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一、什么是房地产？房地产业与建筑业的区别与联系分别是什么？
（1）房地产又称不动产，包括房产和地产，具体是指土地、建筑物以及其他地上的附着物，主要包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
房产是指建筑在土地上的各种房屋，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其他用途，具体包括住宅、厂房、仓库和商业、服务等。
地产则是指地面及其上下一定的空间，在法律上有明确的权属关系，包括地下的各种基础设施、地面道路等。
（2）房地产业：是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理和维修、装饰、服务的集多种经济活动为一体的综合性产业；
（3）房产开发与地产开发
房产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照土地使用性质及规划要求进行房屋建筑、基础设施建造的活动。
地产开发：是将“生地”开发成可供使用的土地即“熟地”。
生地是指已完成土地使用批准手续而未进行基础设施配套开发和土地平整的土地；熟地是相对于生地来讲的，是已经完成土地开发，可以直接用于建筑用地的土地。
（4）房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务等经济活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织；
（5）房地产业与建筑业的区别与联系
房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，与建筑业既有联系，又有区别。
建筑业是从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，生产的产品就是建筑物或构筑物。
房地产公司是发包方，建筑公司是承包方；房地产公司是“甲方”，建筑公司是“乙方”。
二、房地产企业的组织架构
房地产开发企业的特色部门：工程部、设计部、预决算部、装修部、项目拓展部、总工室。
三、房地产企业的行业特点
1.投资金额大；
2.开发周期长；
3.成本种类多，成本控制难度大；
4.资金管理难度大，融资需求高；
5.未完工开发产品的预售。
2020年3月，海南省《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，提出改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。
四、房地产企业的行业现状
中国已有房地产公司近十万家，2020年1-12月，百强房企中排名前十房企销售额合计45,985.70亿元，排名91-100名房企销售额合计2,361.60亿元。
百强房企规模增长分化持续，行业竞争加剧，未来，随着市场资源向优势企业集聚，中小规模房企的增长空间也进一步受限。
| 2020年1-12月 中国房地产企业 | | 销售排行榜 | | 企业简称 | 操盘金额（亿元） | 排名 | 企业简称 | 操盘面积（万平方米） | | 碧桂园 | 7,496.30 | 1 | 碧桂园 | 8,613.30 | | 中国恒大 | 6,964.70 | 2 | 中国恒大 | 7,774.10 | | 万科地产 | 6,920.50 | 3 | 万科地产 | 4,622.80 | | 融创中国 | 5,462.50 | 4 | 融创中国 | 3,937.20 | | 保利发展 | 4,576.00 | 5 | 保利发展 | 3,127.80 | | 中海地产 | 3,452.60 | 6 | 绿地控股 | 2,660.00 | | 绿地控股 | 3,388.70 | 7 | 新城控股 | 1,859.20 | | 绿城中国 | 2,892.20 | 8 | 中海地产 | 1,844.60 | | 华润置地 | 2,428.00 | 9 | 金科集团 | 1,783.60 | | 世茂集团 | 2,404.20 | 10 | 中南置地 | 1,573.90 | | 合计 | 45,985.70 | 37,796.50 |
| 2020年1-12月 中国房地产企业 | | 销售排行榜 | | 企业简称 | 操盘金额（亿元） | 排名 | 企业简称 | 操盘面积（万平方米） | | 中冶置业 | 252.70 | 91 | 首创置业 | 183.20 | | 景瑞地产 | 251.00 | 92 | 德信地产 | 181.20 | | 珠江投资 | 250.10 | 93 | 合生创展 | 180.00 | | 复地集团 | 246.20 | 94 | 信友集团 | 179.30 | | 实地集团 | 243.00 | 95 | 奥山集团 | 174.80 | | 华鸿嘉信 | 230.30 | 96 | 云星集团 | 174.30 | | 儒辰集团 | 224.40 | 97 | 大发地产 | 173.60 | | 恒泰集团 | 221.70 | 98 | 星河地产 | 173.10 | | 上坤集团 | 221.30 | 99 | 华地集团 | 171.10 | | 海尔产城创 | 220.90 | 100 | 华宇集团 | 170.00 | | 合计 | 2,361.60 | 1,760.60 |
1.住宅地产仍是房地产企业主要投资领域
虽然各级地方政府积极倡导推进城市化进程，但城镇化率仍较低，以及二孩政策的放开、各地大学生落户政策的实施等，决定了对房子的需求仍在增加，其中二线城市应是住宅投资重点。
2.政策宏观调控
2017年10月，党的十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；各地均实施了相应的限购、限贷、限价、限售、限商等调控政策。
三道红线：（有息债务的增长）
央行和住建部发文，规定限制房企融资的政策，将于2021年1月1日起全行业推行。“三道红线”是针对所有的房企划出的三个标准，分别是：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；2、净负债率大于100%；3、现金短债比小于1。
两个比率：
中国人民银行及银行保险监督管理委员会发文，将于2021年1月1日起执行，明确对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。
第一档中资大型银行有7家，包括中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、邮政储蓄银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。第二、三、四、五档的占比依次减少。
3.多元化是未来房地产企业的发展方向
除了房地产开发外，一些龙头企业已经推出了自己的物业并建立配套的商业设施，越来越多的年轻人选择房屋租赁代替买房，配套系统化的管理模式、提高房屋的居住品质是房地产企业除房产开发之外的发展方向。
4.科学管理，管控成本，防范风险
房地产企业整体规模持续放缓趋势已定，疫情原因，加之 “三条红线”、“贷款比例控制”全面实施，降负债、稳流动摆在行业发展首要位置，迫使房企放慢周转速度，此外当前无论是拿地、施工或是营销，投入压力都更大，资金面状况对于业绩实现影响程度也加深。
提高管理水平，管控成本，寻求更多产业、商业等业态的发展机会，是房地产企业增强企业竞争力的必经之路。
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发表于 2023-1-8 17:44:23
