试论我国房地产业拐点的成因与对策

剑虹

摘要：从2021 年开始我国部分城市房地产价格出现波动，进入2022 年，房地产市场出现“拐点”的声音不绝于耳，且众多房地产公司出现经营困难、酝酿金融风险。如何解释当前这种现象，成为宏观调控的重要课题。本文认为，监管收紧并非房地产业困境的根本原因，房地产业困境源于经济环境出现了根本性的变化，房地产业处于重要的历史拐点。本文对当前房地产业拐点的成因进行分析，并对房地产业的转型与发展提出对策。
关键词：人口零增长；房地产业；拐点；转型
自2016 年下半年以来，我国房地产监管政策逐步收紧，对房地产业实施限购、限贷，提高融资成本等强监管政策。特别是2021 年1 月1 日起实施的“三条红线”，成为压垮骆驼的“最后一棵稻草”，也成为房地产业大调整的直接导火线。全国多地房价也随之调整、有些地方甚至大幅度下跌，房价“只涨不跌”的神话也被打破。
本文认为，这次房地产调整不仅仅是因为政策收紧的短期调整，而是整个房地产行业出现了历史性拐点，折射出来的是时代的变迁和房地产大环境的改变。
一、我国进入人口“零增长”时代

1960 年前后的三年困难时期，我国人口出生降低到谷底，随后迎来了史上最大的“婴儿潮”。各种资料显示，我国人口出生的历史峰值是1963 年，根据国家统计局公布的人口普查数据和人口出生率数据核算，1963 年出生2970 万人，而且从1963 年到1972 年均维持在2 500 万人以上。到1973年开始实施计划生育，中国历史上第一次出现了“准生证”。
1973 年的计划生育政策是“一个少、两个好、三个多、四个错；执行两个”，政策导向是生二孩。1980 年，我国开始号召和提倡只生一个，并且在1982年把计划生育作为“基本国策”写进了宪法。从1973 年的生二孩，到1982 年生一孩，导致我国整体出生水平降低了一个台阶。如图1，在1982 年延续1960 年前后的循环低点后，1987 年再次的“婴儿潮”明显低于1963 年的“婴儿潮”，1987 年出生2 508 万人。同理，到2016 年第三次“婴儿潮”出生人口数量进一步走低。



图1 新中国成立以来我国历年出生人口及至2050 年预测值

如图2 所示，2016 年放开二孩出现1786 万人的生育高峰，这个生育高峰大大低于1987 年和1963 年。随后经历了被媒体称为“蹦极式”下跌，到2021 年出生人口仅为1062万人，死亡1014 万人。全国人口进入“零增长”时代。



图2 2016 年以来出生人口逐年走低接近零增长

二、人口“零增长”导致人口“零和博弈”

人口“零增长”是我国一件历史性大事，而且短期内难以改变。如图1，当前出生人口下降，是因为父辈的育龄妇女人数大幅度下降导致。如1988 年、1989 年和1990 年人口下降，导致2016 年、2017 年和2018 年人口下降（我国平均生育年龄是28 岁）。在父辈人口不断下降的情况下，即便是提高生育率，也需要几代人才能重回人口正增长。
在人口“零增长”时代，人口大幅度流动和迁徙就会带来人口“零和博弈”，也就是说一些地区人口上升，导致另一些地区人口下降。
（一）北方人口流出、南方人口流入

东北、华北出现人口流出，而长江以南的核心城市出现人口流入。按照第七次人口普查数据进行分析，从2011 年到2020 年10 年间，东三省人口下降1099 万人（其中，黑龙江人口下降646 万人、吉林下降338 万人、辽宁下降115 万人）。而与此同时，浙江省人口流入1014 万人，广东省人口流入全国最高，多达2171 万人。
人口“零和博弈”下，南方的人口增长，直接削弱了北方的经济人口数量。南北房地产市场出现了明显的分化。
（二）三四线城市人口流出、核心城市人口流入

如图3 所示，以四川为例。按照四川省第七次人口普查数据，从2010年到2020年成都市人口增加582万人，2020年人口达到2094万人。与此同时，四川省人口只增加326万人，2020 年达到8358万人。这就意味着四川省除成都以外的城市人口下降256万人。虽然凉山州和绵阳等地市保持人口上升，但其人口增加比例都没有达到自然增长率，也是处于人口外流状态。内江和巴中人口下降幅度非常大。这导致同一个省份的房地产市场出现“冰火两重天”的情况。一方面成都市场火爆，另一方面四川三四线城市走弱。中心城市享受人口“红利”，三四线城市出现巨大“鸿沟”。
（三）城市老龄化水平发生分化

