产业地产

胜辰威

刚接触产业地产一段时间，发现对于产业地产而言知之甚少，而且了解过于片面。今天头儿写了一篇文章，觉得逻辑还算清晰。希望能够更加深入的了解产业地产！
产业地产的内涵
产业地产是地产行业的一大分支，与商业地产、住宅地产并驾齐驱。中国的产业地产发端于30多年前的工业区、经济开发区，其间经历了开发区、工业园区、产业园区，到目前市场化运作的产业地产，其形式仍以园区为主。以天安数码城为例历经从工贸园、创新产业园、智慧产城社区的转型。
“产业地产”是可以理解为以地产为基础，以产业运营为核心的地产分类，强化的是地产的属性，产业地产往往是从一个产业园区、产业新城或工业区的开发做起。而“产业园区”是一种产业地产的项目形式，有的产业地产商就是一个大型的产业园区。
产业园区是产业经济发展的重要载体，如今苏州工业园以约占苏州市3.5%的土地创造了全市15%左右的GDP。中关村2014年高新技术企业实现增加值4954亿元，在北京市GDP占比达23.2%。
与商业地产、住宅地产的区别

下图中住宅地产、商业地产、产业地产多维度比较，各自有不同的特点：



在服务对象上，产业园区服务的是企业和政府，因为对于产业园区的使命是产业带动，从产生税收、提升土地价值与城市化进程、产业成长三个方面提升园区价值。政府的政策导向和后续的支持对产业园区发展至头重要，是园区产业规划与产业培育考虑的重要因素。
园区是要作为“导演”的身份“搭台”和“物色演员”做好对企业的服务工作，产业园区起到上通下达的作用，向上对接国家及地区的政策走势，向下充分满足园区企业的需求，以在政府的大力支持下回馈于政府与社会，增加就业岗位、促进企业增强竞争力，促进区域经济活力。而商业地产与住宅地产的服务对象比产业地产单一。
在盈利点上住宅地产与商业地产以地产增值收益为主，而产业地产的收益点部分是地产资产的收益，而重点的是投资与服务的持续收益，除地产开发能力要求外还要求更专业的运营能力。
三者开发阶段与业务价值链的划分对比：


再结合三者的开发阶段划分对比来看，住宅地产是以单个项目的开发、销售交付的滚动开发的业务模式，其土地的获取、资本实力、品牌及市场把握能力等是其成功的关键。商业地产具有商业和地产的双重属性，地产属性中成功前提条件第一是选址，第二还是选址，在商业属性中商家的招商和运营也非常重要。这两重属性决定商业地产具有门槛高和风险高的特点。
产业地产中新开发的园区项目在前期的定位研究、设计开发及招商运营整个过程的难度都较高。
从以上对比中可以理解产业地产应具有4项核心能力：产业规划、资本运作投资、招商（企业引进）、专业运营管理。
产业园区对企业的价值





产业园区的发展趋势

产业地产目前普遍是划分了4个发展阶段，目前的4.0智慧园区是主要发展方向




文章来源：
干货 | 产业地产深度剖析：认识产业地产