2021年中国商业地产行业研究报告

咯阿拉索哩

中国商业地产行业市场概述

基本概念及行业特点

商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。我国房地产开发商开发的最普遍的商业房地产项目就是大型购物中心。




中国商业地产行业细分业态

购物中心：构建多元丰富商圈

购物中心是零售业态的一种形式，建筑体量较大，是多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲场所等。
购物的是购物中心租户的主要类别，但加大餐饮和休闲娱乐类别是未来趋势所在。对于购物中心而言，娱乐和休闲设施已经成为许多购物中心类型越来越重要的部分，休闲娱乐类的商业主要是为购物中心的消费者提供服务，让消费者放松身心，获得精神与身体方面的享受；餐饮美食类租户现已成为购物中心的重要组成部分，它们通常由各类餐饮服务租户围绕在一起共同形成，这类租户的目标是为了聚焦人气，为购物中心带来大量的销售额和顾客流量。




中国商业地产行业项目流程

从规划布局到商业运营

商业地产企业对地块信息进行经济形势分析、风险政策分析及战略等分析后，做出收购土地的决策。在获得土地后，对该项目进行运营管理，其中包括进行业态布局、招商推广、商业运行、业态分析。在商业地产正式开业后，地产企业就可以通过赚取租金或管理费收入来获得利益。在这个过程中，企业可以通过业态布局、招商推广、商业运行、业态分析、重新布局的循环来对资产进行改造升级。最后，企业通过将资产出售给REITS、出售给上市公司、装让给私募基金或散卖等方式来获取最后的利益。
•市场调查及项目选址评估、项目可研测算：商业地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。在完成商业地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况可能的客户流量，客流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。
•项目签约：完成商业地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业地产项目，并得到政府相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。指开发商完成项目设计方案的深化后，在项目规划得到审批、项目土地使用得到许可后，经过招投标的程序确定项目的施工企业、监理单位、工料测量师及后面阶段的机电咨询商等，以便做好项目施工准备的过程。
•开业筹备及品牌招商管理服务：开业筹备包括项目的市场策划，这对项目的成功至关重要，高明的市场策划可以降低项目的成本，有效打开市场空间。项目招商的方式主要有两种，委托专业招商咨询机构进行项目招商和自己搭建招商团队进行招商工作。对于商业地产项目来讲，将国际知名零售商请进来有利于整个项目的招商，也就是主力店。通常招商咨询机构更了解国际知名零售商的需求，所以委托专业咨询机构进行项目的前期招商更能有效促进项目的进展。
•项目开业、开业后项目运营管理：项目取得成功最重要的因素之一，是商业地产的物业管理。好的管理商对招商工作、融资工作、工程的进行都有积极影响及作用，其重要性远远不只对招商的影响。商业地产管理公司介入的方式主要有管理公司以管理参股、聘请管理公司。


中国商业地产行业商业模式

（一）重资产运营模式（1/3）

重资产模式：重资产运营模式没有标准，重资产运营是与轻产比较而言的，指企业的大量资金投入，形成固定资产、固定用途，以全通过规模经济获取效益的运营形态。从具体经营方式来看，重资产运营模式下常见的操作包括只售不租、只租不售、租售并举、不租不售等。其中只租不售的模式虽然占用资金量较大，投资回报期较长，但是其租金盈利、物业服务和运营管理盈利以及产品增值盈利贴现回来的收益会大于一次性出售收益，才能实现商业地产的收益最大化。




中国商业地产行业市场规模

商业营业用房市场低迷（1/2）

商业地产总体规模增速放缓，呈现结构性过剩。21世纪以来，地方政府为推动城市建设、鼓励消费等，大量出让商业用地，商业地产出现热潮，短期内呈现出结构性过剩。根据国家统计局公布的数据显示，2017-2021年全国商业营业用房投资额持续下降，2021年投资额达到12,445亿元，同比下降4.8%。而在2017年，全国商业营业用房销售额达到近年来的最高额13,253亿元，随后销售额呈逐年下降态势，2021年我国商业营业用房销售金额为9,692亿元，同比下降2%。




中国商业地产行业竞争格局

商业地产标杆企业概况（1/2）

商业地产企业一方面以消费者需求为核心，把握消费升级趋势，以资源优势和科技手段强化产品建设，打造优质商业项目。另一方面通过优质项目打造，积累运营经验、提升品牌影响力，强化资本运作和品牌输出，加速规模扩张。
面对激烈的市场竞争，随着各种新建成的写字楼不断涌现，企业的需求也在发生着不断的变化。办公楼必须通过不断加深运营管理提升服务质量，完善增值服务，方能保持在市场中自身的竞争力。通过前端的时刻触及新技术、新产业、新业态和新模式的变化，通过大数据的分析，不断优化和提供企业与用户的需求服务，形成不同项目间不同业态共生、共赢、共享的生态系统，这将逐渐形成写字楼运营不可复制的核心竞争力。




中国商业地产行业政策法规

加速推进城市商圈建设

国家十四五规划对于城市更新的定位是，旨在帮助地方政府在不增加债务率的前提下，将城市区域进行收益自平衡的市场化运作，提升城市的基础设施、公共服务与城市治理水平。这就对房企、商企以及设计公司的专业度、正规性提出了严峻考验。


中国商业地产行业重点企业介绍

华润置地（1/3）

华润置地有限公司于1994年改组成立，总部位于深圳市。是华润（集团）有限公司旗下负责城市建设运营的战略业务单元，是最具行业影响力的城市投资开发运营商。华润置地于1996年在香港联交所上市，2010年被纳入香港恒生指数成份股。2020年华润置地分拆商业运营与物业管理业务，成立华润万象生活有限公司并于香港联合交易所主板成功上市，被纳入香港恒生综合指数成份股。




万达集团（1/3）

大连万达集团股份有限公司创立于1988年，已发展成为以现代服务业为主的大型企业集团，旗下包括商管集团、文化集团、投资集团，其中商业中心、影视、体育、儿童产业等处于世界行业领先地位。珠海万达商业管理集团股份有限公司，为万达集团旗下商业物业运营管理的唯一业务主体，拥有全球领先的线下商业运营平台。




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