1.4万亿房地产信托"软着陆"！

吉伽乍得

最近一个月，官方对楼市可谓是发布密集输血政策，先是金融16条，又是撒万亿救房企，紧接着涉房类企业再融资和重组上市终于开口子了。
最新消息称银行将为房企提供担保离岸贷款，用以偿还境外债 。
这几大利好叠加，房地产又支棱起来了，有了这些氧气瓶，房企终于可以大口呼气了。



01
银行将为房企提供担保离岸贷款

12月2日，媒体消息称，中国四大银行将为部分优质的中国房地产企业发放离岸贷款，用以偿还海外债务，此举是中国新推出的政策以支持萧条的房地产行业。
消息人士补充说，中国监管机构已向四大国有银行提供窗口指导，要求在12月10日之前向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款。两位消息人士称，上述举措的实施，将有助于房企中偿还离岸债，同时修复全球投资者对中国房地产行业的悲观预期。
业内人士表示，此次政策充分体现了在第三支箭后，新的金融支持政策出台。
此类离岸贷款的资金来自境外，且放款的对象也是境外客户，所以更会强调对于离岸债等方面的偿还。其目的也比较清晰，即在债务问题的解决上，既要解决境内的债务问题，也要解决境外的债务问题，其有助于公平和公开透明，对于修复境外投资者的投资预期等具有非常重要的作用。

02
1.4万亿房地产信托软着陆

11月以来金融部门针对房地产行业密集发声，相关支持政策接连落地，在地产金融端打出一套政策组合拳。
与之相应的，作为房企融资重要渠道之一的房地产信托随着“三箭”齐发，也为信托机构推进风险化解留出一定时间窗口。
房地产信托曾因投资回报率高成是各大信托机构争相角逐的业务之一。不过由于房地产行业风险上升，房地产信托也成为信托机构踩雷的“高发区”，信托业因此也受到波及。
目前房地产信托存续规模仍高达1.4万亿元，且合作对手多为民营房企，风险敞口较大，对信托公司造成了较大的兑付压力和舆情压力。
不过，新政的支持政策结构性倾向于较为优质的房企和资产，房地产信托风险也将呈现分化特征。
此次“金融十六条”明确提出，保持信托等资管产品融资稳定，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。这也是信托首次“亮相”地产支持政策。
这也是目前高层对信托业务重要的政策转向和表态。
过去几年，在实际情况中，以信托形式支持房地产融资的做法是被打压的。今年上半年房地产信托业务略有放松，但主要集中在租赁市场相关业务，而此次政策对信托业务的“松绑”，可以理解为“房地产信托业务又一春”。
政策释放出的暖意，这需要信托行业和从业人员积极解读和理解相关政策。
本次政策对信托公司其实提及了“转型”的概念，尤其提及到房地产企业项目并购业务。换句话说，信托公司要减少对增量市场的关注，同时要在存量市场方面寻找新投资机会和业务方向。
由于现阶段金融支持房地产政策频发，目前多数信托公司针对新规还没有明确的执行计划，多数处于观望当中。
截至11月初，已披露的房地产信托逾期金额达765.63亿元，规模占比达到73.35%。
如今，监管部门陆续发布“第三支箭”、金融支持房地产16条、保函置换监管资金等房地产金融支持政策，内容涵盖信贷、发债、“保交楼”、资金监管等政策领域，皆在托底房地产市场。
业内人士表示：上述政策逐一落地对房地产信托市场风险化解和平稳过渡有显著支撑，给市场带来了重要转机。本轮政策持续发力，房地产信托有望加速“软着陆”，相关业务也将逐步恢复。

