土拍市场的变化

疯儿吹过

说一下土拍市场的变化。
12月5日，苏州第五批次集中供地落下帷幕，2宗触顶摇号、7宗底价成交、1宗溢价成交，相比第四批次2宗流拍、18宗底价成交的成绩算是有明显的回暖。
我们注意到土拍市场两个明显的变化：
一是大部分重点城市都突破了自2021年起施行的“一年三次集中供地”的新规，比如今年已有10几个重点城市完成了第四批次的集中供地，苏州、南京、无锡、武汉、北京等城市也都会完成今年的第五批集中供地。
二是受财政部9月底印发的《财政部关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》（财预〔2022〕126号）中关于“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”等规定的影响，越来越多的地方国企（尤其是城投平台）通过引入优质民营房企代建或合作开发的形式间接完成托市拿地（尤其是长三角地区）。相比其他城市的地方国企、城投平台在“限制城投拿地”新规后继续单纯地托市拿地，上述引入优质民营房企合作的形式更能解决项目的实质性开发问题，所形成的有效回款也能提升城投的造血能力。
根据统计的数据，集中供地的22个城市今年市本级合计计划供应商品住宅用地12875公顷，但截止11月底，22城全年供地计划完成率仅55%，其中仅合肥、无锡、上海、厦门4个城市完成了今年的供地计划，如果剔除已经供应的综合用地中的其他类用地面积，实际供地计划完成率恐怕还不到50%。
市场方面普遍认为，房地产行业自2021年下半年进入下行期以来，土拍市场的频繁流拍和遇冷使得国央企、城投平台不得不频繁托市拿地，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，但因地方国企、城投平台长时间的托市拿地造成了大量新增债务和虚增土地出让收入等问题，由此导致背离了集中供地制度的设计初衷，因此财政部发文限制城投托市拿地后，各个城市减少单次供地的地块数量，并有效提升供地次数反而更能适应市场的变化和需求。
事实上，有些城市已经率先做出了退出“集中供地”的表态。9月23日，“长沙供地云”官方发布通知提出调整土地推介方式，明确“今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化更新”。10月28日，江西省住房和城乡建设厅提出，发挥省联席会议办公室牵头协调作用，协调省自然资源厅积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。市场方面甚至认为，集中供地与常态化供地并没有实质的差别，尤其是在经历过两集中供地制度后，市场各方都更愿意回到常态化的供地和拿地节奏当中。
我们认为，2021年初出台的集中供地制度主要是为了应对当时房地产市场过热的问题，而当前楼市与土地市场已进入长时间的低迷期，因此集中供地制度有必要进行适时的调整，比如根据市场的变化灵活增加土地出让的批次，或者根据财政的情况灵活调整出让地块的优质程度和出让价格等等。
回到现实的问题上，一些城市退出集中供地制度的真实原因更多的还是土地财政本身所出现的问题，尤其是房地产市场持续下行以来，土地财政难以为继，而且中短期内根本无法找到解决地方财政收入的替代模式，因此只能靠土地出让的灵活调整（比如增加出让批次）来解决地方收入的问题。
有不少同行甚至认为，近期疫情管控措施的实质性放开更多的还是因为地方财政紧张的原因，尤其是持续的防控影响经济和居民收入后，地方财政可能会无力承担防控的各类支出，那这种情况下如果形成恶性循环，后果更是不堪设想。
我们近期一直都有提到城投平台的相关融资业务目前仍处在红利期，不管是城投平台托市拿地项目的前融业务，还是城投债和城投非标类产品的投资业务，我们均认为目前的安全性和收益空间相比地产业务会高出很多。除此之外，自从城投定融产品、金租公司融资租赁产品被全面打压或清理后，即便是城投平台的债权拍卖与票据权利拍卖类融资产品，我们在投资方面仍旧对刚兑充满预期，因此总体上仍旧具备很好的安全边际。
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