如表1 所示，我国各地老龄化分布极不均衡。北方城市和三四线城市作为人口流出地老龄化非常严重，而人口大幅度流入的地区，人口非常年轻。如深圳改革开放以来长期人口流入，深圳从2010年1042万人增加到2020年1756万人，10年人口增长714万人。
以南通为代表的三四线城市，虽然身处发达地区江苏，人口老龄化却非常严重。上海和北京由于常年落户限制，导致人口停滞、老龄化严重。人口老龄化进一步削弱了北方城市和三四线城市的房地产消费能力，加剧房地产拐点的出现。



资料来源：根据2020 年第七次人口普查公报整理



图3 2010-2020 年四川省各地市人口变动

三、历史拐点下房地产业的转型与发展

改革开放四十年来，特别是从2003 年实施土地“招拍挂”以来，房地产经济一直是我国的支柱产业和经济发展的基础引擎。正是由于房地产业引擎的驱动，使得我国进入到中等收入国家行列，2021 年人均GDP 达到1.26 万美元。
但是随着房价越来越高、城市化水平逐步饱和，依靠房地产推动中国经济的动力也逐渐衰竭。而房地产税开始试点，房地产税征收预期强烈，中国经济抛开房地产拉动模式也是历史的必然归宿。
在人口趋势发生逆转、经济转型和房地产调控的多重因素下，房地产企业必须进行转型才能求得生存和发展，包括以下几个方面。
（一）房地产业出现“天花板”

我国2020 年人口是14.118 亿人，2021 年为14.126 亿人，仅增长48 万人，照此趋势14.2 亿人将成为我国人口上限。我国城镇化率2021 年是64.72%，一般而言城镇化率达到74% 是极限。如果城镇化率每年提高1 个点（2020 年城镇化率2020 年63.89%），那么到2030 年前后，我国城市人口达到10.5 亿人的“天花板”。
由于我国“十四五”期间城市发展思路是杜绝“大拆大建”，走城市更新、内涵式发展的道路，所以城镇人口逐步见顶，必将带来房地产开发的“天花板”。
（二）果断放弃人口下降城市的房地产开发业务

目前，北方城市除郑州、西安等城市人口显著增长外，其余大部分北方城市，或人口增长缓慢，或人口陷入停滞或下降。由于北方经济普遍弱于南方经济，而且人口向南迁徙大趋势已经形成，会加剧北方经济的调整。房地产开发企业应该果断放弃北方人口下降的城市。
就南方城市而言，目前只有浙江省全域人口增长，但在全国人口“零增长”的大背景下，浙江各地市人口也将会发生分化。南方除浙江以外省份，均已陷入省会和核心城市人口上升，以及三四线城市人口下降的模式。所以南方大部分省份的非核心和非省会城市，房地产的市场价值需要重估，谨慎介入。
如广东省只有粤港澳大湾区等九个城市人口上升，其余诸如梅州、汕头等城市人口下降。
（三）把房地产开发业务集中在南方核心城市

就南方核心城市而言，人口红利还将持续10 年左右，房地产开发业务需要长期固守南方核心城市。从各地“十四五”规划和各地统计数据看，深圳、广州、东莞、佛山、福州、厦门、杭州、宁波、长沙、南京、苏州、无锡、贵阳、昆明和南宁等城市，城市发展还处于上升通道，人口将持续扩张，这些核心城市成为房地产开发业务最后的市场。
（四）逐步发展“存量房服务业务”

按照2021年中央经济工作会议和2022年两会要求，房地产业要“探索新的发展模式”。本文认为，在房地产新房开发业务大调整的背景下，逐步进入存量房业务，是房地产新模式的重要战略方向。
存量房业务就是指对“旧房”提供服务。如二手房买卖租赁、长租房、老旧小区改造、物业管理、装修、商业地产运营、社区养老和社区服务等。在新房开发见顶，新房“盖一个少一个”的背景下，转向存量房业务是历史的必然。存量房业务是纯粹的服务业，摆脱了传统房地产开发业务的“高杠杆、高负债”模式，而且存量房业务不以房价上涨为前提，房价波动不会导致系统性金融风险。
开展存量房业务的典范是链家地产。据统计，以房地产租赁业务为例，目前只有5% 的房东委托公司对外出租，可以说存量房业务是全新的蓝海市场。