一分钟看懂地产开发前融

颗粒无收

一分钟看懂地产开发前融
一、什么是地产前融  

地产前融，顾名思义是指房地产前端融资，是在房地产进入正式开发过程以前的融资， 比如融取除了自有资金之外的地价款。房地产行业本质上来说是一个资金密集型的行业，地产前融的存在有重大价值。
一是解决了房地产公司急需的资金问题。
在拿地阶段，只需要地产公司自有资金 30%即可，剩下的 70%可由金融机构配足，使很多公司高杠杆、高周转发展得以实现。  
二是为金融机构获取超额利润提供了机会。
普遍来讲前融方案一般的融资成本都 在 12%以上，大大高于正常的 432 项目的收益。如此双赢的产品方案，所以自然能够大行其道。
但这存在一个风险，大量房企通过前融实现了高杠杆、高负债，变相地挤压了其他行业的融资空间，导致实体经济对融资的渴求得不到满足。因此在去杠杆的背景下，严控前融的政策补丁层层加码，2019 年 7 月 17 日，银保监会发布了23 号文件，重点提及了整治房地产领域融资乱象问题，引发行业广泛的关注。
在 23 号文及之前的一系列加强金融监管的政策文件当中，总结起来可以归结为：禁止任何形式的银行、信托机构资金进入土地款支付；对于不满足 432 条件 的项目，银行和信托不得进行任何形式的融资。并购贷、经营性物业贷款也不得进入房地产开发。政策对基金和保险等资金的规定较为宽泛。


二、房企前融有哪些方式

1、银行机构
现在大型的商业银行基本上是不敢冒着被严厉处罚的风险开展前融业务的，去年以来各地被处罚的地方银行即是典型案例。但是银行可以提供相关的支持业务，主要是代销各类资管业务，银行在客户方面具有巨大优势。 在前融完成后，银行提供接续的432 融资业务也是一个不错的选择，可以做到无缝对接。


2、信托机构
信托机构可以采取股权投资模式。股权投资历来不被信托机 构看好，往往采取债权投资的模式。股权投资操作起来困难较多，风险较大，在 实践中的问题还需要进一步去完善。
信托模式还有另外的操作模式，即换主体操作。信托机构通过与其他符合 432
条件的项目公司提供融资，计划执行过程中不抵押、不监管 432 项目，而是对新项目的土地进行抵押、监管。


3、保险机构
保险机构可以直接采取股权+债权的合作模式，向地产提供融资。但是保险资金不能直接投资地产开发或者销售不动产，投资范围受到极大地限制。但是可以通过地产公司集团里面其他业务部门的合作，向其他版块的注入资金，变相完成对地产项目的融资。


4、私募基金
私募可以对项目直接进行股权投资，但是往往伴随的是有对赌的内容。如果对赌过于夸张，基本上不可能实现，会被监管机构认定为是明股实 债，会被认定为违规向地产融资。
上述思路需要解决一个穿透性审查的问题，现在监管机构对地产的融资需要 进行穿透性审查，严防资金进入土地款支付等非融资规定方向。实务操作中，大部分地产公司会采取注册新的材料公司、建筑公司、咨询公司等上下游关联企业，通过往来业务款项等方式，规避穿透性审查。
除此之外，有的公司还会采取总包单位垫资的形式，变向进行前融。很多总包单位为了获取项目的中标，会采取这种模式。但是随着地产项目的开大风险越 来越大，愿意这样“献身”的总包单位越来越少了。
地产前融的路径，随着 23 号文的下发，越走越窄。房地产前融越来越成为地产开发的次要选项，资质较好的上市房企可以采取发行企业债券、境外市场融资、 REIRS、ABS 等形式拓宽资金来源。金融资金向TOP房企和大型国企集中的效应已是不可扭转的趋势，广大中小房企更要关注自己的未来。债权融资的路径基本上已经是走到了完成历史使命的尽头，股权融资是未来新兴的方向，不管是房企还是金融 机构都要转变心态，提高对股权合作的接受度。

正常人角度看俄乌战争

禁止任何形式的银行、信托机构资金进入土地款支付。所以基金还是可以咯？

月光下的幽会

基金和信托…都不好过了

安庆宜城路立聪堂

老师好，前融和前前融的区别是？

王丙申

前融是土地款，前前融是拍地保证金

后天也不差

可以给符合432的对象贷款，然后贷款人在给需要前融的人。可是信托这样不会监管不到位吗？

天黑看不见

Reits[害羞]