房地产篇：中国的发展困境和未来，深圳的趟雷和破局（一）

人间天上

廓清历史，才能更好看清未来。深圳的探索破局，早已为中国的转型发展奠定了前进方向。今天先聊聊房地产篇。
“房子用来住的，不是用来炒的。”
2016年，在中央经济工作会议上首提“房住不炒”的概念，中国开始了艰难的经济发展转型。


也正是这一年，中美南海对峙，三大主力舰队集结南海，摆出了决一死战的架势，让美国两大航母战斗群临时掉头远离，从此试探出美的战略底线。这是自冷战结束后，两大拥核大国最为凶险的一次海上对峙，此战为中国发展赢来了最后的和平发展战略机遇期。
2017年，十九大报告首次提出“高质量发展”，中国从此正式开启新发展模式。
2018年，美国制裁中兴。
2019年，美国制裁华为。
2019年，楼市进入最后的狂欢。
同年底，“新冠”疫情爆发。
2022年8月2日，老巫婆窜访台湾。
8月3日，PLA进行演习全方位封锁，让“里根”号只敢在1000公里外游弋，这是美国2016年试探出来的安全距离。
中美关系何时进入历史低谷？正是从中国定下举国转型发展之时。
被房地产绑架的中国经济，无论怎么高速发展都不可能全方位赶超美国，美国乐见中国放大、撑破房地产泡沫，像收割日本一样收割我们。
过去5年，中国已经在万米钢丝绳上走了一遭，手里握着的平衡杆一头是房地产泡沫随时破裂产生的巨大动荡，一头是美国各种手段“超限战”(关税战、科技战、经济战、生物战)的步步紧逼。


未来5年，将会更加凶险。
从2016年提出“房住不炒”的执政理念到2019年房地产基本悬崖勒马，中国用了3个年头才将这头近乎失控的怪兽堪堪稳住。
一起看看2019年的各项数据，脊背隐隐发凉。

2019年，中国住房和开发商存货总价值达到52万亿美元，是美国住宅市场规模的两倍，甚至超过了整个美国债券市场。（高盛数据）
根据国际清算银行（Bank for International Settlements）的数据，截至2019年的十年间，中国在全球家庭借贷增长11.6万亿美元中，约占全球的57％。
约占自2005年以来全球新增债务的一半！而美国约占19％。

可以简单理解，中国的房地产泡沫有可能是美国的两倍，在经济学界有句调侃的话“中国房地产泡沫决定世界经济的未来”。
2008年，美国发生房地产次贷危机，世界经济10年提不上气。
美国的房产金融不足30%，而我国将近75%，在金融领域产生的威力不是简单的倍数相乘，而是指数级爆炸，即产生4倍多的威力。
如何保证中国的房地产软着陆？
一套房子榨干3代人的钱包，美国的房地产泡沫能破，但我们不可以。

中国家庭金融调查(China Household Finance Survey)的数据显示，目前中国有6500万套空置房。在拥有两套房产的家庭中，空置率为39.4%，而在拥有三套及以上房产的家庭中，空置率为48.2%。

空置率超过20%，已经达到危险线，我国的房产空置率高达30%，意味着将近三分之一房产不是刚需，任由资金无休止进入房产，中国的其他行业特别是实体行业将面临投资严重不足困境，发展更加后劲乏力。

根据中国社会科学院的数据，2018年中国平均房价达到了平均收入的9.3倍，而旧金山为8.4倍。
地方政府无视住房的社会功能，而只强调住房的财政功能，即“土地财政”。土地转让金普遍占地方财政收入的30%以上，许多地区60%到70%的基础设施投资依赖土地财政。

“土地财政”带来的虚假繁荣恶果已经呈现，地方政府“裸奔”的情况在疫情之下更加一目了然。


除了个别省地方财政收支为正外，绝大多数省份存在赤字，经过两年多疫情影响，目前不少县市爆出财政赤字增大，正常发放工资都成了问题。
经济的出路在哪里？
这不得不提深圳趟过的雷和经历过的危机。
1997年，亚洲金融危机刚过，众所周知的是中央政府动用外汇储备竭力保住了香港不被国际金融大鳄洗劫，鲜有人知的是此次危机后直接改变了港资的投资方向。
科技创新类投资大、见效慢的投资被大量撤资，转而投入风险低、见效快的房地产行业。
腾讯刚开通即时通业务，马上陷入困境，融资困难更甚今日。
雪上加霜的是，国家随即停止了深交所A股新股发行及上市，新股转移到上交所上市，深圳的企业融资渠道被进一步套上了枷锁。
1992年南方谈话后，继深圳、厦门之后，又有13个市被划为经济特区，依靠“三来一补”发家的深圳面临着国内外竞争双重压力挤兑，加之经济发展下行严重，学界和政界取消深圳特区的呼声一直没停止过，这个声音到了1999年达到峰值。
1999年，在财政极其困难下的深圳市政府把准备拿来举办荔枝节的经费办了第一场高交会（全称：中国国际高新技术成果交易会）。


