新宇

 找回密码
 立即注册
搜索
热搜: 活动 交友 discuz
查看: 76|回复: 0

国有六大行已向 17 家房企提供意向性授信额度超 1.2 万亿 ...

[复制链接]

3

主题

4

帖子

9

积分

新手上路

Rank: 1

积分
9
发表于 2022-12-12 19:05:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
国有六大行已向 17 家房企提供意向性授信额度超 1.2 万亿,释放了什么信号?对房地产市场有何影响?


自23日以来,国有大行密集为房地产企业达成银企合作协议并提供授信。根据公开信息统计,截至24日晚间,工行、农行、中行、建行、交行、邮储六大国有银行已与17家房企达成合作协议,已披露的意向性授信额度合计为12750亿元。

如果按照B站白子玄博主的分析,这可能又是一次房地产的狂奔要开始了.......
第一期,讲述房地产模式的起源、看看上世纪末的风云变幻、了解房地产模式的核心逻辑和他对中国经济正向作用的一面。 参考资料: 1.《09 我们的四十年9:分税制,挽救财政危机的改革》 up主:小楼杂谈(想深入了解那段历史的同学可以去看一下,刘仲藜部长亲自讲述那段历史) 2.《朱镕基讲话实录》 3.土地财政:历史、逻辑与抉择. 赵燕菁 4.土地财政的历史观察:1988—2015. 张学博 5.房贷逻辑、三驾马车的逻辑图为2018年从业期间写的PPT
参考资料: 1. 2014年全国房地产开发和销售情况.国家统计局  无广义库存数据,只在其中取去化速度和狭义库存数据 (http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201501/t20150120_671070.html) 2. 我国商品房高库存成因及去库存的对策研究.李聃  广义库存口径与房地产一致,在其中取广义库存数据 3. 货币化安置_“去库存”背景下我国棚改的政策选择.胡梦奇 4. 棚改货币化政策的背景、影响及未来展望.李秦 5. 嘉善客户占比数据和房价数据来源于2017年我的实地调研
另一个核心问题参考置身事内,核心问题还是政府财政收入与土地财政的绑定!
财政包干(1985-1993):交完中央的,剩下都是地方的,造成中央和国家整体财政不足,从而引发三个后果:1.重要改革难以推进,因为没有足够资金提供补偿(国企改革等);2.区域协调能力不足,无法推进区域平等发展;3.宏观调控能力不足。这是分税制改革的背景。
分税制改革:分税制改革中最重要的税种是增值税,占全国税收收入的1/4。改革之前,增值税(即产品税)是最大的地方税,改革后变成共享税,中央拿走75%,留给地方25%。假如改革前的1993年,地方增值税收入为100亿元,1994年改革后增长为110亿元,那么按照新税制,地方拿25%,收入一下就从1993年的100亿元下降到了27.5亿元。为防止地方收入急剧下跌,中央设立了“税收返还”机制:保证改革后地方增值税收入与改革前一样,新增部分才和中央分。1994年,地方可以拿到102.5亿元,而不是27.5亿元。因此改革后增值税占地方税收收入的比重没有急速下跌,而是缓慢地逐年下跌。
成功的政策背后是成功的协商和妥协,而非机械的命令与执行,所以理解利益冲突,理解协调与解决机制,是理解政策的基础。
土地财政:分税制改革之后,地方政府没有改变以经济建设为中心的任务,但其手头可供调配的财政资源却减少了,政府为了增加收入搞起了“土地财政”。
1994年分税制改革时,国有土地转让的决定权和收益都留给了地方。当时这部分收益很少。1998年发生了两件大事,城市土地的真正价值才开始显现。第一是单位停止福利分房,逐步实行住房分配货币化,商品房和房地产时代的大幕拉开。1997—2002年,城镇住宅新开工面积年均增速为26%,五年增长了近4倍。第二是修订后的《中华人民共和国土地管理法》开始实施,基本上锁死了农村集体土地的非农建设通道,规定了农地要想转为建设用地,必须经过征地后变成国有土地,这也就确立了城市政府对土地建设的垄断权力。
2001年,为治理土地开发中的腐败和混乱,国务院提出“大力推行招标拍卖”。2002年,国土部明确四类经营用地(商业、旅游、娱乐、房地产)采用“招拍挂”制度。于是各地政府开始大量征收农民土地然后有偿转让,土地财政开始膨胀。土地出让收入从2001年开始激增,2003年就已经达到了地方公共预算收入的55%,2010年达到地方公共预算收入的68%。2018年达到62 910亿元,比2010年高2.3倍。
