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如何看待房地产“6.30”

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发表于 2022-12-12 15:51:58 | 显示全部楼层 |阅读模式
英美在二战期间,聘请美国哥伦比亚大学统计学教授沃德(Abraham Wald),利用其在统计方面的专业知识来提供关于《飞机应该如何加强防护,才能降低被炮火击落的几率》的相关建议。他们对返航的战斗机进行弹痕分析,发现弹痕主要集中在机翼部位,而驾驶舱和油箱中弹痕迹很少。为了加强飞机防御机制,他们根据分布在战斗机上的弹孔,决定加固机翼装甲。但是沃德教授的结论是“我们应该强化机尾的防护”。他指出战毁的飞机根本飞不回来,飞回来的飞机,有弹孔的地方根本就不是致命伤,反而没有弹孔的地方才是致命伤,这就是幸存者偏差。后来,实践证明果然是沃德教授说对了。
  ——《幸存者偏差》今天是2022年7月1日,今年下半年正式开始。而每年最为房地产行业在意的“6.30”,也在昨天翻过。“6.30”之于开发商意味着上半年的销售业绩收官,房地产营销从业人员都将这个时间点视为半年考核的生死节点,如果没有完成业绩,很可能就要“毕业”了。昨天,朋友圈里秀业绩的阵仗虽然比往年弱了一些,但是仍然“活着”的房企营销人们,还是纷纷秀出了大红的业绩海报,仿佛回到房地产行业的盛世。在万科董事会主席郁亮提出“触底论”的时候,我们曾发布《郁亮说“触底”了,房地产还是那个少年吗?》一文,提出房地产接下来不可能再“吃春药”,变回那个少年,下半年不会形成V型反弹行情。但是,郁亮“触底论”之后,地产股连续多日上扬,万科股价连续上涨超过10%。根据克而瑞数据,6月份百强房企业绩环比显著增长61.2%,仁恒置地、招商蛇口、滨江集团、华发股份等多家房企环比增幅超过100%。



投资机构一边倒唱多地产股,认为房地产行业触底之后,接下来必然是强势回升。其实,连郁亮都很保守地认为,下半年行情是修复,不是反弹。而我们认为,下半年楼市同比下降幅度虽然会迅速收窄(因去年同期基数低),但是环比上升势头会呈波浪形,而且上升势能逐渐减弱。全国楼市会呈现规模收缩和结构分化式内卷的状态。因为,从上半年的百强房企销售数据当中,我们看到了如下三个特征:
总量上持续收缩

克而瑞数据指出,今年1-6月份百强房企销售操盘金额同比降幅仍然达50.3%,连续3个月同比降幅在50%以上。



截至6月末,多数房企没有完成计划目标,全年目标完成率仅30%左右。时间过半,任务未过半,民企业绩完成进度尤其低,某稳健型龙头民企上半年销售额仅达成全年目标的28.6%。除此以外,6月份大部分房企没有积极打折促销,整个行业销售额边际下降趋势继续。在销售额同比下降50%以上的情况下,供应面积也下降了40%。房企开工意愿差,很多民营房企已经暂停拿地,在预售资金监管作用下,有的房企甚至不愿意增加销售,因为销售回款被监管很难回流,而在无力继续拿地的情况下,土地储备在公司手里作为资产抵押给银行,反而能得到比较好的融资。此外,建筑企业等下游企业对房地产施工垫资、担保积极性下降,施工需要支付现金才干等问题,都集中导致了房地产市场供给问题也日益严重。需求和供给双向收缩,意味着行业下行还没有触底。虽然有分析人士乐观地表示,7月份开始因为去年基数低,房地产销售额将同比逐渐回正,但是这仅是统计数据上的错觉而已,或者说是开头的《幸存者偏差》效应,因为去年7月份以后,房地产销售额开始了断崖式下跌。
幸存房企必布局华东

观察上半年销售情况好的房企就会发现,它们要么是重仓华东区域的龙头房企,要么是江苏、浙江等地的地方龙头企业。比如今年上半年实现“重回前三”目标的保利,在过去2年的拿地中,重点倾斜华东和华南,华东区域为其业绩贡献增长最多。再如,滨江、仁恒是浙江和江苏的本地龙头企业,仁恒和滨江1-6月份销售额同比下降幅度仅20%左右,远低于百强房企超过50%的平均降幅,6月份环比销售额增长也遥遥领先。仁恒6月份销售额环比增长近6倍,滨江6月份销售额环比增长1.5倍。



以杭州为代表的华东市场是过去长达三年时间里,房地产企业最大的粮仓。尤其是在去年行业受到信贷冲击的影响下,全国大部分地区房地产销售一片惨淡,甚至连广东省今年1-5月份商品房销售面积都下降了29.1%。
而重仓华东市场的房企是幸运的,央企国企在这个区域实现了规模跃升,如保利实现了“重回前三”的目标,民企开发商则依赖于华东市场给力的销售回款,扛过还债问题,如旭辉、滨江、新城等民企开发商,都稳坐钓鱼台。但是,全国楼市都系重任于华东市场,显然存在较大的系统性风险,而且华东市场已经连续火了三年以上,其势能还能持续多久?
中高端产品占主流

在今年上半年房地产销售的户型和产品结构中,中高端产品占主流,刚需产品销售减少。以北京市场为例,今年1-5月份已销售房屋户型面积统计数据表明:90平米以下的产品占比59%,2021年是67%,2020年是70%以上。90-150平米面积段占比25%,2021年是20%,2020年是17%。150-200平米面积段占比8%,过去2年的占比均是6%。200平米以上面积段占比8%,过去2年的占比都是7%。前不久,位于北京丰台丽泽板块的端礼著和北京瑞府两个项目开盘,分别销售49.54亿元和35.3亿元,远超市场预期。这都是单价10万+的豪宅,户型面积以130-180平米的改善三居、四居最为热销。受这两个项目销售佳绩的影响,丽泽板块6月份销售额近百 亿元,充分说明了高端改善市场购买需求的复苏。
从全国市场情况看,今年1-6月份表现好的也是一二线核心城市,销售情况比较好的是保利、融创、绿城、滨江这些主打中高端改善产品的品牌房企。某中介机构的一份研究报告指出,如今一线城市的买房需求70%为改善需求,其中大多数是卖旧换新,这也是今年苏州、杭州等城市出台政策,促进二手房流通的原因。中高端改善需求为主的市场看起来没有问题,但是对于大多数城市来说,如果没有刚需市场为中高端改善市场形成支撑,中高端改善需求往往无法持续。简单说,就是中高端改善需求需要卖掉手中的二手房,而接盘这些二手房的是刚需,尤其是年轻人结婚、生子的刚性需求。所以,除了北京、上海等少数一线城市外,其他城市都需要重视刚需对本地楼市健康发展的支撑和接续作用。如果本地楼市全面豪宅化,也会出现结构问题。以上,都是房地产市场走到2022年下半年该考虑的问题。当下,的确是“政策底”已现,而且随着稳市场的需要,地方政府还能出台更有力的楼市刺激政策。但是,在缺乏货币大水漫灌刺激政策的配合下,房地产市场躺倒后再起来,绝对不是鲤鱼打挺,而是郁亮说的缓慢的、还有待观察的市场恢复。好在,曙光重现了,我们应该重拾信心,不悲观。同时,也要认清上半年楼市的幸存者偏差逻辑,不要把短期、暂时现象当成规律,否则会陷入误判。
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