北京楼市：这类房产，升值性太差！

风云吉吉天下

大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问：您好，京爷，我现在有些迷茫，我想买个房子积分落户，纯投资，不自住，我手上有300万，二套，孩子在北四环上学，我看了金融街融汇，北京壹中心，南海家园，天通苑，回龙观，融汇我能买个两居，其他都只能买一居，现在亦庄也涨起来了，这房子我需要放手里六七年，很希望能增值，我又担心以后一居，回迁房都不好卖，融汇的上涨空间有限，求您指点
回答：你好，金融街融汇这样的小区属于郊区次新房，自住有性价比，但升值性还是太差，比如这一波就基本没咋涨；北京壹中心、南海家园倒是价值不错，可以重点选择；天通苑属于刚需上车房，流通性尚可，天花板属于跟着大盘吧；回龙观的次新一居倒是还可以的投资品。我建议纯投资还可以重点考虑一下东西海的上车一居，或者重点考虑一下朝阳热点板块的次新一居。建议纯投资一定要看历史数据，虽然不一定能帮你找到升值性最好的小区，但一定能帮你排除一些“常年洼地”小区。你可以参看星球内部资料《北京二手房部分历史数据》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
2、提问：京爷，感谢之前的回答，麻烦您分析一下，东城炮局头条小区、朝阳新源西里、朝阳南沙滩附近的科学园南里，这三个地方是否能跑赢大盘，学区怎么样，麻烦给排个序，如果选择的话，推荐哪个？谢谢
回答：你好，炮局头条毕竟还是属于东城，所以表现还可以，特别是小户型，而朝阳新源西里、朝阳南沙滩附近的科学园南里最多也就是跟着大盘左右的水平。从房产价值来看，我认为排序：东城炮局头条小区、朝阳南沙滩附近的科学园南里、朝阳新源西里。你可以参看星球内部资料《北京这些二手房跑赢大盘》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
3、提问：京爷，感谢回答，请教您一下，总价600。1.看了东城永定门外的革新里、景泰地铁附近、炮局头条；西城达官营、湾子附近；海淀志强南园附近；朝阳华严北里、惠新西街，请问这几个区域未来能否跑赢大盘，如果购买的话怎么排序？2.这个预算您还有哪些区域推荐？谢谢
回答：你好，以下是我对这些小区或者板块的理解：
① 永定门外的革新里、景泰地铁附近，价值在于东城上车，在教育均衡化的利好下，短期跟着大盘是没问题的。当然，如果是次新小区，那估计表现会更好一些。炮局头条毕竟是东城北面，所以升值性历来都还可以。
② 西城达官营、湾子附近，西城上车，比永外老破小还是强点儿，升值性较好，目前性价比可能弱一些。
③ 海淀志强南园附近，属于海淀上车板块，升值性一直都比较稳健，我认为是还可以的选择。
④ 朝阳华严北里、惠新西街，属于朝阳没啥学区的老破小板块，短期的天花板跟着大盘，长远可能表现会不佳。
我认为你可以重点考虑西城广外、海淀、东城北部。永外的话，如果次新上不了车，那老破小可能不是太优质的选择。你可以参看星球内部资料《北京买房看房技巧》《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
4、提问：京爷，请问总投资六百万，朝阳双井板块，有什么好推荐的次新小区的二居？
回答：你好，600万在双井选一个次新两居，基本上也就那几个，如百环家园、华腾园，或者附近九龙山的后现代城。这几个都是大盘左右或者略微超过大盘的水平。你可以参看星球内部资料《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
5、提问：京爷，谢谢之前的指导！目前已卖出一居，考虑孩子在二小德胜上学，只能周边选二居，您看黄寺大街24号院，冰窖口胡同73号院，安贞西里一区，今典花园，哪个更值得购入？
回答：你好，我认为今典花园可能会合适一些，主要是次新商品房，没什么其他溢价，升值性好，超过大盘，而且稳健。如果是德胜的房子，可能短期升值性不会太好，毕竟学区政策的原因。安贞西里则属于短期能跟上大盘、长期可能会衰弱的类型。你可以参看星球内部资料《北京这些二手房跑赢大盘》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
6、提问：京爷好，首付300，预算550以内，工作在酒仙桥，想买个兼具自住和保值的小两居。发现城里貌似买不起。现在都将主意放到通州了。不知道通州具体的小区，您有何建议吗？谢谢
回答：您好，根据您的工作地点，可以重点考虑未来的M101线附近的板块，你可以看看武夷花园板块的小区，如运河园、京贸国际城、BOBO自由城，长远价值还是可以的。你可以参看星球内部资料《北京买房顶级思维》《北京规划资料包》
欢迎提问，内部资料：
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