上海的这几个死角，我劝你不要碰了！

小短腿麥蔸

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大上海，有摩登高楼，也有乡村部落，但始终会有一些区域或板块发展不这么尽如人意，有些是真的没有交通，有些是被规划给拖累，甚至还有些被开发商所耽误，让人觉得可惜。
那么我们就来说说，上海有哪些区域不能碰！
01 惠南
“落魄的凤凰不如鸡”这句话形容惠南再贴切不过！
惠南一度很辉煌，它本是南汇县的政治文化中心，如果从地理位置来看，惠南也正好位于浦东新区的心脏腹地。
而惠南的转折就发生在2008年，这一年，南汇区将区政府搬到了临港，2009年南汇区并入浦东，曾作为南汇核心的惠南，各种行政机关单位，不断从惠南搬迁到临港，地位被彻底边缘化。



不仅产业和人口被陆家嘴、张江、金桥吸附，行政地位下降后，当初规划的五角场商贸城无人气烂尾。
这些年，我们清晰地看到，它错过了太多太多，上海东站、上海航空港、川沙城市副中心、张江科学城、2035主城区规划、临港自贸区，可以说浦东带有产业和政策利好，惠南都完美错过了，但凡惠南能抓住一个机会，也不至于这么落魄。
而在2035规划里，惠南发展的重点依旧是搞住宅，而能够吸引人关注的产业方面，简直屈指可数，人才要怎么留下？



可见板块的发展无论当初是多么的宏大，行政地位下降后，瞬间失去政府导入的资源，有钱人离开惠南，新人口有不进入。
曾经的南汇中心，现在落魄到不如临港！

02 真如
不得不说，真如一定是个好地方，作为上海最老牌的四大城市副中心，定位能级可谓是高，但现在除了真如还在加速发展中，其余三大城市副中心都早已成型，享受成熟的果实了。



说到底，被拖累的真如还是因为李嘉诚。2006年，上海真如作为城市副中心，推出了第一幅核心地块，普陀把最精华的四块地，以22亿交给了李嘉诚旗下的长江实业，但令普陀万万没想到的是，此后的若干年，这幅地就被晾在一边，迟迟不开发。
起初，长江实业规划做了一个100多万㎡的综合体项目高尚领域，还曾计划打造浦西最高楼：西上海中心。
可是最终，普陀没有等来像样的商业，等来的只是切割小面积散卖的低总价酒店式公寓，还有一栋盖到一半的写字楼。
普陀核心地段的大体量商业项目，并没有产生商业集群效应，反而制约了整个区域经济的发展，也因此导致了真如的发展远远落后于周边区域。



03 车墩
上海的影视基地，是车墩的最大标签；另一个标签就是远。
因为“口罩”事件的影响，影视行业可谓是非常萎靡甚至凋零，那么现在能来车墩拍戏的也就屈指可数了，连流动人口都萎缩了，区域还怎么发展。
其实和影视配套，是大量劳务中介所，行走在车墩的马路上，随处可见劳务中介、家政中心和小旅馆，十分低端。
同时车墩镇周围还有大量工厂以及工业园区，板块围绕的都是低端制造业，那么想要发展，就变得十分困难。



另外，车墩的位置也非常尴尬，距上海市中心大约四十公里，还位于两大高速申嘉定湖高速和沈海高速的夹角处，想要扩张都变得十分费力。
车墩就是动迁房大户，缺商业、缺学校医院，也缺地铁。金山小火车班次真的少，日常市区白领通勤上的“噩梦”。二手2房的挂牌价基本都在200万左右，这个溢价，时间成本和居住品质一加，大家也都能算出划算不划算了。



04 月浦
月浦的宝钢厂区，是这个板块永远的痛，宝山钢铁集团大院面积达到20平方公里，南北长约7.5公里，东西长约4公里。
这个广大面积上面，就是宝山钢铁的总部，也是上海市宝山区月浦镇的主要组成部分，事实上宝山钢铁集体大院的面积，已经超过了月浦镇的二分之一。



而无法搬迁的宝钢工厂，决定了这个地方无法成为一个拥有良好居住氛围的居住区。
周边工厂环绕着的中部主要是老公房，且配套不够完善，商业较少，板块距离江杨北路地铁站也较远，又远在上海外环外。



现在板块里面除了工厂和老公房，大型商业配套没有，能够拿得出手的就只有几个生活广场和休闲街。
除了宝钢就是老公房，宝钢又迟迟不能搬，老公房不能拆，那么也就制约了月浦的发展。
05 小昆山
松江除了不开发的淞浜、石湖荡等区域外，小昆山区域可以说是真的偏，如果说连车墩都划入了了松江新城，而小昆山还是偏于一隅，不属于松江新城区域，那么它也就错失政策红利。



