绝对重磅！房地产融资最强突破

死亦是生

11月28日傍晚，证监会官网悄然挂出一份通稿，《证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问》。

五条内容，条条感人，地产界和专家们呼吁多年，终于迎来政策上的重大突破。先直接上干货：

一、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。


二、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。


三、调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。


四、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。


五、积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

以上五条内容，每一条都值得认真读几篇。不知道地产朋友看了有何感想，是真的很感动。一个月前还只是开个小口子，只是允许涉房不超过10%的A股上市公司再融资而已。周末还跟一位地产同仁聊起这个话题，没想到中国证监会今天就送来大礼包。

房地产企业已经很久很久没在A股再融资了。

1992-1993年，海南、北海等地出现了房地产过热，中央重拳治理整顿。1993年下半年起，房地产开发企业上市申请就不受理了。

证监会在1995年明确规定，对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假村、高档公寓、写字楼和建筑标准在四星级以上的宾馆饭店建设的配股申请不予审批。就这样关上了房企上市公司再融资的大门。

1996年、1997年两次明确，对房地产行业企业的IPO申请暂不受理。

2001年初，证监会、住建部（时为城乡建设部）推动恢复房地产企业上市的试点，当时选择了天鸿宝业、天房发展、金地等几家国企作为首批试点。2002年3月，栖霞建设上市。此后，又关上了房地产直接上市的大门。

顺便一提的是，2001年首批恢复IPO试点的几家房企，只有金地活得好好的，其他三家要么早就ST了，要么被重组了，要么挣扎在生死线上。

印象中，2002年以来的这20年，A股好像没有受理过一家主营房地产开发业务的企业直接IPO上市。新城控股是2001年在上交所B股上市，2015年B转A。

其他只有少数企业通过并购重组的方式借壳上市。比如已经退市的中弘股份。到2010年，证监会连涉及房地产的重组上市也叫停了。

有意思的是，此后，无论是上交所的科创板、深交所创业板，还是北交所，都要重申一句：不支持房地产企业上市。

已经在A股上市的房地产公司，也基本失去了再融资功能。曾经听某上市房企老板说：我每年都分红，却不让我再融资，只出不进，天下哪有这样的道理！

天下很多事情就是没道理可讲。就如同周末有一位朋友说的，涉嫌造假的核酸检测公司都可以上市，这么大体量的一个房地产行业，居然就是不允许上市、不允许再融资，房企的地位真是远远不如核酸检测公司呐。

当然，香港股市的大门一直是向内地房企敞开的。但不得不面对的问题是，H股房企的估值，一直远低于A股。倒不是欺负你，香港投资者对房企就是不太感冒。虽然有些房企在港股上市后也有出现过辉煌的大涨，但多数是内地的各种资本炒上去的。王健林当年就是因为觉得万达商业估值太低，而主动从港股退市的。

但H股房企再融资一度也暂停了。股权和资产重组后的万达商业重新申请在港股上市迟迟没有挂牌，不知道是否与此有关；而证监会新政发布后，又是否会加快万达商业挂牌的进程？

证临会这五条措施，清清楚楚，不必多解释。恢复并购重组（借壳）上市；恢复A股和H股上市房企再融资；打造REITs市场的“保租房板块”；加快推动真正的商业化REITs发行——最后这个问题也说了十几年了，希望这次能有实质性的进展，哪怕是试点也好。

但遗憾的是，房地产企业IPO的门仍然关闭着。

不管怎么说，三箭齐发，甚至可以说是多箭齐发，房地产的融资通道是全面打开了。意在确保楼市流动性不再恶化，确保不再发生新的房地产风险。虽然直接上市仍不允许，但暂停10多年的重组上市和上市再融资得以恢复，某种程度上也是今年拜房地产救市之赐。

当然，前提是，房企得先活下来。我们要进入的，是一个真正优胜劣汰、强者通吃的房地产新时代。

本文来自：攸客地产已获得授权，再次感谢





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