地产行业政策跟踪：11月中

冰心依旧

本文属于【地产行业政策跟踪系列】，没有主观观点，只是信息搬运工~ 也需要看官随手点赞的(#^.^#)

我们上次10月中的政策梳理，中央出台3大政策：特定城市阶段性差别化信贷政策突破利率下限+首套出售给予退税优惠+公积金贷款首套利率下调15BP，认为“稳需求”政策已发力，由于恰逢大会，地方政策除了常规松绑，比较显眼的当属苏州回购1万套城投新房的“变相融资”操作，市场关键还在于销售回温——已经执行的“稳需求+保交楼”效果微弱，于是就进入11月启动的“稳主体”环节了。


总结11月政策，媲美10月3大政策的是三项支持政策：民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）+金融16条+保函置换预售监管资金业务。市场比较刺激消息是三好生旭辉债务违约+龙湖吴阿姨事件。因城施策方面，继续触碰禁区有西安、成都、北京、上海的限购放松，但基本还在框架范围内，甚至属于矫枉过正的补救——但是但看这几个城市的级别，我就神秘兮兮地感叹了！特殊工具方面，苏州继杭州、宁波后启动官方的二手房交易平台；浙江省细化二手房带押过户细则，并配套金融政策；河南洛阳公布“商贷转住房公积金”政策；已经有20城支持公积金作首付。我们年初判断今年大概率需要公积金这个钱包来支持，看样子执行程度很到位！至此，11月正式官宣“稳主体”的环节！

• 本月MLF利率保持不变，预判LPR维持稳定。约束条件：由于金融机构持续让利实体经济，银行息差明显收窄，部分银行盈利压力较大。解决方式：楼市区域分化，因城施策+精准调控，阶段性放款限定范围房贷利率，尽量降低短期调整5年期LPR利率必要性，用好用足稳楼市一揽子政策措施。
  
• 西安放松首套二手房限购。11月19日，从市外迁入西安且在住房限购区域无住房的居民家庭，取消“落户满1年”的要求，落户西安后即可在住房限购区域购买首套二手住房。继杭州、西安后。
  
• 80城首付降至20%，20城首套房贷利率3字头。当前石家庄、温州等在内的80余城，已调整首套商贷首付比例至20%；武汉、贵阳等20余城，已将首套房贷利率降至4%以下。首套房贷利率低于4%的城市包括：阳江、清远、云浮、湛江、济宁、武汉、贵阳、江门、宜昌、襄阳、天津、包头、阜阳、石家庄、秦皇岛、昆明、大连、大理、泸州、安庆、恩施州、温州、瑞安、乐清、舟山、泉州、蕲春县、黄冈等。
  
• 成都限购放松。11月17日，①放松限购区域划分，【高新南】+【五城区+天府新区+龙泉、新区、温江、双流、郫都】。②不再区分家庭购房资格的顺位，登记购房人的资格复核不再按照户籍所在地、稳定就业地及社保年限进行顺位排序，将原来的无房居民家庭、棚改货币化安置住户、普通购房家庭三类优化为无房居民家庭（含棚改货币化安置住户）、普通购房家庭两类。③豪宅不摇号，首次开盘的“双限地”项目及其后续批次房源、建筑面积在200平方米及以上的房源、登记购房人数在房源数（不含200平方米及以上）2倍以内的房源，由开发企业自行组织销售，不再实施公证摇号。④ 此前11月10日，高层次人才购房可不受限购区域限制，“购房资格支持”指经认定高层次人才可不受户籍、社保缴纳时间等限制在蓉购买商品住房；“购房顺位支持”指经认定高层次人才可不受户籍、社保缴纳时间和住房限购区域的限制购房，购买商品住房时视为无房居民家庭参与商品住房申购。
  
• 深圳在售二手房持续增加，截至11月14日，累计42049套在售，周增948套。
  
• 北京二手房挂牌破10万套，其中链家10.1767万套，市场声音城后台有13万套。目前除北京外，杭州、重庆、天津、成都、沈阳、南京、苏州、西安等超十个城市二手房挂牌量均超十万套。全国楼市大环境，表现为刚需客群加杠杆入场的心态减弱、改善客群置换速度变慢、二手房市场挂牌量提升、整体市场有所降速。
  
• 房企债务展期，销售回温仍然是关键。截至11月16日，房地产债务展期规模已达1505亿元，涉及相关房企40家；此外，约有17家企业计划推出债务重组方案。
  
• 央行三季度货币政策执行报告，10月新发放个人住房贷款利率为4.3%，较上月下降4个基点，较上年末下降133个基点。
  
• 统计局10月房价数据：70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有51个和64个，比上月均增加1个。
  

