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上海的这几个死角,我劝你不要碰了!

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发表于 2022-12-14 19:09:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
了解更多上海楼市最新资讯,请关注,微信公众号「房在沪上」;每日为你分享更多房产知识,政策解读,购房技巧,让您买房不迷路!
大上海,有摩登高楼,也有乡村部落,但始终会有一些区域或板块发展不这么尽如人意,有些是真的没有交通,有些是被规划给拖累,甚至还有些被开发商所耽误,让人觉得可惜。
那么我们就来说说,上海有哪些区域不能碰!
01 惠南
“落魄的凤凰不如鸡”这句话形容惠南再贴切不过!
惠南一度很辉煌,它本是南汇县的政治文化中心,如果从地理位置来看,惠南也正好位于浦东新区的心脏腹地。
而惠南的转折就发生在2008年,这一年,南汇区将区政府搬到了临港,2009年南汇区并入浦东,曾作为南汇核心的惠南,各种行政机关单位,不断从惠南搬迁到临港,地位被彻底边缘化。



不仅产业和人口被陆家嘴、张江、金桥吸附,行政地位下降后,当初规划的五角场商贸城无人气烂尾。
这些年,我们清晰地看到,它错过了太多太多,上海东站、上海航空港、川沙城市副中心、张江科学城、2035主城区规划、临港自贸区,可以说浦东带有产业和政策利好,惠南都完美错过了,但凡惠南能抓住一个机会,也不至于这么落魄。
而在2035规划里,惠南发展的重点依旧是搞住宅,而能够吸引人关注的产业方面,简直屈指可数,人才要怎么留下?



可见板块的发展无论当初是多么的宏大,行政地位下降后,瞬间失去政府导入的资源,有钱人离开惠南,新人口有不进入。
曾经的南汇中心,现在落魄到不如临港!

02 真如
不得不说,真如一定是个好地方,作为上海最老牌的四大城市副中心,定位能级可谓是高,但现在除了真如还在加速发展中,其余三大城市副中心都早已成型,享受成熟的果实了。



说到底,被拖累的真如还是因为李嘉诚。2006年,上海真如作为城市副中心,推出了第一幅核心地块,普陀把最精华的四块地,以22亿交给了李嘉诚旗下的长江实业,但令普陀万万没想到的是,此后的若干年,这幅地就被晾在一边,迟迟不开发。
起初,长江实业规划做了一个100多万㎡的综合体项目高尚领域,还曾计划打造浦西最高楼:西上海中心。
可是最终,普陀没有等来像样的商业,等来的只是切割小面积散卖的低总价酒店式公寓,还有一栋盖到一半的写字楼。
普陀核心地段的大体量商业项目,并没有产生商业集群效应,反而制约了整个区域经济的发展,也因此导致了真如的发展远远落后于周边区域。



03 车墩
上海的影视基地,是车墩的最大标签;另一个标签就是远。
因为“口罩”事件的影响,影视行业可谓是非常萎靡甚至凋零,那么现在能来车墩拍戏的也就屈指可数了,连流动人口都萎缩了,区域还怎么发展。
其实和影视配套,是大量劳务中介所,行走在车墩的马路上,随处可见劳务中介、家政中心和小旅馆,十分低端。
同时车墩镇周围还有大量工厂以及工业园区,板块围绕的都是低端制造业,那么想要发展,就变得十分困难。



另外,车墩的位置也非常尴尬,距上海市中心大约四十公里,还位于两大高速申嘉定湖高速和沈海高速的夹角处,想要扩张都变得十分费力。
车墩就是动迁房大户,缺商业、缺学校医院,也缺地铁。金山小火车班次真的少,日常市区白领通勤上的“噩梦”。二手2房的挂牌价基本都在200万左右,这个溢价,时间成本和居住品质一加,大家也都能算出划算不划算了。



04 月浦
月浦的宝钢厂区,是这个板块永远的痛,宝山钢铁集团大院面积达到20平方公里,南北长约7.5公里,东西长约4公里。
这个广大面积上面,就是宝山钢铁的总部,也是上海市宝山区月浦镇的主要组成部分,事实上宝山钢铁集体大院的面积,已经超过了月浦镇的二分之一。



而无法搬迁的宝钢工厂,决定了这个地方无法成为一个拥有良好居住氛围的居住区。
周边工厂环绕着的中部主要是老公房,且配套不够完善,商业较少,板块距离江杨北路地铁站也较远,又远在上海外环外。



现在板块里面除了工厂和老公房,大型商业配套没有,能够拿得出手的就只有几个生活广场和休闲街。
除了宝钢就是老公房,宝钢又迟迟不能搬,老公房不能拆,那么也就制约了月浦的发展。
05 小昆山
松江除了不开发的淞浜、石湖荡等区域外,小昆山区域可以说是真的偏,如果说连车墩都划入了了松江新城,而小昆山还是偏于一隅,不属于松江新城区域,那么它也就错失政策红利



