威海，最真诚的购房建议

烬涯

作者：威海新楼市 编辑发布于公号：威海新楼市
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本文写给准备在威海买房的外地人
威海是一个精致的小城





无论是威海城区还是下辖县级市区的主城区，都可以用“小”作为关键词，更确切的说法是“小而精”。

“精致”是威海的名片，是威海城市的特色。在满足不同的居住需求方面，各市区不遑多让，各有各的特色，各有各的优点。

下面这张图是威海市土地利用总体规划图。红色区域是允许建设用地，黄色是基本农田保护区，绿色是林地和自然文化遗产保护区，蓝色是水系。盖房子，只能盖在建设用地上，其他类型的土地是不能任意改变现状的。


可以看出，威海所辖五区（文登区、环翠区、高技区、经区、临港区，其中后四区是威海城区）两市（荣成市、乳山市）中，集中居住区除了各区县的传统城区之外。还有银滩、南海、石岛三个地方。
银滩最早在全国刮起买房风。主诉求是靠海而居的度假房，在房地产火热的那些年，与大海零距离和相对低廉的价格让银滩很是火了一把。但是，市政以及生活配套的滞后与不完善，让银滩遭人诟病。


石岛归属县级荣成市，为副县级石岛管理区。石岛有中国北方最大的群众性渔港，是胶东著名的码头。目前石岛最大的集中居住区除了石岛老城区之外，就是从2000年代开始建设的凤凰湖和石岛开发区。


南海新区于2007年3月启动开发。2011年1月4日，国务院批复《山东半岛蓝色经济区发展规划》，从此南海新区的开发建设成为国家战略的组成部分。基础建设因此突飞猛进。2019年，国球冠军王楠、刘国梁参与的雅居乐冠军小镇和融创集团融创·南海湾项目，成为南海新区的标致性楼盘。带动南海新区的房地产市场迅速崛起。


在威海市下辖区市的城区范围内。威海城区毫无疑问是威海房地产市场最主要的组成部分，房价也是最高的。文登城区和荣成城区旗鼓相当，房价处于次一级的水平。而乳山城区的建设强度是最低的，房价也是最低的。对于图中那些不集中的建设用地，要么是建制镇、要么是专用区域（如机场附近）。这些地方的房子往往很便宜，但是资产价值不高。对于想在威海置业的人来说，在威海买房子，归根到底要在上述区域里购买。
那么，要怎么买呢？


“既要……又要……“劝您不要多想
置业买房，用途无非是三个，其一是生活居住，其二是增值保值，其三是投资炒房。现在高层强调“房住不炒”，并且从各个层面对炒房围追堵截，所以投资炒房这个时候就没有必要去做了，一不留神就会伤到自己。
房产的居住属性和金融属性是相关联的。从短期看，置业者最希望的可能就是既要改善居住，又要快速增值的房子了。这样的事情在前几年房地产火爆的时候司空见惯，似乎已经成为一种规律。
可是此一时，彼一时，当下的大环境之下，这种事情再发生的几率微乎其微。事情已经起了变化，再也不能拿老眼光看问题了。
原因就是“房住不炒”。它已经让房地产行业发生了翻天覆地的变化。而且这种变化在一城一策和房住不炒的影响下，正表现得越来越没有规律性。
所以，置业买房不要想“鱼与熊掌兼得”的美事了。要知道，从长期看，不增值的房产毕竟是少数。短期内，还是需求决定购买吧。




买在主城区的建议

威海城区分为环翠区、高区、经区、临港区。环翠区老城区与高区、经区两个国家级开发区的城区部分，构成了威海的主城区。临港区的前身叫威海市工业园，2006经山东省人民政府批准设立，并报国务院备案。2008年成立威海工业新区。2013年，国务院批准威海工业新区升级为国家级经济技术开发区，定名为威海临港经济技术开发区,简称临港区。


威海的主城区中，环翠区是城市的政治与商业中心，商圈和居住区都比较成熟。高区是威海的文化中心。有哈尔滨工业大学（威海校区）和山东大学（威海校区）两所隶属全国“211”、“985”工程的重点大学。环翠区和高区共享威海最美丽的一段海岸线、有著名的海水浴场、有如诗如画的环海路。非常适合青睐人文情怀的置业者。


高区和环翠区的城区部分，建设强度几近饱和，由于土地日渐稀缺。因此一旦有好地块出让，形成产品之后的房价就是居高不下。现在的房地产开发已经向其外缘乡镇部分（张村镇、羊亭镇、温泉镇、初村镇等）拓展，房价跟市区有4000元/平方米左右的差价。