03
信托继续接盘房企项目股权

在今年地产项目的纾困中，一直都有信托公司的身影，且持续不断。
截至目前，已经包括WK信托、ZR信托、GD信托、PA信托、ZX信托、WM信托等多家信托公司相继入场房地产，收购房企旗下的项目股权与债权，主导项目纾困与盘活。
最近的两场头部房企旗下项目股权转让中，均有信托公司现身。
近日，中国华融、以浦发银行牵头的6家银行组成的银团、中信信托等合作方携手对上海董家渡项目注资，新增融资总量将超120亿元，所注入资金用于该项目的整体开发、建设、运营。
融创董家渡项目迎来转机，融创孙老板应该能够能够喘口气了。
11月26日，恒大位于深圳南山的总部地块接盘者为深圳市安和一号房地产开发有限公司。进一步穿透股权显示，兴业信托为背后大股东，间接持股约97%。
不过据上海信托圈了解，兴业信托只是“通道”，提供的是服务信托业务。
作为“影子银行”，信托融资曾为房地产行业的高速发展大量输血，与房企及地产项目深度捆绑。正是这种关系，随着地产行业遭遇大调整，房企信用频频“爆雷”，信托公司也踩雷不断，地产信托成信托行业的“违约大户”。
地产信托违约不断，信托公司也并未闲着，而是亲自下场，接盘爆雷地产项目的股权。
今年11月份，康桥地产转让宏智利通70%股份，BR信托接盘；滕州海德公园地产有限公司转让山东保信房地产发展有限公司40%的股权，SD信托接盘；恒大旗下成都裕龙叁号房地产100％股份转让，WK信托接盘。
而在10月份，恒大旗下位于成都的另一公司——成都心怡房地产100%股权转让给了WM信托，旗下的温州恒睿房地产100%的股权全部转让给GD信托。
这并不是WK信托、GD信托第一次接手恒大的项目。
WK信托今年还接手了恒大广州南沙童世界、佛山铂睿府、广深国际文旅城、昆明恒大林溪郡、佛山恒大大良项目等地产项目的股权；GD信托接手了恒大重庆黛山华庭项目公司、东莞恒大悦龙台项目以及滁州市恒滁置业有限公司股权。
除了恒大外，WK信托还曾接下泰禾广州增城项目及南京秦淮区路子铺项目、深圳阳光城实业、世茂南京万智源置业的股权；ZR信托接手龙光地产、中南建设旗下项目股权；PA信托则接盘了正荣集团旗下项目股权。
无论是提供信托服务还是承债式收购，信托公司的入局只是纾困的第一步，如何盘活资产才是关键。
此前，中粮信托对于恒大江阴烂尾项目的盘活，采用的是“金融机构接管+代建（委托开发管理）+代管（委托运营管理）”，即中粮信托100%持股项目，对项目提供部分资金，引入绿城管理进行代建代管。
而值得市场关注的是，在融创上海董家渡项目中，不仅有信托公司，还有银团、AMC身影。
在业内人士看来，AMC在盘活资产、处置不良资产方面有着丰富经验，而信托公司拥有融资优势，两者合作，能够提高地产项目的盘活效率。

04
引导房地产信托业务转型

“十次危机九次地产”，例如1929年的大萧条和房地产泡沫破裂。1991年，日本房地产崩盘导致日本陷入经济萧条的20年。1998年，东南亚房地产泡沫破灭后，许多经济体陷入了中等收入陷阱。甚至是2008年美国的次贷危机，无一例外都是由房地产业危机引发的。
但是，我国的房地产的势态还是可控的，因为我国仍处于城市化可持续发展阶段。
2022年12月1日，光大银行分别与保利发展、大悦城、万科、绿城中国、新城控股、中海发展、碧桂园、中国金茂、金地集团、旭辉控股10家房地产企业举行银企战略合作协议签约仪式，提供意向性融资总额合计2600亿元，深化全方位合作，促进房地产市场平稳健康发展。
12月1日，浦发银行分别与万科、碧桂园、龙湖集团、绿城中国、美的置业、仁恒置地、大华集团、保利发展、中海发展、华润置地、招商蛇口、中国金茂、大悦城、华发股份、越秀地产及建发地产16家房地产企业签订“总对总”战略合作协议，合计意向性融资总额达5300亿元。
在政策引导下，“保交楼”、风险处置、项目贷款等融资支持力度有望持续加强，地产风险项目处置迎来重要“窗口期”。
眼下，存量房地产信托的兑付压力将有所缓解。
信托公司从之前支持房地产公司融资，到现在关注具体地产项目运行，再到合理注入流动性支持，最后在资金闭环管理的模式下完成“保交楼”任务，然后推进项目资金顺利退出。
本轮风险出清后，未来地产公司集中度预计会大幅提升，市场预期改变“房住不炒”政策目标达成，房地产完成公用事业化，高回报率时代终结，房地产收益率将趋近/略高于社会资本平均回报率水平。地产信托也终将迎来REITs时代。
房地产业务逻辑发生转变，信托公司在展业时应兼顾交易对手和资产质量；以住宅开发为主向功能型物业转型；更加关注政策性、保障性住房项目；重点拓展中长期资金渠道。
对信托公司而言，当下应把握政策风口期，积极对接政府、银行、AMC、其他优质房企、纾困基金、专业投资机构等渠道，推动风险项目处置盘活。
未来地产信托的方向仍然是发挥信托主动管理、股债结合、操作灵活的优势，在以盘活存量实现“自救”和化解信托风险的同时，努力以信托融资协助房企实现“保交楼”，同时还可以开辟资产管理、REITs服务等新的涉房金融服务业务领域，也有助于推动与促进陷入现有项目难以退出的信托资产的置换退出和风险化解。
关于房地产未来？业内人士表示：后续房地产行业既不能“奋进”，也不能“勇退”，而应该保持平稳降温的态势。
房地产市场的风险确实存在，也我们值得警惕。无论从国家还是人民的角度来看，房地产“软着陆”似乎是我们唯一的出路，相信2023年我国的房地产依旧会稳定进步。
种种迹象表明了，官方对房地产的重视以及救市的决心。虽然目前楼市回暖的迹象还不明显，但心中有光才能看到曙光！
悲观者正确，乐观者前行。经过这一轮洗礼，相信我们会迎来更加健康的楼市。



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