正是这场千禧年之交的交易会，让想卖身的腾讯，在千钧一发之际拿到了来自南非报业的融资。

2006年，中国加入世贸的第5个年头，深圳还没缓口气，又面临了巨大的危机。中国沿海的港口可以直接对接世界，深圳这个前沿的开放窗口的地位日渐凋零。
相对于千禧年危机，这场危机更加决定着深圳的何去何从，“深圳已经完成历史使命”的论调声音更大、影响更甚。深圳最大的问题是，劳动密集型发展模式已经跟不上时代需要，内地的用工成本、土地成本更低，深圳与之相比没有任何优势。
这一年，深圳顶着天上漂浮的雾霾（常年的资源消耗性发展让深圳出现了严重的环境问题），深圳市政府毅然决定迁走1万多个工厂，300多万工人随之搬离深圳。
深圳开始了一场新的改革创新——高新科技，举全市之力在政策和资金上为中小科技企业保驾护航。


2006年，大疆落户深圳
从此，深圳摆脱了“切下10万根手指”惨痛发展代价的原始资本积累历史，深圳的科技发展史在下一篇文章中详细提及，这里不重复。
全国土地拍卖第一锤在深圳落下，但深圳偏偏是所有大城市中唯一不吃“土地财政”而存在的一朵奇葩。不是深圳不想吃，确实是严重先天不足。深圳没有地！
深圳拍卖土地，实在是不得已为之。当时中央只给政策，不给资金。深圳还是一个摸着石头过河的特区，别说外资不信任，一河之隔的港资也不敢轻易投资。
要想获取第一桶金，深圳市政府只能看向手上唯一的资源——土地。据说当时一筹莫展时，向红色资本家霍英东老先生请教了方法，霍老先生开出了药方就是在土地上做文章。
现在深圳动辄8万/平方起步的房子，看似深圳市政府比谁都依靠“土地财政”，只因深圳地域实在太小，而且山地面积还占50%，难以开发利用。人多地少房贵成了深圳的一段绕不过去的发展历程。

早在2005年，深圳市就将全市陆地总面积50%的土地划入基本生态控制线，共计974.5平方公里。

深圳能开发利用的空间着实不多。


解决房价高企的难题，深圳使出了浑身解数，不能让“来了就是深圳人”的口号白叫。

2014年，深圳被列为全国共有产权住房试点城市。
2018年，深圳住建委发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》），明确了面向未来（2018年至2035年）的住房发展目标，计划未来18年提供170万套住房；深圳也是第一个发布2035年住房规划的城市。

在《意见》中，深圳详细规定了住房供给比例，将人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为2：2：2：4，打破了30多年来商品房为主的供给体系。
部分人才房、公租房、安居房配备学位，就住家庭可以享受与周边住宅同等入学资格。交着一两千的租金，孩子能够和花费大几万每平学区房的家庭做同学。
深圳在教育公平上，确实尽心尽力。福田区位列全国百佳教育公平县区第二，罗湖区则排在第七。
在此基础上，继2：2：2：4的黄金比例后，深圳在社会主义先行示范区的道路上高歌猛进，住房保障上又给出了深圳的改革方案——共有产权房。

共有产权房是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。
保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。即中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。
住房保障对象只拥有部分产权，但是享受与购买商品住房居民同等的落户、子女入学等方面的公共服务待遇。同时，享有整套住房的使用权，不用缴纳政府产权部分的租金，但是需要缴纳按照整套共有产权住房全部产权建筑面积计算的住宅专项维修基金和物业管理服务费用。
共有产权住房和公共租赁住房、政策性租赁住房是新时代城镇住房保障体系的重要组成部分，而这三类房源中，唯独共有产权住房是允许住房保障对象拥有产权的。

深圳作为第一个住房商品化的城市，虽然不是严格意义上第一个实行共有产权房的城市，但深圳是土地最紧缺的城市，而且是力度最大的一个城市。到2035年，深圳新增常住人口大约550万，住房需求180万套左右，规划提供170万套住房，基本实现人口增长与住房需求相契合，实属不易。
除了政府与申请人共有产权外，深圳还探索了公司与员工的共有产权房，为了能够最大程度保留人才，确实是“圳爱人才”。


其他城市对“土地财政”的依靠程度各不相同，实现共有产权房的时间也会有长有短之分，以一代人或者再延长一代人的眼光来看，共有产权房必然是大势所趋。
这是实现“房住不炒”的战略安排，也是解决房地产困境的长效举措。房价依然在高位运行，有能力的购房者不需要申请共有产权房资格，可直接购买，房地产软着落有望实现。
共有产权申请人实际购房价格只是市价的5折，目前政策没有完全出台，还有另一种猜测是房价为市价的5折，政府承担一半，个人承担另一半，那就相当于申请人按2.5折比例购房。
以深圳一套80平米市价8万计算，个人支付不足200万（包括房价和其他费用支出），这是妥妥的白菜价。笔者于2017年，写了一篇文章《共享时代下，共享房产还会远吗》，有兴趣朋友可以点击次条查看。
中国扬弃房地产为主的发展模式，美国就开始制裁我们，这绝不是偶然，而是转型发展的必然摩擦和碰撞。
美国对我的围追堵截，科技战不成就进行网络战，贸易战不行就转为生物战（越来越多的证据表明“新冠”就是美国发动的生物战），其他战争手段美国都不占上风，唯一严重拖累中国转型发展的生物战起到了意想不到的效果。
“新冠”不会很快结束，这是一场美国主导的超越任何常态的战争，要么中国在战争中完全战胜美国，打破现有国际秩序；要么我们被“新冠”拖垮，美国继续敲骨吸髓。
只有两种情况才会结束。