谈谈房地产板块的投资价值

小游很一般

最近房地产是一个非常热门的板块，主要是因为各种利好的措施都在出台。并且整个板块的涨幅也非常的可观，所以目光都被房地产这个板块吸引了，所以我们来谈一下这个板块的投资价值。
我们先说结论：
1、房地产在多重的利好刺激下，尽管可能在短时间内会有超额收益，但是长期来看会是一个长期横盘的板块。
2、最近房地产已经处于一个超买阶段，所以现在再去追高可能会出现回调。
我们先谈第1条的原因，为了稳定经济，拉动房地产投资一直热门的选择。我国经历了六轮拉动房地产的稳增长。
08年次贷，11年欧债，15年美联储加息，18年中美毛衣战，20年新冠以及现在。例如2015年就是著名的棚改货币化。常见的措施有降息降准，下调房贷利率，下调首套房首付，下调二套房首付，以及财政政策等。


这是房地产（彩色）和沪深300（灰色）的叠加，可以看到长期来看房地产是跑赢沪深300的，但是自从15年之后，房地产就处于一个长期横盘的状态，而沪深300则战胜了房地产。


背后的原因其实就是城市化率和居民贷款能力见顶，2020年后出台的三条红线和房住不炒等政策，把房地产的成长性限制了。所以我们可以看到自从2015年来，房地产是一个长期横盘的态势。
但是当经济不那么乐观的时候，房地产会作为拉动经济的先锋，所以熊转牛的初期房地产一般都会有超额收益，这个时候房地产就会拉动整个大盘的上涨。
但是随着经济的企稳，房地产政策的退出，房地产又回到了一个长期横盘的态势，而大盘指数则会在这个时间段优于房地产。
比如2020年我们可以看到，在初期房地产会有个爆拉，在此之后房地产开始慢慢阴跌并且暴拉的涨幅全部被吞没，但沪深300随着经济的企稳、复苏，慢慢的创出了新高。
然后到了2021年的10月，经济压力显现之后，房地产相对于沪深300是有超额收益的，因为这个时候已经开始放松地产了。


经济复苏的初期，看房地产。随着房地产企稳，居民消费的信心、企业扩产的信心复苏，带来的更多的是成长股的上涨。就是说房地产负责打头阵，然后功成身退，舞台交给成长股。
因此回到第1条，现在尽管对房地产有了多重的利好，但是更多的是一个短期的刺激，随着房地产销售的企稳政策就会结束，并且回到长期横盘的趋势，而在此之后成长股会有超额收益。
然后我们再来第2条，实际上从去年的10月份某某事件开始，就已经对房地产有各种利好，但是房地产一直是在这个区间内进行横盘。


大家要根据这样一个横盘的区间，去决定位置的高低。要知道，在之前的高位上也出过很多利好，例如四月初，但是在高位就是利好兑现了。
综上所述
1、板块整体红利由于城市化率以及居民贷款能力见顶，加上三条红线、房住不炒的政策指引，已经被限制。
2、然而，房地产是一个上有压力，下有托底的板块，不会出现继续的下滑，但也别希望出现大涨。一旦房地产回暖，政策会收紧，反之则会继续宽松。从而保证它的这个区间内继续震荡。
3、尽管板块的红利已经消失了，但是随着出清，资源会进一步向龙头房企集中，对他们是利好，但是选股难度极高。
4、目前，房地产处在短期的高位，是否利好出尽还得看未来市场的反应。
5、地产和成长股是跷跷板，更多的机会是等到房地产吸收了成长股的资金之后，买入成长股。因为只有新能源、半导体这样的成长股，才是我们国家未来发展重点的方向。新能源的能源革命，摆脱美元绑定石油的霸权，以及半导体的自主可控。


（彩色是房地产，灰色是科创50：他们的走势是相反的。）