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试论我国房地产业拐点的成因与对策

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发表于 2022-12-12 17:55:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
摘要:从2021 年开始我国部分城市房地产价格出现波动,进入2022 年,房地产市场出现“拐点”的声音不绝于耳,且众多房地产公司出现经营困难、酝酿金融风险。如何解释当前这种现象,成为宏观调控的重要课题。本文认为,监管收紧并非房地产业困境的根本原因,房地产业困境源于经济环境出现了根本性的变化,房地产业处于重要的历史拐点。本文对当前房地产业拐点的成因进行分析,并对房地产业的转型与发展提出对策。
关键词:人口零增长;房地产业;拐点;转型
自2016 年下半年以来,我国房地产监管政策逐步收紧,对房地产业实施限购、限贷,提高融资成本等强监管政策。特别是2021 年1 月1 日起实施的“三条红线”,成为压垮骆驼的“最后一棵稻草”,也成为房地产业大调整的直接导火线。全国多地房价也随之调整、有些地方甚至大幅度下跌,房价“只涨不跌”的神话也被打破。
本文认为,这次房地产调整不仅仅是因为政策收紧的短期调整,而是整个房地产行业出现了历史性拐点,折射出来的是时代的变迁和房地产大环境的改变。
一、我国进入人口“零增长”时代

1960 年前后的三年困难时期,我国人口出生降低到谷底,随后迎来了史上最大的“婴儿潮”。各种资料显示,我国人口出生的历史峰值是1963 年,根据国家统计局公布的人口普查数据和人口出生率数据核算,1963 年出生2970 万人,而且从1963 年到1972 年均维持在2 500 万人以上。到1973年开始实施计划生育,中国历史上第一次出现了“准生证”。
1973 年的计划生育政策是“一个少、两个好、三个多、四个错;执行两个”,政策导向是生二孩。1980 年,我国开始号召和提倡只生一个,并且在1982年把计划生育作为“基本国策”写进了宪法。从1973 年的生二孩,到1982 年生一孩,导致我国整体出生水平降低了一个台阶。如图1,在1982 年延续1960 年前后的循环低点后,1987 年再次的“婴儿潮”明显低于1963 年的“婴儿潮”,1987 年出生2 508 万人。同理,到2016 年第三次“婴儿潮”出生人口数量进一步走低。



图1 新中国成立以来我国历年出生人口及至2050 年预测值

如图2 所示,2016 年放开二孩出现1786 万人的生育高峰,这个生育高峰大大低于1987 年和1963 年。随后经历了被媒体称为“蹦极式”下跌,到2021 年出生人口仅为1062万人,死亡1014 万人。全国人口进入“零增长”时代。



图2 2016 年以来出生人口逐年走低接近零增长

二、人口“零增长”导致人口“零和博弈”

人口“零增长”是我国一件历史性大事,而且短期内难以改变。如图1,当前出生人口下降,是因为父辈的育龄妇女人数大幅度下降导致。如1988 年、1989 年和1990 年人口下降,导致2016 年、2017 年和2018 年人口下降(我国平均生育年龄是28 岁)。在父辈人口不断下降的情况下,即便是提高生育率,也需要几代人才能重回人口正增长。
在人口“零增长”时代,人口大幅度流动和迁徙就会带来人口“零和博弈”,也就是说一些地区人口上升,导致另一些地区人口下降。
(一)北方人口流出、南方人口流入

东北、华北出现人口流出,而长江以南的核心城市出现人口流入。按照第七次人口普查数据进行分析,从2011 年到2020 年10 年间,东三省人口下降1099 万人(其中,黑龙江人口下降646 万人、吉林下降338 万人、辽宁下降115 万人)。而与此同时,浙江省人口流入1014 万人,广东省人口流入全国最高,多达2171 万人。
人口“零和博弈”下,南方的人口增长,直接削弱了北方的经济人口数量。南北房地产市场出现了明显的分化。
(二)三四线城市人口流出、核心城市人口流入

如图3 所示,以四川为例。按照四川省第七次人口普查数据,从2010年到2020年成都市人口增加582万人,2020年人口达到2094万人。与此同时,四川省人口只增加326万人,2020 年达到8358万人。这就意味着四川省除成都以外的城市人口下降256万人。虽然凉山州和绵阳等地市保持人口上升,但其人口增加比例都没有达到自然增长率,也是处于人口外流状态。内江和巴中人口下降幅度非常大。这导致同一个省份的房地产市场出现“冰火两重天”的情况。一方面成都市场火爆,另一方面四川三四线城市走弱。中心城市享受人口“红利”,三四线城市出现巨大“鸿沟”。
(三)城市老龄化水平发生分化