所谓“土地财政”,不仅包括巨额的土地使用权转让收入,还包括与土地使用和开发有关的各种税收收入。其中大部分税收的税基是土地的价值而非面积,所以税收随着土地升值而猛增。这些税收分为两类,一类是直接和土地相关的税收,主要是土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税,其收入百分之百归属地方政府。2018年,这四类税收共计15 081亿元,占地方公共预算收入的15%,相当可观。另一类税收则和房地产开发和建筑企业有关,主要是增值税和企业所得税。2018年,这两种税收中归属地方的部分(增值税五成,所得税四成)占地方公共预算收入的比重为9%。若把这些税收与土地转让收入加起来算作“土地财政”的总收入,2018年“土地财政”收入相当于地方公共预算收入的89%,是名副其实的“第二财政”。
土地转让虽然能带来收入,但地方政府也要负担相关支出,包括征地拆迁补偿和“七通一平”等基础性土地开发支出。从近几年的数字看,跟土地转让有关的支出总体与收入相当,有时甚至比收入还高。2018年,国有土地使用权出让金收入为62 910亿元,支出则为68 167亿元。光看这一项,地方政府还入不敷出。当然地方政府本来也不是靠卖地赚钱,它真正要的是土地开发之后吸引来的工商业经济活动。
从时间点上看,大规模的土地财政收入始于21世纪初。2001年所得税改革后,中央财政进一步集权,拿走了企业所得税的六成。从那以后,地方政府发展经济的方式就从之前的“工业化”变成了“工业化与城市化”两手抓:一方面继续低价供应大量工业用地,招商引资;另一方面限制商住用地供给,从不断攀升的地价中赚取土地垄断收益。这些年出让的城市土地中,工业用地面积约占一半,但出让价格极低:2000年每平方米是444元,2018年是820元,只涨了85%。而商业用地价格增长了4.6倍,住宅用地价格更是猛增了7.4倍。所以商住用地虽然面积上只占出让土地的一半,但贡献了几乎所有的土地使用权转让收入。因此“土地财政”的实质是“房地产财政”。一方面,各地都补贴工业用地,大力招商引资,推动了制造业迅猛发展;另一方面,随着工业化和城市化的发展,大量新增人口涌入经济发达地区,而这些地方的住宅用地供给却不足,房价自然飞涨,带动地价飞涨,土地拍卖的天价“地王”频出。
中央对地方的转移支付大概可以分为两类:均衡性转移支付和专项转移支付。简单来说,前者附加条件少,地方可自行决定用途,而后者必须专款专用。无条件的均衡性转移支付是为了拉平地区差距,所以越穷的地方拿到的钱越多,地方也就越缺乏增收动力。而且均衡性转移支付要保证政府运作和公务员工资,可能会刺激财政供养人员增加,恶化冗员问题。专项转移支付约占转移支付总额的四成,一般以“做项目”的形式来分配资金,专款专用,可以约束下级把钱花在上级指定的地方,但在实际操作中,这种转移支付加大了地区间的不平等。经济情况越好、财力越雄厚的地区,反而可能拿到更多的专项转移支付项目,原因有三。第一,上级分配项目时倾向于集中财力投资大项目,并且交给有能力和条件的地区来做,所谓“突出重点,择优支持”。第二,2015年之前,许多项目都要求地方政府提供配套资金,只有有能力配套的地方才有能力承接大项目,拿到更多转移支付。第三,项目审批过程中人情关系在所难免。很多专项资金是由财政部先拨款给各部委后再层层下拨,所以就有了“跑部钱进”的现象,而经济发达地区往往与中央部委的关系也更好。
土地真正的力量还不在“土地财政”,而在以土地为抵押而撬动的银行信贷与其他各路资金。“土地财政”一旦嫁接了资本市场,加上了杠杆,就成了“土地金融”,能像滚雪球般越滚越大,推动经济飞速扩张,也造就了地方政府越滚越多的债务,引发了一系列宏观经济问题。
第三章 政府投融资与债务
我国政府不但拥有城市土地,也掌控着金融系统,自然会以各种方式参与实业投资,不可能置身事外。但实业投资不是买卖股票,不能随时退出,且投资过程往往不可逆:未能完成或未能正常运转的项目,前期的投入可能血本无归。所以政府一旦下场就很难抽身,常常不得不深度干预。在很长一段时期内,中国GDP增长的主要动力来自投资,这种增长方式必然伴随着政府深度参与经济活动。
