怎么看待中国房地产经济泡沫的问题

晶品昌田

中国房地产年销售额从2000年的0.39万亿元，发展到2021年的18.19万亿元，21年翻了46倍。中国GDP从2000年的世界排名第六位，发展到2021年排名第二位。其间，房地产销售额与国家GDP 占比，从2000年的3.89%，变为2021年的15.9%。



近20年中国房地产与GDP数据统计

经济发展的底层逻辑是创造需求。提高城镇化率可以创造更多需求，第二产业、第三产业发展可以转化更多城镇人口。房地产开发可以创造较多的工作岗位，同时解决了住的需求，或是提供住的可能性。房子建好，政府用土地收入、税收建道路、修医院。周围其他行业的人买房入住，人流量越来越大，周围卖衣服、各式餐馆、电影院、KTV接踵而至。房地产发展加速推进城市化的作用显而易见。
住房包含了土地占用、工程建设的费用，拥有人们能够接受相对较高价格的属性。
经济发展与个人需求契合，是房地产行业发展的动力。房屋高价格属性以及不动产抵押的安全特性，产生了住房贷款的经济行为。房地产通过银行开发贷款、股票上市、海外基金、预收账款等方式进行融资，进行项目开发。
经济泡沫的本质是投资者预支生产力（个贷）和资金（企业融资），支撑一个可能发生的预期。预期发生了，就不能称之为泡沫。预期没有发生，且预支的生产力和资金已无法折现，经济泡沫破裂。
房地产是不是泡沫，只能评判这项资产的风险高低，并不能证实。
房地产产生了多少负债？
举个例子：某开发用地100亩，土地出让金10亿元，3.0的容积率，用满指标建筑面积20万平米，按0.7的可售比，可售面积14万平米。项目自有资金3亿元，融资7亿元，融资综合利率10%。项目开盘前售楼部、样板房花费3000万元。20万平米折算100平米的房子为2000套物业，按10000元/m2的销售均价计算，项目货值为20亿。项目拿地后8个月开盘，每月平均成交100套，3个月后可以回本，用于下一个项目投资。假设后续每个项目指标、土地、售价等所有情况都一样。从第一个项目拿地开始算第一个月，第十九个月未，会有6个项目开工建设（这个简化的房地产开发模型数据大体接近真实，建安成本、营销、管理等费用没有精算）。
6个项目的开发，自始至终投了3亿的成本，创造了120亿的货包，产生了42亿的企业负债。假设70%的人选择贷款买房，首付款比例30%，产生9.1亿的个人贷款。一般房地产融资的还款期限是3-5年，恒大欠1.9万亿，真还不是吹的。（按这个模型推演到第二次以后，会因为支出前面的融资而放缓节奏）
这里多说一句，地价高的一线城市，地价占开发成本的50%以上。地价低的三、四线城市，地价占开发成本的20%以上。建安成本全国各地的差异没地价那么大。国家规定拿地后一个月缴清土地出让费，如果地价占比高，间接的降低了企业了长期负债。所以一线城市项目烂尾的概率低一些，多的投入在前面已经出了。主要扎根一、二线城市的地产，财务相对稳健。全国铺开三四线城市的地产，规模容易做大，杠杆撬的越高。
黄奇帆教授说过：“全世界房地产的负债率没有超过50%的。”按这个标准，中国房地产前50强有30家有风险。这只是账面上的数据，实际的情况估计只有各家地产自己有数。房贷对每个人的压力，也只有自己心里有数。



2022年房地产“三道红线”

看完负债，我们看货币。
判断货币是否超发，最常用的是看M2（广义货币）与GDP的比值。从公式字面释义不难理解，数字越大，说明货币多了。美国2021年的数据为93.7%。中国2021年的数据为208%。不否认有美国货币派生能力下降的可能。我们还是说中国，房地产发展催生了大量贷款，今年的经济形式叠加疫情，消减了居民的消费欲望。所以中国的CPI还算稳定，因为大量货币为储蓄或贷款。货币不流通，投资和消费低迷，经济发展受阻。所以今年主导降息，但又不能降的太多，因为美国在加息。降的太多，像土耳其、日本那样，货币贬值。
经济博弈，杀人不见血。
如果不是强大的制造业支撑，猜测中国房地产的泡沫该现形了。反过来说，如果没有房地产的推动，也就没有这么强大的制造业。
辩证的去看中国的房地产。
一方面房地产赋予土地房子、装修、道路、绿化，产生了实体经济；充分利用中国的人口优势，调动个人积极性为经济建设做贡献。居民层面，可支配的财富越来越多，交通越来越便利，想吃啥就吃啥。
另一方面，房地产的信贷发展模式，加重了贫富分化的程度，造成了一定程度的经济膨胀，一旦房价腰斩，大量企业破产，是国家不能承受的。大部分中产阶级握着房子，还着贷款，一朝被打回原形。
某些企业在地产高速发展的时期被利益冲昏了头脑，但国家始终是清醒的。“房住不炒”的含义，就是让地产保持一个合理的发展速度，不快，也不能摆烂。房价持续上涨风险越发不可控，断崖式下跌也是难以承受的。毛主席说过：“左倾和右倾其实是一种错误。”
1840年，英国用炮火告诉中国，什么是资本，资本能产生多大的欲望与力量。而后资本用两次世界大战警醒人类，不要自视甚高。《人类简史》发出的拷问：“究竟是人类驯化了小麦，还是小麦驯化了人类”。形容资本同问。
张麻子说给死去的六子：“今天我算明白了，为什么当初我会上山当麻匪，就是因为跟这帮东西玩不起。现在为了你，我必须玩得起，还得玩得赢。”——让子弹飞