疫情后中国房地产走势分析

卿本无心

第一部分
疫情爆发初期和快速发展期，会造成需求被暂时抑制，新冠疫情全面爆发以来，房地产市场成交量大幅下跌。
购房预期受到较大影响，观望情绪浓。对经济增长和收入水平提高的预期降低；防灾预期增强，短期内购房等大项支出和借贷的意愿降低；对未来房地产市场走势的预期不明朗，都能导致严重的市场观望情绪。
随着防控工作持续进行，长时间居家隔离，使大家对居住体验的感受更深，将激发居民改善居住品质的欲望，引致6类新型购房需求。
第一，部分租赁需求转为购房需求。
第二，购买和持有第二居所意愿提升。疫情期间长期居家隔离，凸显了二居所不仅居住品质更好、还可满足特殊情况下居家隔离需求的优势。
第三，以大户型为代表的改善型需求将被进一步激发。疫情期间，这一需求进一步被激发。一是全家人连续多日共处，房屋面积小造成的活动空间不足、个人隐私无法保证等弊端非常凸显；二是户型住房面积对居家卫生的重要性凸显。
第四，对住房产品升级的需求更明确。不仅仅是面积，长时间居家隔离让居民深刻体会到房屋户型、朝向等因素对通风、日照等居住体验的重要影响。疫情中，所有专家都在强调“每日按时通风”，长期居家，室内采光也尤其重要。
第五，高品质物业服务的楼盘需求提升。社区防疫工作中，不同物业的服务水平差距凸显，居民将意识到高品质的物业服务不仅关系平日居住体验，在非常时期还和业主健康安全密切相关。
第六，园林绿化好、周边商业医疗等基础配套齐全的楼盘更受欢迎。
需求顺利释放还需政策支持和供给端发力。如果应对得当，保持市场平稳，将是一次很好的住房消费升级、房地产销售渠道升级、坚持“房住不炒”、支持居民自住需求的房地产政策升级。
风险提示：疫情防控效果不及预期、房地产市场超预期回落、疫情对经济的影响超预期
第二部分
房价用经济学家任泽平的话说“长期看人口，中期看土地，短期看金融”现在全国人口处于缓慢上升，逐步进入老龄化时代，由于教育费用，房价高昂，造成大城市的人不愿意多生，不敢多生，晚婚晚育的现象。人们对生育观念逐渐改变，造成未来人口长期看可能下降。再加上国家战略房住不炒的指导思想，长期看房价不会再有前几年的黄金上涨了。
中期看土地，各省市为了完成城市化的目标，必须不断的加快城市化的步伐，在土地的供应上，通过建设新的小区，老旧小区改造，棚户区改造，会不断增加建筑面积，增加房屋供给，再加上农村集中社区居住，农民进城，农村建筑用地跟城市建筑用地的置换会加大城市用地供应。从土地看中期房价上涨的可能也比较小。
短期看金融，由于疫情在美国西方国家扩散，美国采用非常规量化宽松，就是联储购进美国的国债，使大量的美元流入市场，促进美国经济的发展和人民消费从而带动经济的复苏和发展，这种后果会让美元贬值，发生通货膨胀，各国也会采用相似的政策去对冲美国的美元量化宽松，货币多了，财产还没增加，就意味着财产的被动涨价，如果房价保持价格不变在这种环境下就意味着房价下跌了。疫情过后从短期看房价需要上涨才能保值。但是人们的购买情绪还要受到国家政策，经济环境未来的好坏的影响，因此未来房价涨跌还是跟多个因素的综合影响。
第三部分
疫情初期房价处于停滞市场规模较小，只有网上销售的恒大集团销量比较大，因为恒大网上销售进行了比较大的打折销售。疫情过去，需求会增加，要求换房的需求增加，新房销售和二手房销售都会有所上升，至于房价的涨跌还要看国家和地方对房地产的政策，人口政策，金融政策，以及国际整个经济大环境等因素影响。由于国家政策托底，预期房价不会有大幅上升，亦不会出现大的暴跌，稳中有降。不同的地区，不同类型的城市，城市不同的区域价格涨跌都会有差异。疫情过后房地产市场会出现一些下滑，处于成交量和价格的低迷期，至于啥时候走出这种行情要看世界经济和中国经济受这次疫情的拖累是否会进入大萧条时期，如果进入经济滞胀和萧条，房价很难有很好的走势。
第四部分
3月房价数据！济南新房8连降，青岛烟台二手房再降价。

4月16日，国家统计局发布了今年三月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，山东济南、青岛、烟台、济宁四城市纳入统计榜单。
从数据上看，烟台新房房价继续上涨，青岛继上月持平后再次出现降价现象，济南新房8连降。二手房，青岛、烟台再次出现降价现象，其中，青岛连续14个月出现降价。济南二手房价格和上月持平，终止了连续11个月出现降价的情况。
新房方面，记者从新房户型分类价格销售指数上看到，济南90平方米以下新房价格略有上涨，但90平方米以上新房价格仍在下降；烟台、济宁则全户型价格均有上涨。
二手房方面，济南3月二手房价格与上月持平，同比下降4.1%，终止了连续11个月出现降价现象的情况；青岛连续14个月出现降价，3月环比下降0.4%，同比下降5.9%；烟台环比下降0.4%，同比上涨1.0%；济宁环比上涨0.2%，同比上涨7.1%。
国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读称，3月份，随着新冠肺炎疫情防控形势持续向好，生产生活秩序加快恢复，因疫情积压的住房需求呈现出逐步释放的势头，70个大中城市房地产市场价格出现微涨，但总体较为稳定。一二三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略有扩大，二手住宅销售价格环比微涨，新建商品住宅销售价格同比涨幅回落，二手住宅销售价格仅一线城市涨幅微扩。
山东财经大学副教授张振勇向记者表示，随着我国房地产开发建设高潮的结束，房地产业的发展机遇将从房地产开发的增量市场转化为存量市场的经营管理，所以中小房地产开发商需要积极转型，向房地产经营、管理、交易、估价、维护等业务挺进。对大型房地产开发商来说，更应业务多元化，多栖发展。国家目前的政策更是“稳”字当头。因此，房地产市场价格将会在一段时间之内平稳运行。