与此同时，板块内又没有地铁，从这里到往9号线，公交接驳也需要半个小时以上，再乘9号线进入市区，非常不便。



而且更重要的是，小昆山的房价也不便宜，均价约4万/平的价格在又没有地铁，配套也一般的区域，没有任何优势，购房者为何要浪费一张珍贵的房票来买一处毫无性价比的房子。

06 黄渡

嘉定黄渡是嘉定为数不多的不通轨交的区域，事实上，黄渡的位置是整个安亭距离上海市中心最近的片区，但是由于属于轨交盲点，房价不仅是安亭乃至整个嘉定区的“洼地”，甚至连昆山花桥，部分新房的价格都超过了它。
给大家举个例子，位于黄渡的动迁房大众春盛苑，这里的二手价格甚至连3万还不到。



即便是区内次新商品房西上海御庭，如今二手价也才差不多3.4万/平，与安亭核心区的倒挂形成了鲜明对比。黄渡自同济大学落户后就鲜有开发，在房地产市场一直缺乏曝光，房价没有炒作溢价，另外这里也没有像样的交通，市区刚需客户较难导入。
黄渡本就是大居定位，买到这里的房子，涨幅一定是低于安亭核心区的，虽然未来这里会有14号线过来，但也没有任何好处。
再看黄渡周边，集中了大量工厂厂房，城市界面乱糟糟，即便这些厂房土地性质发生变化后，作为上海的大居来说，也都是以保障性住房为主，毫无品质感可言。
黄渡将有一新房面世，价格却达到了约4.2万/平，是真的贵，这样的房子，买到手，你觉得有利可图吗？

07 泥城
泥城地处临港新片区，却没有自身很强的产业。如今这里的二手房价，最低如蓝色城邦，连2.4万/平还不到，即便是次新房乾耀东港、丽都华庭这种品质房，最高也才3万/平，而且这里的二手房非常不好卖！





事实上，目前来看，泥城依旧是自贸区新片区的角落，16号线虽然早已通往临港，但泥城距离16号线最近的站点，仅直线距离就超过7公里，想要在泥城乘坐16号线进入市区，要花上不少时间。



至关重要的交通跟不上，泥城的发展速度也就慢了下来，逐步与滴水湖拉开了差距。
不仅如此，泥城内在的学校、医疗等基础民生设施也不完善。到目前为止，被纳入福山教育集团的临港外国语小学和泥城小学，还未体现出优质教育集团效果，而泥城中学、彭镇中学也不是临港非常好的学区，整体来说，泥城的学区资源偏弱。



而学区也是影响区域房价的关键因素，所以这里的房价涨幅有限。更重要的是，当教育得不到实质性的改变，那么泥城想要留住更多常住人口，也将变得很难。
医疗方面也是如此，这里依旧以社区医院为主，大型医院还需前往滴水湖的六院。
所以当我们在谈论临港二手房挂牌价普遍在4万/平，甚至超5万/平时，泥城的二手房价格依旧维持在3万/平上下，甚至出现了2万出头的价格。
毋庸置疑，这里的房价已经严重跑输大盘。

用祖国统一才是唯一

这些都不是“上海”

咿呀咿呀哦喂

[飙泪笑][飙泪笑]

亚细亚

闸北内环居然不在

鞍山捂眼祖

2022年还能写出这种文章，绝了，就这还干房地产？真如新盘全是10w左右，ljc商业再垮也动工开业了，对面还有中海商业体怎么不说？对面铜川路水产板块已经开始规划了，西站的京东商业体也在建了。真如是近些年市区少有的最大规模在建商圈，体量可观，建成后商业体规模比老牌五角场，中山公园都要大。你要是拿老公房说事那真是搞笑了，一片新房看不到，指着老公房说均价低，劝你没能力就别出来干房地产了，笑话吗？

谢某某

普陀真的不行

东华盛

新盘人家开发商心黑呀，卖的高于市场价，动动脑子吧，二手房的均价才能体现真如真正的水平。说句不好听的，我10万多买进，我二手房卖掉都卖不到买进价格，现在上海哪个新盘买了能涨的你告诉我，恨不得嘉定都卖7、8万。

谭新

怎么不加上虹口的大片军区大院呢。东一片西一片，不能动不能搬，搞得虹口没有一个大面积开发的地块。当然虹口的管理也拉跨，把个四川路折腾的不伦不类，天天沉迷于酒吧风格的街道夜景灯光。

向阳河

奉城！！！？