未来房地产发展大变局构想

奔走相告

文/邹近夫

近年来，在各方面共同努力下，房地产市场总体趋向崩溃。大批困倦的现房和刻不容缓的员工福利房以及零首付，俯拾皆是。好在房地产市场自20世纪90年代初开始起步，至今才走了几十年的道路，这个行业相比传统领域来说还很年轻。据统计局数据，上半年全国商品房销售面积和销售额同比分别下降了23.6%和31.5%；土地市场低温态势，全国300城住宅用地供求规模均缩量明显，据中指数据，2022年上半年，全国流拍和撤牌数量合计1995宗；TOP100企业拿地规模同比下降60.0%；业绩方面，克而瑞统计数据显示，上半年百强房企累计销售操盘金额同比降幅达50.3%，几乎腰斩。
市场回暖的态势显然不会马上出现，强劲复苏的成交量是一种假象，开发商疯狂套现，甚至和律师签合同的状况随处可见，即开放商迫于限跌令，不得不按备案价抛售，再行计划返现，指导价名存实亡。曾经那些高呼打击房地产的人士误以为最佳抄底时机，手里余钱为其买单，殊不知开发商早已和银行联手，按揭利息一算，羊毛出在羊身，所谓的返现并没有赚到便宜。次贷危机崭露苗头，新晋韭菜一批批倒下，法拍房数不胜数。
疫情之下，谁都捂住口袋，躺平摆烂之际也会对生存和生活发起深度拷问。一辈子为一套房值不值，普通人不为房又为着什么追求呢？为了目标就会行动，有了行动就能贡献一份建设美好未来的力量。但是买哪家的房靠谱，老百姓的心里没点把握，毕竟烂尾的楼房贷还要继续偿还。不妨先清楚房地产行业大洗牌洗得是什么？目前大部分爆雷的民营企业被央国企收购，集中供地也是被其包场，这是一种宿命般的必然。曾被称为最坚硬泡沫的支柱产业，如今烂尾导致的恐慌持续蔓延，期房托底的重任到了政府，本该拿来维护基础设施的资金也许就会被抽出来一部分，用来帮助破产企业引入接盘侠。其次，地产市场从增量扩张进入了存量收紧的时代，供求平衡打破，中西部、北部城市甚至出现了产能过剩的状况。其次，榜一跌落神坛，在三道红线、贷款集中度管理、预售资金监管收严、限购限贷限价等政策密集出台的情况下硬着陆，债务危机适逢市场低迷，一时难解。
各行各业很难独善其身，而基建的带动面有限，不如房地产业链影响那般深远。投资消费受到了不同程度的牵连，三线四档、限贷、限购、变成了因城施策、救市、去库存。试想一下， 一艘千疮百孔的船修修补补，即便装上涡轮增压也无法快速向前，而一匹被打得半死的马，哪怕是喂人参补精饲料，一时半会也很难驰骋疆原。
三十年河东三十年河西，1919到1949是30年，1949到1979是30年，未来，也许是2039年，房地产发展可能会出现这样一种现象。那就是客户想要什么样的房子，自行到住建系统提报，缴纳诚意金，当需求达到一定量的时候，统一规划设计、统一批复意见，再由政府启动招拍挂，这里不是简单的土地招拍挂，而是利用制度优势作为最大集成者控制命脉，带需求招拍。这十分考验政府的运营能力，不过可以引进地产行业的精英人才，不仅稳定了就业率，而且省去从业者的颠沛流离。这中间没有公关，没有炒作，也没有差价，按既定的土地和建安成本以及承建商合理透明的利润空间委托开发。如此一来，物尽其用，人尽其才，既能解决刚需，也能解决改善型换房，业主参入了建设，没有什么剥削和被剥削一说，老百姓得到实实在在的好处，有共同的使命感，国人的衣食住行便牢牢掌握在自己手中。
对民营房开商而言，不用圈地，也不用花心思去揣摩、掂量、算计老百姓的口袋，更不用搞示范区设套，千方百计的降本增效，也不用策划群演跑龙套。毕竟管理开支缩小，营销费率节省，而且市场定位精准，客户定位精准，只需运用完善的管理体系一心一意搞代建，经历市场化洗礼的央国企在这方面毫不逊色。到时候稳地价、稳房价、稳预期，啥都能稳。当资金解脱困局，去规模，去杠杆成为事实，项目大概率烂尾降至小概率，往后资本炒作没有了去向，而资本剥离这个火药桶便不会伤及无辜。