一文看懂地产私募基金

鞍山捂眼祖

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近期，随着政府连续出台严厉的调控政策，房地产行业原有的银行、信托等融资渠道逐渐收紧，地产私募基金则受到更多人的关注，今天小地金就为大家重点介绍房地产私募基金。
一、 地产基金的概念与分类
地产基金概念
地产基金是指从事房地产企业和项目的投资、收购、开发、管理、经营和处置，以获取投资收益的基金组织。
地产基金的分类
1、按照投资方式可分为股权类/债权类/夹层类
股权投资除了关心投资对象的目前资产状况，更加在意投资对象的发展前景和资产增值；债权投资更加关注投资对象抵押资产的价值；夹层融资则是两者的结合，是风险和回报方面介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。
在08年金融危机之前，股权类投资模式在全球私募房地产基金中占据绝对主导地位，一般占到九成左右；金融危机之后，投资者的风险偏好和配置方式开始转变， 债权类投资重回视野，债权类投资以及股加债的比重上升到近四成。
2、按照募集方式可分为私募型和公募型
私募型为通常意义上的房地产基金，而公募型的典型代表为 REITs，以及资产支持证券。
3、按照股东背景可分为独立PE背景和开发商背景
独立PE背景的房地产基金往往是PE行业和房地产行业共同发展的产物；比如成立于 1985 年的全球最大私募房地产基金黑石集团；国内则以鼎晖房地产基金、普凯投资、高和投资等为代表。
国内较知名的具备开发商背景的房地产基金有保利旗下的信保基金、景瑞控股旗下的优钺资本、金地旗下的稳盛投资、荣盛发展旗下的荣盛泰发基金、以及复地集团参与的盛世神州基金等。
4、按照组织形式可分为公司型/契约型/有限合伙型



5、按照风险类型可分为核心型/核心优化型/增值型/机会型



二、 地产基金常见的盈利模式
在运作方面，地产基金从筹集到撤资退出共分为五个阶段。这五个阶段分别为房地产基金的筹集，寻找和筛选项目，对项目进行详细的评估，投资后管理监督撤退出。



公司型地产基金类似于股份制公司，赚取公司运营收入
公司型房地产基金是以《公司法》为础设立，通过发行单位筹集资并投于房地产基金其组织形式类似于股份制公司，认购人和持有是基金的股东，享有股东的一切利益，也是基金公司亏损的最终承担者， 股东构成大会选举董事，负责基金运作，或董事会聘任基金管理公司负责。
契约型房地产基金类似信托，赚取通道业务收入
契约型房地产基金又称信托基金。指以信托法为基础，根据当事人各方订立的契约，由基金发起人公开行凭证来募集投资者的而设立房地产投资基金。契约型房地产基金的最大特点是不有法人位公司，它三方当事分别是基金管理人、基金信托和受益。其中管负责的运作，托管人对管理人行为进行监管。
契约型房地产基金组织体系



有限合伙型地产基金以结构化产品分享股权收益
有限合伙将人分为两类。一类是有限合伙人，他们不参与企业的日常管理因一类是有限合伙人，因此只对合伙企业承担有限责任；另一类是普通人，他们因为参与了的日常管理此只对合伙企业承担有限责任，因此需对合伙企业的债务承担无限责任，普通合伙人一般由有定投资技巧的专业人士或机构担任。



在有限合伙制企业中，普通合伙人负责基金管理，产品收益先满足LP的合同要求回报，超额部分GP可以享受分成，平均来看GP和LP收益比大约是2:8。



三、地产私募基金的退出方式
地产私募基金的退出方式主要包括以下7种方式。
1. 房地产投资项目清算：以股东身份参与投资某房地产项目，项目建成销售后，基金根据投资比例收回投资成本并分配利润。
2. 在资本市场出售股票：这种方式针对基金对拟上市房地产公司的投资。
3. 企业间兼并收购：在有收购意向的第三方和被投资企业股东协商一致的情况下，基金实现退出。
4. 原股东承诺回购：基金在投资之初即和原股东签订协议，确定回购方式（譬如回购时间和回购价格），这是基金退出房地产项目最常见的一种形式。
5. 通过以上两种或多种方式组合的形式退出：譬如, 在约定期限内能够上市，则通过资本市场退出；期限内不能上市，则由原股东按照每年约定回报对基金所持有的股权进行回购。
6. 再融资、贷款重组：当房地产升值时，开发商可以借助价值的增长提高借款的额度，从而拿出一部分资金。当房地产价值和现金流够高的时候，开发商可以负担起更高额的贷款。
7. 出售：有时候出售房地产项目是最佳的选择。这是退出房地产投资的最传统的方式。当房地产项目被出售后，开发商会首先偿还高级债务和其他债务，然后才是其他投资人。
四、地产私募基金经典案例
1. 高和资本收购中华企业大厦
高和资本以其控制的天津畅和为平台、国开行旗下的国开金融以及国开元融为平台，设立“元融畅和”作为管理人；
高和资本和国开金融指定相关方为一般级委托人（劣后）；
以1:2募集信托优先级；国开金融认购中间级。（北京信托-增益10号集合信托计划）；
信托计划成立后，元融畅和作为GP与信托计划作为LP设立基金“上海高开锦有限合伙企业”（上海高开锦）；
国开行以高开锦自有资金1:1，向其发放并购贷款；
项目收购后升级改造，提高租金，散售汇拢资金。



结构中运用了两次杠杆，自有资金与借款比近乎1:6，小刀据大树，收购销售短平快，还愣是把大树锯下来了。
2. 凯龙瑞商业地产基金
凯瑞龙设立凯瑞龙（天津）股权投资基金管理有限公司；
中航信托发行期限为3+1+1年的“中航信托-天启70号科凯天博PE投资事务管理集合资金信托”；
瑞龙（天津）股权投资基金管理有限公司作为GP，联合中航信托“天启70号”与合格自然人、机构投资者共同作为科凯天博（天津）股权投资基金合伙企业的LPs，成立凯龙瑞人民币基金；
渣打银行为凯瑞龙基金提供约3亿元的贷款意向函，目标贷款与收购总价比不超过60%的比例向项目公司发放贷款；
未来通过将基金份额出售实现退出。（后来溢价约80%出售给中银集团投资有限公司）



虽然是外资，但在结构搭建和运作方式上，并无多大创新。凯龙瑞通过收购位于国内一、二线城市位置优越的物业并予以专业的管理后提升物业价值，谋求退出，是比较值得借鉴的。
3. 中城投资平行基金
中城投资管理团队设立一家有限责任公司“天津中城基业”作为GP与中城投资作为LP设立有限合伙企业“赋比兴基金”；
“赋比兴基金”作为GP与募集而来的各LP分别成立“中城乾盈基金”、“中城坤盈基金”、“中城君盈基金”和“中城侬盈基金”等平行基金；
平行基金在一定限制条件内对房地产开发项目进行投资。



这种模式对资金的周转率要求很高，需要运营团队有很强的房地产操盘能力和项目理解力。好在中城联盟里的成员质素还不错。
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方正贤良

哈哈，看到东家中城