————下面代号应当是继续编号的，但是知乎编辑器真难用。

• 浙江省细化二手房带押过户细则，建立第三方机构资金监管制度。为进一步保障“带押过户”中买卖双方房产和资金安全，鼓励通过同一银行内部系统直接结算，或积极引入公证资金提存和监督支付等法定功能以及信托、担保、资金托管等其他第三方服务。
  
• 洛阳“商转公”政策公布。11月21日起受理，商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款面向符合公积金贷款条件、在洛阳行政区域内购买自住住房的职工(含异地缴存职工），此类人群可向洛阳市住房公积金管理中心申请将已办妥所有权证房屋，但尚未结清的商贷转为住房公积金贷款。——niubility！
  
• 融创拟整体重组全部境内债券：存续规模约154亿元，正进行条款磋商。这也是继富力地产、龙光集团之后第三家进行境内债重组的房企。
  
• 统计局地产数据：1-10月份全国房地产开发投资同比下降8.8%，其中住宅-8.3%；商品房销售面积11.1179亿㎡，同比-22.3%，其中住宅-25.5%；商品房销售金额10.8832万亿，同比-26.1%，其中住宅-28.2%。
  
• 多家银行讨论加大房地产信贷投放力度。11月14日多家银行举行内部会议，讨论进一步加大房地产信贷投放力度。一是针对银行内部“白名单”房企，根据住宅类项目资金运转状况与销售前景积极提供信贷支持；二是完善尽职免责制度，鼓励银行信贷部门员工深入了解房地产企业的资金需求，在落实风控要求的情况下提供开发贷、过桥贷款等多种方式金融服务；三是加大房地产企业并购的贷款或发债融资支持，促使房地产企业通过兼并整合，有效解决部分企业资金链问题。
  
• 地产11月第三项重磅政策保函置换预售监管资金业务：银保监会、住建部和央行发布通知，允许商业银行与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。
  
• 地产11月第二项重磅政策金融16条：央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(银发〔2022〕254号），包括支持开发贷款、信托贷款等融资，未来半年内到期可以允许超出原规定展期1年，以及支持各地合理确定当地个人房贷首付比例和贷款利率政策下限。
  
• 地产11月第一项重磅政策第二支箭：11月8日，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。
  
• 苏州尝试“二手房直售”模式，“苏找房”正式启动上线。市民只需通过平台实名注册登录，即可发布个人房源信息，通过“苏找房”平台对房源信息的展示、推广，与承购人自行达成成交意向。为保证房源真实，“苏找房”还推出房源验真功能，建设真实存在、真实产权、真实委托、真实价格、真实业主的“五真”房源体系。这是继杭州、宁波之后的第三热点城市。
  
• 杭州首套房贷利率4.1%，二套4.9%+四成，也调整了之前认房又认贷的政策，即在杭州无房，但在其他地方有贷款记录的购房者，只要贷款已经结清，均可按首套购房贷款政策执行。
  
• 上海提取住房公积金支付保障性租赁住房房租，限额提至4500元/月。
  
• 上海临港限购放松，部分外地户口社保满一年可购房（10月27日）。
  
• 北京两地商品房不再执行“双限购”。11月8日，通州区台湖、马驹桥地区，京籍家庭可拥有两套住房，非京籍家庭连续5年社保或纳税可拥有一套住房。
  
• 上海10月二手房成交回落至1.6万套，买卖双方议价空间扩大，约5-10%。
  
• 旭辉债务违约，10月27日宣布，将对境外债务进行重组。旭辉方面称，境内债务方面，信托等非标融资继续寻求展期，境内信用债将按时兑付本息。
  
• 龙湖吴阿姨事件。
  
• 央行：三季度末个人住房贷款余额38.91万亿元，同比增长4.1%，比上年末增速低4.7个百分点。
  
• 超20城支持住房公积金用作首付款，截至10月27日，至少包括山东青岛、广东梅州、四川眉山、福建厦门、四川绵阳、辽宁沈阳、贵州遵义、四川资阳、广东汕尾、广东珠海、福建泉州、福建南平、福建漳州、广东潮州、广东惠州、广东中山、福建龙岩、四川雅安、安徽池州、安徽六安、安徽淮南等超20城提及可提取公积金用于支付首付款及购房款。
  
• 中国央行、外汇局：10月25日，加强部门协作，维护股市、债市、楼市健康发展。
  

历史记录：

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