如何看待房地产“6.30”

助人度己

英美在二战期间，聘请美国哥伦比亚大学统计学教授沃德(Abraham Wald)，利用其在统计方面的专业知识来提供关于《飞机应该如何加强防护，才能降低被炮火击落的几率》的相关建议。他们对返航的战斗机进行弹痕分析，发现弹痕主要集中在机翼部位，而驾驶舱和油箱中弹痕迹很少。为了加强飞机防御机制，他们根据分布在战斗机上的弹孔，决定加固机翼装甲。但是沃德教授的结论是“我们应该强化机尾的防护”。他指出战毁的飞机根本飞不回来，飞回来的飞机，有弹孔的地方根本就不是致命伤，反而没有弹孔的地方才是致命伤，这就是幸存者偏差。后来，实践证明果然是沃德教授说对了。
  ——《幸存者偏差》今天是2022年7月1日，今年下半年正式开始。而每年最为房地产行业在意的“6.30”，也在昨天翻过。“6.30”之于开发商意味着上半年的销售业绩收官，房地产营销从业人员都将这个时间点视为半年考核的生死节点，如果没有完成业绩，很可能就要“毕业”了。昨天，朋友圈里秀业绩的阵仗虽然比往年弱了一些，但是仍然“活着”的房企营销人们，还是纷纷秀出了大红的业绩海报，仿佛回到房地产行业的盛世。在万科董事会主席郁亮提出“触底论”的时候，我们曾发布《郁亮说“触底”了，房地产还是那个少年吗？》一文，提出房地产接下来不可能再“吃春药”，变回那个少年，下半年不会形成V型反弹行情。但是，郁亮“触底论”之后，地产股连续多日上扬，万科股价连续上涨超过10%。根据克而瑞数据，6月份百强房企业绩环比显著增长61.2%，仁恒置地、招商蛇口、滨江集团、华发股份等多家房企环比增幅超过100%。



投资机构一边倒唱多地产股，认为房地产行业触底之后，接下来必然是强势回升。其实，连郁亮都很保守地认为，下半年行情是修复，不是反弹。而我们认为，下半年楼市同比下降幅度虽然会迅速收窄（因去年同期基数低），但是环比上升势头会呈波浪形，而且上升势能逐渐减弱。全国楼市会呈现规模收缩和结构分化式内卷的状态。因为，从上半年的百强房企销售数据当中，我们看到了如下三个特征：
总量上持续收缩

克而瑞数据指出，今年1-6月份百强房企销售操盘金额同比降幅仍然达50.3%，连续3个月同比降幅在50%以上。



截至6月末，多数房企没有完成计划目标，全年目标完成率仅30%左右。时间过半，任务未过半，民企业绩完成进度尤其低，某稳健型龙头民企上半年销售额仅达成全年目标的28.6%。除此以外，6月份大部分房企没有积极打折促销，整个行业销售额边际下降趋势继续。在销售额同比下降50%以上的情况下，供应面积也下降了40%。房企开工意愿差，很多民营房企已经暂停拿地，在预售资金监管作用下，有的房企甚至不愿意增加销售，因为销售回款被监管很难回流，而在无力继续拿地的情况下，土地储备在公司手里作为资产抵押给银行，反而能得到比较好的融资。此外，建筑企业等下游企业对房地产施工垫资、担保积极性下降，施工需要支付现金才干等问题，都集中导致了房地产市场供给问题也日益严重。需求和供给双向收缩，意味着行业下行还没有触底。虽然有分析人士乐观地表示，7月份开始因为去年基数低，房地产销售额将同比逐渐回正，但是这仅是统计数据上的错觉而已，或者说是开头的《幸存者偏差》效应，因为去年7月份以后，房地产销售额开始了断崖式下跌。
幸存房企必布局华东

观察上半年销售情况好的房企就会发现，它们要么是重仓华东区域的龙头房企，要么是江苏、浙江等地的地方龙头企业。比如今年上半年实现“重回前三”目标的保利，在过去2年的拿地中，重点倾斜华东和华南，华东区域为其业绩贡献增长最多。再如，滨江、仁恒是浙江和江苏的本地龙头企业，仁恒和滨江1-6月份销售额同比下降幅度仅20%左右，远低于百强房企超过50%的平均降幅，6月份环比销售额增长也遥遥领先。仁恒6月份销售额环比增长近6倍，滨江6月份销售额环比增长1.5倍。



以杭州为代表的华东市场是过去长达三年时间里，房地产企业最大的粮仓。尤其是在去年行业受到信贷冲击的影响下，全国大部分地区房地产销售一片惨淡，甚至连广东省今年1-5月份商品房销售面积都下降了29.1%。
而重仓华东市场的房企是幸运的，央企国企在这个区域实现了规模跃升，如保利实现了“重回前三”的目标，民企开发商则依赖于华东市场给力的销售回款，扛过还债问题，如旭辉、滨江、新城等民企开发商，都稳坐钓鱼台。但是，全国楼市都系重任于华东市场，显然存在较大的系统性风险，而且华东市场已经连续火了三年以上，其势能还能持续多久？
中高端产品占主流

在今年上半年房地产销售的户型和产品结构中，中高端产品占主流，刚需产品销售减少。以北京市场为例，今年1-5月份已销售房屋户型面积统计数据表明：90平米以下的产品占比59%，2021年是67%，2020年是70%以上。90-150平米面积段占比25%，2021年是20%，2020年是17%。150-200平米面积段占比8%，过去2年的占比均是6%。200平米以上面积段占比8%，过去2年的占比都是7%。前不久，位于北京丰台丽泽板块的端礼著和北京瑞府两个项目开盘，分别销售49.54亿元和35.3亿元，远超市场预期。这都是单价10万+的豪宅，户型面积以130-180平米的改善三居、四居最为热销。受这两个项目销售佳绩的影响，丽泽板块6月份销售额近百 亿元，充分说明了高端改善市场购买需求的复苏。
从全国市场情况看，今年1-6月份表现好的也是一二线核心城市，销售情况比较好的是保利、融创、绿城、滨江这些主打中高端改善产品的品牌房企。某中介机构的一份研究报告指出，如今一线城市的买房需求70%为改善需求，其中大多数是卖旧换新，这也是今年苏州、杭州等城市出台政策，促进二手房流通的原因。中高端改善需求为主的市场看起来没有问题，但是对于大多数城市来说，如果没有刚需市场为中高端改善市场形成支撑，中高端改善需求往往无法持续。简单说，就是中高端改善需求需要卖掉手中的二手房，而接盘这些二手房的是刚需，尤其是年轻人结婚、生子的刚性需求。所以，除了北京、上海等少数一线城市外，其他城市都需要重视刚需对本地楼市健康发展的支撑和接续作用。如果本地楼市全面豪宅化，也会出现结构问题。以上，都是房地产市场走到2022年下半年该考虑的问题。当下，的确是“政策底”已现，而且随着稳市场的需要，地方政府还能出台更有力的楼市刺激政策。但是，在缺乏货币大水漫灌刺激政策的配合下，房地产市场躺倒后再起来，绝对不是鲤鱼打挺，而是郁亮说的缓慢的、还有待观察的市场恢复。好在，曙光重现了，我们应该重拾信心，不悲观。同时，也要认清上半年楼市的幸存者偏差逻辑，不要把短期、暂时现象当成规律，否则会陷入误判。