如表1 所示,我国各地老龄化分布极不均衡。北方城市和三四线城市作为人口流出地老龄化非常严重,而人口大幅度流入的地区,人口非常年轻。如深圳改革开放以来长期人口流入,深圳从2010年1042万人增加到2020年1756万人,10年人口增长714万人。
以南通为代表的三四线城市,虽然身处发达地区江苏,人口老龄化却非常严重。上海和北京由于常年落户限制,导致人口停滞、老龄化严重。人口老龄化进一步削弱了北方城市和三四线城市的房地产消费能力,加剧房地产拐点的出现。



资料来源:根据2020 年第七次人口普查公报整理



图3 2010-2020 年四川省各地市人口变动

三、历史拐点下房地产业的转型与发展

改革开放四十年来,特别是从2003 年实施土地“招拍挂”以来,房地产经济一直是我国的支柱产业和经济发展的基础引擎。正是由于房地产业引擎的驱动,使得我国进入到中等收入国家行列,2021 年人均GDP 达到1.26 万美元。
但是随着房价越来越高、城市化水平逐步饱和,依靠房地产推动中国经济的动力也逐渐衰竭。而房地产税开始试点,房地产税征收预期强烈,中国经济抛开房地产拉动模式也是历史的必然归宿。
在人口趋势发生逆转、经济转型和房地产调控的多重因素下,房地产企业必须进行转型才能求得生存和发展,包括以下几个方面。
(一)房地产业出现“天花板”

我国2020 年人口是14.118 亿人,2021 年为14.126 亿人,仅增长48 万人,照此趋势14.2 亿人将成为我国人口上限。我国城镇化率2021 年是64.72%,一般而言城镇化率达到74% 是极限。如果城镇化率每年提高1 个点(2020 年城镇化率2020 年63.89%),那么到2030 年前后,我国城市人口达到10.5 亿人的“天花板”。
由于我国“十四五”期间城市发展思路是杜绝“大拆大建”,走城市更新、内涵式发展的道路,所以城镇人口逐步见顶,必将带来房地产开发的“天花板”。
(二)果断放弃人口下降城市的房地产开发业务

目前,北方城市除郑州、西安等城市人口显著增长外,其余大部分北方城市,或人口增长缓慢,或人口陷入停滞或下降。由于北方经济普遍弱于南方经济,而且人口向南迁徙大趋势已经形成,会加剧北方经济的调整。房地产开发企业应该果断放弃北方人口下降的城市。
就南方城市而言,目前只有浙江省全域人口增长,但在全国人口“零增长”的大背景下,浙江各地市人口也将会发生分化。南方除浙江以外省份,均已陷入省会和核心城市人口上升,以及三四线城市人口下降的模式。所以南方大部分省份的非核心和非省会城市,房地产的市场价值需要重估,谨慎介入。
如广东省只有粤港澳大湾区等九个城市人口上升,其余诸如梅州、汕头等城市人口下降。
(三)把房地产开发业务集中在南方核心城市

就南方核心城市而言,人口红利还将持续10 年左右,房地产开发业务需要长期固守南方核心城市。从各地“十四五”规划和各地统计数据看,深圳、广州、东莞、佛山、福州、厦门、杭州、宁波、长沙、南京、苏州、无锡、贵阳、昆明和南宁等城市,城市发展还处于上升通道,人口将持续扩张,这些核心城市成为房地产开发业务最后的市场。
(四)逐步发展“存量房服务业务”

按照2021年中央经济工作会议和2022年两会要求,房地产业要“探索新的发展模式”。本文认为,在房地产新房开发业务大调整的背景下,逐步进入存量房业务,是房地产新模式的重要战略方向。
存量房业务就是指对“旧房”提供服务。如二手房买卖租赁、长租房、老旧小区改造、物业管理、装修、商业地产运营、社区养老和社区服务等。在新房开发见顶,新房“盖一个少一个”的背景下,转向存量房业务是历史的必然。存量房业务是纯粹的服务业,摆脱了传统房地产开发业务的“高杠杆、高负债”模式,而且存量房业务不以房价上涨为前提,房价波动不会导致系统性金融风险。
开展存量房业务的典范是链家地产。据统计,以房地产租赁业务为例,目前只有5% 的房东委托公司对外出租,可以说存量房业务是全新的蓝海市场。
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