对房地产不能再有过高的期望

莫得啥子

简单聊一下人民币兑美元即将破7一事。
今年以来，不管是外资抛售中资房企的美元债，还是外资减缓或暂停对大陆的投资，外资对中国经济的信心确实出现了一定的下挫。受国内外多重因素的影响，目前人民币的贬值速度过快，且继续贬值的预期过于强烈，如要扭转这个势头，根源上还得依赖于中国经济强有力的复苏。
遗憾的是，不少同行都认为，现在的基本面还没有复苏的迹象，市场各方对经济的预期，尤其是普通民众对就业和收入的预期还是非常悲观。人民币兑美元即将破7，一方面是因为大家对中国经济的复苏存在担忧，另一方面是短期内美元加息（走强）趋势不会改变，加上事实上美国经济相对于中国、欧洲等主要经济体确实比较坚挺，因此对人民币的贬值预期还是得理性看待，毕竟人民币今年对其他主要非美货币都是升值，且人民币贬值能对出口带来一定的刺激作用。
二十大召开在即，虽然政策宽松仍是主基调，但对于房地产行业来说，销售端和融资端的情况还在恶化，房企躺平或摆烂的面积还在扩大，甚至越来越多的爆雷房企开始谋求二次、三次的债务展期。如果政策层面不下猛药，房地产行业的情况可能还会更加糟糕。
整体来看，尽管中国经济长期向好的基本面不会改变，但目前欧洲的经济衰退、政治动荡、通货膨胀，中美脱钩、俄乌战争以及越来越激烈的地缘政治冲突，加上国内疫情的反反复复，即便政策层面每次都能及时托底，市场的转暖以及预期的改善仍旧面临很大的不确定性。
很多同行担心自己对二十大后的政策刺激期望过高，但就现实情况而言，基本面的数据应该不至于再继续差下去，况且政府、政策也不允许数据继续差下去，只是前提肯定是疫情防控措施能够更加优化。
不少市场观点认为，政治账和经济账需要区分来看，尤其是对基本面来说，经济基本盘、政治基本盘、地缘政治基本盘、对内老百姓的社会稳定基本盘，全部都来源于良性的经济运转和正常的就业环境，尤其是中央和地方财政对当前经济复苏的依赖变得更加明显。因此，就疫情对经济（尤其是房地产行业）的影响而言，我们应该相信通过疫苗普及以及治疗手段的改进可以循序渐进地促使疫情管控措施的放开，只是在时间上估计要在二十大之后至明年一季度才能实现。
截止当前，救地产已成为普遍的共识，因为稳地产不仅能稳经济，还能稳就业、保民生。房地产仍旧是支柱产业，也是吸收社会就业的绝对力量，房地产的硬着陆会让国民财富大幅缩水，另外资产价格的缩水也会影响金融体系的安全。
需要特别注意的是，从供需的角度来看，房地产行业已经到达了天花板。具体原因方面，一是中国14亿人口的数量已经到了天花板，二是城镇化率接近70%也快到了天花板，三是中国人均住房2020年涨到50平方米后也已达到了欧美国家水平的天花板，另外中国的老龄化达到了20%以上，截至2022年总的房屋有400多亿平方（其中有60亿平方存在空置情况），加上目前一年以上没有卖掉的库存还有6亿多平方，至少从供需的角度来说，我们不应该再对房地产行业每年17万亿的市场抱有幻想，对行业的拐点、长期下行的趋势以及何时能进入良性循环发展阶段也应保持更保守的预期。
总之，前路艰难，但也只能咬牙坚持。
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彡風彡

越来越悲观，但是事实也是悲观。