我对房地产行业的理解和看法

陈奎

作为一个平凡的吃瓜群众哪里有瓜哪里吃！而今天我们要吃的是一个很大的也很茫然的瓜，如果不好吃大家不要怪！

出乎意料又在意料之内的，新出台的“救市16条”真的是让房地产的股市和现实中的楼市楼盘猛然大震…意料之中的事看完3季度GDP的数据我就想国家应该要下猛药了，为什么说它是出乎意料是因为真的没想到药下的这么猛，居然是这么大的手笔！

大多数的人们都说可能房地产的又一个春天又要到来了！准备买房的心又开始躁动了，当然也有不少人依然保持怀疑的态度敬而远之保持着观望状态！

作为一个不专业的吃瓜群众，我也分享一下我对房地产行业目前的看法以及未来的期盼，因为我本来不是经济学，也不是啥专家，就是跟大家闲聊，这都是自己的一些不是很成熟的想法，说出来跟大家一起讨论，希望大家也理性吃瓜！不论说的对错大家可以讨论一下！

就目前楼市而言，房地产行业的不景气是显而易见的，不论是内部因素还是外在因素影响都是十分严重的，内部因素，房地产福利阶段的野蛮增长，大量的抢地盘盖楼，资金跟不上就贷款，盘子越来越大，资金缺口就越来越大，投资人，银行以及买家的所带来的资金链不论哪一方突然断了，那么整个流程就彻底毁了！而越来越大的胃口始终是喂不饱的虽然都知道肯定会被撑死，但是那又怎么样，毕竟我国经济一直都在不断的持续增长，人们的收入也不断增加所以这么明摆的问题也就显得不是很明显，而且如果一直能这么保持下去那么楼市依然还能强劲5-10年，但是突然间一场意外的到来让大家都措手不及，那就是疫情来了，而且一来就来了已经三年更关键的是丝毫看不到它走的意图，这时候人们都开始慢慢的勒紧裤腰带过日子，有的人房贷还不起，有的人不知道疫情还要多久，在这种不安的条件下不敢买房子更不敢投资，一切求稳为主！

房子卖不出去，银行贷款收紧，供货商收不到回款，投资人拿不到分红，所以一切的利益链矛盾终于被不断的放大，接二连三的开发商暴雷倒闭，楼盘阑尾！虽然各地区有不同政策的优惠活动出现，政府的补贴，减税，银行的降低贷款利率然而就像是一个石子丢到了大概显得那么毫无波澜，二手房市场中有急需钱的卖家更是大额降价依然无人问津！

最终，国家出手了，先是测“保交楼”政策诞生，但是让开发商“保交楼”那他们也得有有钱盖完对吧，所以又推出了这个“救市十六条”，可以说这个政策一出说难听点完全就是给开发商圈钱的机会，又是融资，又是可以发债券，又是可以债务延迟还款等等一系列对开发商筹钱有利政策！但是这时候我们又怀疑了，这真的能救市嘛？但是三季度的3.9GDP增长不救市明显是不可以的！

我个人认为在一定程度上是可以救市的，不过不是全部，能救的也只是一部分罢了，优质的区域肯定是可以盘活的，但是非优质路段呢？而且有没有一种可能开发商拿了钱之后盖好一两栋然后拿着钱去搞其他的产业去了！这情况肯定也是会存在的！从目前来看，我个人认为大部分地区的楼市和开发商真的这个救不了，因为缺口真的太大了，苟延残喘也许能坚持个一年半载，可是之后呢？又要怎么救？。毕竟需求量也就这么大！所以来说如果可以，就目前这个情况来说我个人不是很推荐大家买房，当然如果真的十分刚需，比如结婚的婚房，那么既然要买我建议可以多花一点钱选个优质路段的优质地产二手房也真的不错，各种条件都成熟了拎包入住，各种配套成熟稳定了，房价降也不会降太多，毕竟优质资源也就这么一些！这样以后至少不会亏太多！涨价肯定也是先涨这些地区！如果想投资，那么我个人建议去投资商业办公区，这个还是有的赚而且稳定！

那么房地产真的就没落不行了吗？毕竟房地产行业也算我们的主要增收来源之一！

我个人认为肯定是不会就这么没落的，他们拿地完全可以从全售模式变成租户模式，从卖楼转型到做出租，以公寓，廉租房等小户型模式针对客户人群需求打造新型包租地产！

当然也有房地产分房2.0模式，国企和大型私企接手，然后用各种形式卖给自己的员工，工龄补贴啊，贷款给员工啊，或者其他的公司福利模式卖给有需要的员工，既解决了房地产卖不出去，又解决了员工跳槽问题！

还有就是老旧社区的棚改和旧改，这个慢慢的必然会成为城市的主流，因为主城区毕竟也就这么点地儿，都盯着呢！

当然还有一种模式是我个人比较推荐的，新型新农村社区建设！这个真的就目前来看发展潜力还是很大的，毕竟这个是我国社会的主流人群，针对新型社区我个人有以下几个看法，针对开发商资金不足问题，可以联合需要扩建的其他实体工厂联合开发！当然这个需要政策配合，比如让联合开发的全权负责社区建设政府不用出一分钱，但是政府给工厂免税或者税务加大优惠几年，拆迁出来的空地让可以让他们自行建立开发！

这时候开发商就可以划几个区域分别开发，建设房产可以卖可以租给外地工人，建设工业园区自用和吸引其他工厂来工业园开厂扩大规模，建设具有特色旅游观光园动物园奇异花草树木园等技能改善环境又可以卖票！建一个连锁超市，食堂，生鲜蔬菜全部自营！建一个墓地园来卖！也可以建一个大会堂可以表演节目卖票！建一个蔬菜大棚，建一个医院，学校等等！

这个我感觉还是可以的，只要工业园搞得好，可以带动一系列的化学反应，工业园发展好本地附近的人都会就地就业，家就在附近也没啥太大压力还能多生几个娃，既提升了经济又促进了人口发育！

以上只是我一些不成熟的看法，哪里不对大家可以留言大家一起讨论！