法律规定,地方政府不能从银行贷款,2015年之前也不允许发行债券,所以政府要想借钱投资,需要成立专门的公司。这类公司大都是国有独资企业,一般统称为“地方政府融资平台”。这个名称突出了其融资和负债功能,所以经济学家和财经媒体在谈及这些公司时,总是和地方债务联系在一起。但这些公司的正式名称可不是“融资平台”,而大都有“建设投资”或“投资开发”等字样,突出自身的投资功能,因此也常被统称为“城投公司”。比如芜湖建设投资有限公司(奇瑞汽车大股东)和上海城市建设投资开发总公司(即上海城投集团),都是当地国资委的全资公司。还有一些公司专门开发旅游景点,名称中一般有“旅游发展”字样,比如成都文化旅游发展集团,也是成都市政府的全资公司,开发过著名景点“宽窄巷子”。
“宽窄巷子”这个项目,投融资结构比较简单,从立项开发到运营管理,由政府和国企一手包办。“宽窄巷子”处于历史文化保护区域,开发过程涉及保护、拆迁、修缮、重建等复杂问题,且投资金额很大,周期很长,盈利前景也不明朗,民营企业难以处理。因此这个项目从2003年启动至今,一直由两家市属全资国企一手操办:2007年之前由成都城投集团负责,之后则由成都文旅集团接手。2008年景区开放,一边运营一边继续开发,直到2019年6月,首期开发才正式完成,整整花了16年。从文旅集团接手开始算,总共投入约6.5亿元,其中既有银行贷款和自有收入,也有政府补贴。
成都文旅集团具有政府融资平台类公司的典型特征:
第一,它持有从政府取得的大量土地使用权。这些资产价值不菲,再加上公司的运营收入和政府补贴,就可以撬动银行贷款和其他资金,实现快速扩张。2007年,公司刚成立时注册资本仅5亿元,主业就是开发“宽窄巷子”。2018年,注册资本已达31亿元,资产204亿元,下属23家子公司,项目很多。
第二,盈利状况依赖政府补贴。2015—2016年,成都文旅集团的净利润为6 600多万元,但从政府接收到的各类补贴总额超过2亿元。补贴种类五花八门,除税收返还之外,还有纳入公共预算的专项补贴。比如成都市公共预算内有一个旅游产业扶持基金,2012—2015年间,每年补贴文旅集团1亿元以上。政府还可以把土地使用权有偿转让给文旅集团,再以某种名义将转让费原数返还,作为补贴。2015年新《预算法》要求清理各种补贴。2017—2018年,文旅集团的净利润近1.4亿元,补贴则下降到不足4 000万元。
盈利状况依赖政府补贴,是否就是没效率?不能一概而论。融资平台公司投资的大多数项目都有基础设施属性,项目本身盈利能力不强,否则也就无需政府来做了。这类投资的回报不能只看项目本身,要算上它带动的经济效益和社会效益。
第三,政府的隐性担保可以让企业大量借款。银行对成都文旅集团的授信额度为176亿元,而文旅集团发行的债券,评级也是AA+。该公司是否应有这么高的信用,见仁见智。但市场一般认为,融资平台公司背后有政府的隐性担保。所谓“隐性”,是因为《担保法》规定政府不能为融资平台提供担保。但其实政府不断为融资平台注入各类资产,市场自然认为这些公司不会破产,政府不会“见死不救”,所以风险很低。
政府就像一个商场,招商引资就像引进商铺,有时候政府还会把这一套运作都外包出去(可以是民企),让后者深度参与到招商引资中来。
地方政府融资平台是政府与企业的混合体,而招商引资的政府职能有时候又会外包给民营企业,所以简单的政府-市场二元论在中国奏效不大。
1994年分税制改革后,中央拿走了大部分税收。但因为有税收返还和转移支付,地方政府维持运转问题不大。但地方还要发展经济,要招商引资,要投资,都需要钱。随着城市化和商品房改革,土地价值飙升,政府不仅靠土地使用权转让收入支撑起了“土地财政”,还将未来的土地收益资本化,从银行和其他渠道借入了天量资金,利用“土地金融”的巨力,推动了快速的工业化和城市化。但同时也积累了大量债务。这套模式的关键是土地价格。只要不断地投资和建设能带来持续的经济增长,城市就会扩张,地价就会上涨,就可以偿还连本带利越滚越多的债务。可经济增速一旦放缓,地价下跌,土地出让收入减少,累积的债务就会成为沉重的负担,可能压垮融资平台甚至地方政府。
地方债的爆发始于2008—2009年。为应对从美国蔓延至全球的金融危机,我国当时迅速出台“4万亿”计划:中央政府投资1.18万亿元(包括汶川地震重建的财政拨款),地方政府投资2.82万亿元。为配合政策落地、帮助地方政府融资,中央也放宽了对地方融资平台和银行信贷的限制。2008年,全国共有融资平台公司3 000余家,2009年激增至8 000余家,其中六成左右是县一级政府融资平台。快速猛烈的经济刺激,对提振急速恶化的经济很有必要,但大水漫灌的结果必然是泥沙俱下。财政状况不佳的地方也能大量借钱,盈利前景堪忧的项目也能大量融资。短短三五年,地方政府就积累了天量债务。直到十年后的今天,这些债务依然没有完全化解,还存在不小的风险。
