来社会资源的供给需求、科技创新和经济发展的规模，所以稳房价的核心目标还是为了保发展，虽然现在生育率普遍较低，但是从GDP贡献的角度，我国房地产贡献约20%的GDP、约40%的财政收入、约20%的社融存量，构成约60%的家庭资产等，在当前的产业分布上面，如果房价暴跌意味着我们的经济体系将瞬间崩塌，对于其它行业的冲击这是我们无法承担的，此时的生育率可能也并不会如预期的提升，所以短期内不要指望房价指数发生剧烈波动。
不能涨，也不能跌。
地方财政的来源不再主要来源于拍地的时候，这时候会出现所谓的房地产价格降低，而这时候早就已经消化掉了房地产的巨大泡沫，实体经济也已经复兴，投资品在那时也会发生变化，而这种场景在可预见的十年到二十年间，大概率是不会发生的。
基于此现状，房价可能会呈现三点特征：均价稳定，核心区域和远地区两极分化，改善型和刚需型价格两极分化
普通人该如何选房子

我们经常看到身边特别多人问如果选房子？
现在执行这个职能的大多数是中介，而中介当前的形态并不能很好的帮客户选到适合的房子，具体原因可以参考我的另外一篇文档
我们还是从购房人的需求角度，真正讲一下如何选到适合自己的房子
我们为什么觉得挑房子是一件很难的事情，本质就是因为选房是一个多维的模型，而不是单纯二维的模型

• 教育：这里的教育不是指能上好学校这么简单，一定要综合考虑学区分配以及派位学校的综合教学质量；新房考虑是否有配套的教育基础设置，二手房要考虑具体到学校的交通距离，
  
• 位置：其实没有所谓最佳的位置，最佳的位置都是纸面上的内容，论纸面实力靠近CBD肯定是最佳位置，但是
  
• 交通：交通不是由所谓的有地铁有两条公交线交通就方便了，这根本就是买房的一个误区，以一线城市举例地铁的覆盖度已经很高的，早就不足以称为稀缺资源，真正好的交通是因人而异的，要考虑通勤时间、到核心区的换乘次数等
  
• 品质
  
  
  
  • 平均素质：社区的综合素质是邻里关系的重要决定因素，以及社区人脉关系的重要
    
  • 房屋品质
    
    
    
    • 户型：三面宽，南北通透舒适度最佳；
      
    • 装修：装修是个非常影响品质的环节，好的玻璃可以隔热（冬暖夏凉）隔音（噪音污染），供暖方式（地暖>电采暖>水暖），空调（尽量不要用中央空调，如果有的话一定要定期自费清理管道），判断墙体稳定性和屋内动静分离效果，功能区是否齐全等
      
    • 外立面：干挂石材>真石漆>涂料成本递减，品质递减
      
    
    
  • 车位配比：有车一族都懂，有一个产权车位非常重要，一个小区内人的密度可以用户数来表示，而按照一个家庭两辆车的配比，就会发现一个核心区域的车位是货真价值的稀缺资源，车位也正在逐渐成为房地产附加的一个投资品，车位也不仅仅是停车这么简单
    
  • 物业质量：物业费不要嫌贵，越好的物业你的居住舒适度越高
    
  
  
• 保值率：刚需自住也需要考虑保值！不要听所谓专业的分析人士的，我们都知道现在的房地产是有很强的金融属性的，如果你上车了那就是承认了这种金融属性，这不是完全与刚需无关的，
  
• 价格：脱离价格谈买房就是耍流氓，总价建议按照40%总价首付+贷款月供为你还款水平的50%找，有效规避其它风险与最大杠杆撬动高品质的居住体验
  

房地产趋势判断

一句话概括：刚需有房住，改善有新居，豪宅有标杆
趋势是随着复杂的环境变化的，所以这里的趋势泛指十年内的一个趋势判断。
大部分房客其实还是刚需群体，而刚好房价决定了一个城市的刚需门槛，所以大概率会大力推进保障性住房建设满足刚需用户的需要；同时提高二手房流通门槛，逐步降低低品质住宅的价格至地价上浮10%这个区间，随着杠杆水平不断调整二手房流通率。
改善型人群愿意变现既有资产转换为更优质的生活品质，那么新房市场一定会不断发展推出更适合时代和宜居的商品，新房的价格应该会代表房地产发展的水平，品质住宅呈现逐步上涨的趋势。
豪宅压根不是为普通人设计的，比如防弹装甲门这种，再有钱没有一定的地位也没必要，所以豪宅市场价格肯定还会不断推出标杆产品满足特定人群的相关需求，不要做豪宅几千万摸个零这种梦了，豪宅作为金字塔尖的产品定价肯定会超出地区定价标准，毕竟这些已经不单单是一个商品了。
商品的定价差异决定了品质差异，只要是流通的商品肯定会存在品质差异，就像现在不断推出的保障房，如果保障房和商品房没有任何差异，大家不是都去抢保障房了吗，这样开发商还怎么敢拿地还怎么生存，所以品质差异是必然存在的。