与此同时,板块内又没有地铁,从这里到往9号线,公交接驳也需要半个小时以上,再乘9号线进入市区,非常不便。



而且更重要的是,小昆山的房价也不便宜,均价约4万/平的价格在又没有地铁,配套也一般的区域,没有任何优势,购房者为何要浪费一张珍贵的房票来买一处毫无性价比的房子。

06 黄渡

嘉定黄渡是嘉定为数不多的不通轨交的区域,事实上,黄渡的位置是整个安亭距离上海市中心最近的片区,但是由于属于轨交盲点,房价不仅是安亭乃至整个嘉定区的“洼地”,甚至连昆山花桥,部分新房的价格都超过了它。
给大家举个例子,位于黄渡的动迁房大众春盛苑,这里的二手价格甚至连3万还不到



即便是区内次新商品房西上海御庭,如今二手价也才差不多3.4万/平,与安亭核心区的倒挂形成了鲜明对比。黄渡自同济大学落户后就鲜有开发,在房地产市场一直缺乏曝光,房价没有炒作溢价,另外这里也没有像样的交通,市区刚需客户较难导入。
黄渡本就是大居定位,买到这里的房子,涨幅一定是低于安亭核心区的,虽然未来这里会有14号线过来,但也没有任何好处。
再看黄渡周边,集中了大量工厂厂房城市界面乱糟糟,即便这些厂房土地性质发生变化后,作为上海的大居来说,也都是以保障性住房为主,毫无品质感可言。
黄渡将有一新房面世,价格却达到了约4.2万/平,是真的贵,这样的房子,买到手,你觉得有利可图吗?

07 泥城
泥城地处临港新片区,却没有自身很强的产业。如今这里的二手房价,最低如蓝色城邦,连2.4万/平还不到,即便是次新房乾耀东港、丽都华庭这种品质房,最高也才3万/平,而且这里的二手房非常不好卖!





事实上,目前来看,泥城依旧是自贸区新片区的角落,16号线虽然早已通往临港,但泥城距离16号线最近的站点,仅直线距离就超过7公里,想要在泥城乘坐16号线进入市区,要花上不少时间。



至关重要的交通跟不上,泥城的发展速度也就慢了下来,逐步与滴水湖拉开了差距。
不仅如此,泥城内在的学校、医疗等基础民生设施也不完善。到目前为止,被纳入福山教育集团的临港外国语小学和泥城小学,还未体现出优质教育集团效果,而泥城中学、彭镇中学也不是临港非常好的学区,整体来说,泥城的学区资源偏弱。



而学区也是影响区域房价的关键因素,所以这里的房价涨幅有限。更重要的是,当教育得不到实质性的改变,那么泥城想要留住更多常住人口,也将变得很难。
医疗方面也是如此,这里依旧以社区医院为主,大型医院还需前往滴水湖的六院。
所以当我们在谈论临港二手房挂牌价普遍在4万/平,甚至超5万/平时,泥城的二手房价格依旧维持在3万/平上下,甚至出现了2万出头的价格。
毋庸置疑,这里的房价已经严重跑输大盘。
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发表于 2022-12-14 19:09:52 | 显示全部楼层
这些都不是“上海”
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发表于 2022-12-14 19:10:16 | 显示全部楼层
[飙泪笑][飙泪笑]
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发表于 2022-12-14 19:10:43 | 显示全部楼层
闸北内环居然不在
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发表于 2022-12-14 19:11:29 | 显示全部楼层
2022年还能写出这种文章,绝了,就这还干房地产?真如新盘全是10w左右,ljc商业再垮也动工开业了,对面还有中海商业体怎么不说?对面铜川路水产板块已经开始规划了,西站的京东商业体也在建了。真如是近些年市区少有的最大规模在建商圈,体量可观,建成后商业体规模比老牌五角场,中山公园都要大。你要是拿老公房说事那真是搞笑了,一片新房看不到,指着老公房说均价低,劝你没能力就别出来干房地产了,笑话吗?
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发表于 2022-12-14 19:11:48 | 显示全部楼层
普陀真的不行
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发表于 2022-12-14 19:12:02 | 显示全部楼层
新盘人家开发商心黑呀,卖的高于市场价,动动脑子吧,二手房的均价才能体现真如真正的水平。说句不好听的,我10万多买进,我二手房卖掉都卖不到买进价格,现在上海哪个新盘买了能涨的你告诉我,恨不得嘉定都卖7、8万。
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发表于 2022-12-14 19:12:50 | 显示全部楼层
怎么不加上虹口的大片军区大院呢。东一片西一片,不能动不能搬,搞得虹口没有一个大面积开发的地块。当然虹口的管理也拉跨,把个四川路折腾的不伦不类,天天沉迷于酒吧风格的街道夜景灯光。
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发表于 2022-12-14 19:12:56 | 显示全部楼层
奉城!!!?
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