国开行是世界上最大的开发性银行,2018年资产规模超过16万亿元人民币,约为世界银行的5倍。2008年之前,国开行是城投公司最主要的贷款来源。2008年“4万亿”财政金融刺激之后,各种商业银行包括“工农中建”四大行和城市商业银行(以下简称“城商行”),才开始大规模贷款给城投公司。2010年,在地方融资平台公司的所有贷款中,国开行约2万亿元,四大行2万亿元,城商行2.2万亿元,其他股份制银行与农村合作金融机构合计1万亿元,城商行已经和国开行、四大行平起平坐。
城商行主要由地方政府控制。2015年,七成左右的城商行的第一股东是地方政府。在各地招商引资竞争中,金融资源和融资能力是核心竞争力之一,因此地方政府往往掌控至少一家银行,方便为融资平台公司和基础设施建设提供贷款。但城商行为融资平台贷款存在两大风险。其一,基础设施建设项目周期长,需要中长期贷款。国开行是政策性银行,有稳定的长期资金来源,适合提供中长期贷款。但商业银行的资金大都来自短期存款,与中长期贷款期限不匹配,容易产生风险。其二,四大行的存款来源庞大稳定,可以承受一定程度的期限错配。但城商行的存款来源并不稳定,自有资本也比较薄弱,所以经常需要在资本市场上融资,容易出现风险。
地方主官任期有限,要想在任内快速提升经济增长,往往只能加大投资力度,上马各种大工程、大项目。以市委书记和市长为例,在一个城市的平均任期不过三四年,而基础设施或工业项目最快也要两三年才能完成,所以“新官上任三把火”烧得又快又猛:上任头两年,基础设施投资、工业投资、财政支出往往都会快速上涨。而全国平均每年都有三成左右的地级市要更换市长或市委书记,所以各地的投资都热火朝天,“政治-投资周期”比较频繁。投资需要资金,需要土地财政和土地金融的支持。所以在官员上任的前几年,土地出让数量一般都会增加。而新增的土地供应大多位于城市周边郊区,所以城市发展就呈现出了一种“摊大饼”的态势:建设面积越扩越大,但普遍不够紧凑,通勤时间长、成本高,加重了拥挤程度,也不利于环保。
虽然官员的晋升动机与促进经济增长目标之间不冲突,也对地区经济表现有相当的解释力,但这种偏重投资的增长模式会造成很多不良后果。2016年之前,官员升迁或调任后就无需再对任内的负债负责,而新官又通常不理旧账,会继续加大投资,所以政府债务不断攀升。在经济发展到一定阶段之后,低风险高收益的工业投资项目减少,基础设施和城市建设投资的经济效益也在减弱,继续加大投资会降低经济整体效率,助推产能过剩。此外,出于政绩考虑,地方官员在基础设施投资方面常常偏重“看得见”的工程建设,比如城市道路、桥梁、地铁、绿地等,相对忽视“看不见”的工程,比如地下管网。所以每逢暴雨,“看海”的城市就很多。
“官商勾连共同发财式”腐败:比如官员利用职权把项目批给关系户企业,而企业不仅要完成项目、为官员贡献政绩,也要在私下给官员很多好处。这类腐败发生在招商引资过程中,而相关投资和建设可以促进经济短期增长,所以腐败在一段时期内可以和经济增长并存。但从经济长期健康发展来看,这类腐败会带来四大恶果:
其一,长期偏重投资导致经济结构扭曲,资本收入占比高而劳动收入占比低,老百姓收入和消费增长速度偏慢;
其二,扭曲投资和信贷资源配置,把大量资金浪费在效益不高的关系户项目上,推升债务负担和风险;
其三,权钱交易扩大了贫富差距;
其四,地方上可能形成利益集团,不仅可能限制市场竞争,也可能破坏政治生态,出现大面积的“塌方式腐败”。党的十八大以来,中央数次强调党内决不允许搞团团伙伙、拉帮结派、利益输送,强调构建新型政商关系,针对的就是这种情况。
党的十八大以来的反腐运动,是更为广阔的系统性改革的一部分,其中既包括“去杠杆”等经济结构改革,也包括防范金融风险改革,还包括各类生产要素尤其是土地的市场化改革。这些改革的根本目的,是转变过去的经济发展模式,所以需要打破在旧有模式下形成的利益集团。在改革尚未完成之前,反腐败会长期保持高压态势。
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

Archiver|手机版|小黑屋|新宇

GMT+8, 2025-3-17 07:23 , Processed in 0.231467 second(s), 20 queries .

Powered by Discuz! X3.4 技术支持:迪恩网络

© 2001-2013 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表