经区是威海成为地级市之后成立的，但是经区的快速发展使其成为威海城区房地产最活跃的区域。由于城市建设几乎是从零起步，没有什么历史包袱，因此无论是规划起点还是建设起点都很高，目前经区九龙湾华发龙悦湾小区四期的开盘价已经达到了15000元/平方米。虽然房价高，但保值抗跌。有实力的购房者不妨置业经区。


临港区的定位是工业区，离主城区较远，适住宜居多少受点影响。不过也由此具备了价格优势，当前均价在7000元/平方米左右。临港区升级为国家级开发区后，城市建设进入到小步快跑时期。随着富力、中南等房地产大咖落子临港，临港区更加是未来可期。从2019年临港区房产的销售走势看，越来越多有眼光的人开始出手置业，以共享临港区发展的红利。


另外，位于经区境内的东部滨海新城也值得说道，这里堪称威海的“雄安”，立项有着强烈的政府意志。而立地则是在美丽的威海东部海岸线。建设起点更是不用说。坚持“智慧新城”“海绵城市”等全新理念，高起点规划、高标准建设。

唯一的缺憾可能就是离主城区较远。不过威海地方小，加之现在汽车已经普及，这都不是什么大事。




顺便说一句，汽车的普及将人们的生活半径放大之后，所谓地段这个问题实质上已经变成如何衡量交通的拥堵程度的问题了。威海主城区的交通，早晚高峰和节假日也是很让人抓狂的。所以，买房的时候，不要让居住地和工作地太远。



买在文登、荣成、乳山的建议

退休以后到威海养老，这是很多外地人在威海购房的原因。尤其是那些工作在自然环境恶劣或者污染较大的城市的人群。单纯就养老来说，也许选择文登、荣成、乳山三个区市的主城区比选择威海主城区更合适。威海下辖的这三个区市的主城区的城市化建设很到位，感觉不出来城乡差别，反而离自然更近。而且也没有那么多的人，那么多的车，住着不闹腾。再者这里的民风淳朴接地气，生活成本也不高。非常适合退休后的养老居住。当然还有一个最主要的因素 —— 房价比威海主城区低。三区市中，乳山市没有大规模开发，是中国众多典型待发展的基础县市之一，房价是最低的。


文登现在已经从县级市变身为威海的一个区，行政区划重新做了分配。文登地处威海市的中心，与威海对接得越来越紧密。


荣成是胶东半岛高铁的始发站，通过高铁动车可以去往全国各地。另外，荣成城区和威海城区一样，市区有海岸线。而且荣成的海岸线比威海城区还要美。单纯就居住来说，住在荣成比威海城区惬意。




在三区市买养老房没啥好说的，去最繁华的市中心买房。犄角旮旯和待开发区域就不要去考虑了。文登和荣成的主流房价与威海城区主流房价的差价大约在3000元 /平方米左右。而乳山的房价只有威海主流房价的一半。


买在银滩、南海、石岛的建议
这三个地方的一个共同点是离开城市有一定的距离。用发展的眼光看的话，推荐顺序是“南海 —— 石岛 —— 银滩”南海是一个规划完整的城市新区。产业、商业、教育、交通、居住等城市要素应有尽有。而且市政配套齐全，区域发展日新月异。一个新的产业新城已经呼之欲出。入行入到朝阳行业有前途，买房买在朝阳地区有价值。


石岛从2000年代开启“住在石岛”模式之后，经过近20年的发展，居住背景基本形成，形成了以候鸟型居住为主的居住模式。石岛虽小，但是底蕴深厚，经济发达。石岛的房子的资产价值很稳定。


银滩可能很多人都有所耳闻。这也说明面向大海，不一定都是春暖花开。目前银滩的二手房除非挥泪大甩卖，否则很难出手。而一手房的开发少之又少，房价也是一言难尽。如果不是图便宜，或者纯度假需求，还是建议优先考虑其他区域，




南海和石岛的房子目前的推盘量都是比较大的，由此也造成产品去化周期的加长。对于购房者来说，这意味着两件事。其一，房子买了以后，短期想卖是挺困难的，除非你舍得亏本，因为新房太多了。其二，为了快速销售，开发商少不了会启动分销。你需要为营销的中间费用买单。

望星陨落

外地人买房，海阳和南海新区哪个好？

年华虚度

南海新区哪里多半都是像我们这种外地过来的，性价比也还好，您如果想具体了解，可以私我

多帮法律和心理咨询

到现在了还有骗人买乳山房子的人存在。

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为了自己的利益呗，忽悠别人买了，自己得到了利益，哪管别人过的怎么样

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外地移居适合在哪里买房子啊

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樱花湖附近确实漂亮，很美丽的地方

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几个在外工作的同学朋友，都回威海买了房子。既可以度假，也可以给父母

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千万不要来威海买房，我父母就是买了威海，风太大太干