北京楼市：这类房产“逼疯”买家

做一个成功者

大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问：京爷好请问您觉得平房有啥注意事项。
回答：你好，平房这一块我接触得比较少，主要是这里面水比较深，我一般不建议购买。这里面的关键还是平房是否能正常交易，比如是否有土地证、是否交了出让金之类的，如果手续不齐全，那会很麻烦，容易掉坑，后续扯皮不断，麻烦不断。你可以参看星球内部资料《北京n大不能买的房产》
2、提问：京爷好！我们首付不超过100，目前考虑在丰台买一居室自住兼过度，她在三里屯上班，地铁通勤。考虑到五六年后出手，不会考虑老房子，目前圈定了新宫到科技园这两块的房子，比如御景春天、南庭新苑、西宏苑等，可选择的不多。像我们这种自住几年后置换考虑，更应该偏向哪些因素考虑呢，上面哪个更加适合我们呢，谢谢！
回答：你好，你这种预算比较重要的是保值性和流通性，然后是居住体验和交通。这里面可以重点考虑一下南庭新苑，关注度高，然后御景春天。西宏苑老了一些，也有些偏。其实，我建议你可以重点看看中海御鑫阁，居住体验不错，流动性也好。
3、提问：您好，京爷。500万纯投资，选青年汇佳园一居还是万科西华府小两居更合适？青年汇佳园目前涨了很多，您觉得它的价格会出现回调吗？后续几年还有上涨动力不？现阶段，它的一居室还值得入手吗？西华府是地铁上盖，以后会影响它的升值吗？
回答：你好，长远还是青年汇吧，爆发性强一些，可以略微观望看看，万科西华府小两居短期来看，相对安全一些，升值性也还可以。万科西华府小两居，虽然地铁上盖的，但是升值性还可以，受到的影响不会太大。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史成交、升值性分析》《北京买房顶级思维》
4、提问：350万纯投资可以买哪些小区
回答：你好，350万投资，有两个思路：① 学籍上车最低总价盘，比如海淀观奥园、五月华庭、永泰东里等；② 热点板块次新一居，比如朝阳青年汇、亦庄北京经开壹中心。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史成交、升值性分析》《北京这些二手房跑赢大盘》
5、提问：您好！次顶层的房子居住上有啥影响吗？兴隆家园和天天朝阳的小一居升值性居住性如何呢？
回答：你好，一般来说次顶层都是最好的楼层，私密性好、采光好、视野好，也避免了顶层的漏水、冬天冷、夏天热的缺点。当然，如果是没有电梯的房子，那次顶层就不是最好的楼层了。从升值性角度来看，兴隆家园的小一居还可以，能不低于大盘或者超过大盘一些些，而天天朝阳的小一居表现则相对平庸，可以优先考虑兴隆家园。从居住角度来看，兴隆家园配套好一些，未来也有地铁，关注度高；天天朝阳，密度大，小区小，空间受限，周围界面不行，靠近加油站，不是太好。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史成交、升值性分析》《北京规划资料包》
6、提问：京爷您好，辛苦有空时候帮忙分析指导下。基本情况：两个人首套，预算800左右，结合上班地点情况整体在望京和北苑内考虑
1. 关注到老北苑广华居，这个小区和整个周围片区如何能整体分析下吗，比较看中的点有交通（临近地铁，之后17号线开通后距离挺近），以及未来保值增值的潜力（考虑未来可能置换，不知道出手置换是否容易）
2. 对于望京，能对比分析下和银领国际，圣馨大地的优劣吗
以上情况和观点还请帮忙指点下，非常感谢
回答：你好，① 老北苑广华居在北苑中相对小众，不过有17号线之后，关注度稍微高一些。从小区角度来看，倒是中规中矩，包括环境和管理，不算突出，但也还可以；你关注的应该是那几个塔楼，有些临街，还有底商。不过毕竟单价低，居住面积还可以，未来也有地铁，我相信还是有一定的价值的。从过往的表现来看，也能跟涨，差不多大盘的水平，总体来看是可以上车的。② 银领国际，圣馨大地的优点是处于高薪产业望京中、配套比较好，同样的价格只能两居，而环境、管理、户型之类的都不算好，不过毕竟属于望京，所以升值性也能略微跑赢北京大盘。综合来看，居住性，都差不多，前者面积大，后者配套好；从升值性来说，这一波差不多，望京这边强一些，当然前者跟地铁规划有一定的关系，后者则相对稳一些也强一些，也被市场认可过。两个都可以选择，看你更看中哪一点了。对于二手房，你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史成交、升值性分析》
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