房地产价格趋势之我见

刘文

因为工作的原因，我离开深圳到过西部的省会城市，也到过长三角的地级城市。我发现不光是深圳的房价在上涨，这些城市的房价也在上涨。从内地的房地产均价来看，是明显的低于深圳；从上涨的幅度来看，有迎头赶上之势。有人说，一个城市的房地产发展水平反映了这个城市的经济发展水平，开始的时候我不相信这句话，现在看来的确如此。当一个城市的经济总量的增长幅度远远的高于房地产价格上升幅度的时候，处于价格低谷城市在新兴房地产发展城市，在城市化进程中，受供求关系的影响，房地产价格势必也随之攀升，而上升的幅度仍取决于供求关系和物业的自身优势。
07年，我曾眼看着内地城市400多万元一亩的地价，在不到半年的时间里上升了到600多万元一亩；5000多元一平方米的房价，在半年的时间里上升到了7500多元一平方米，而一些地段位置好，房屋品质好的楼盘，价格也突破到了12000元一平方米，接近深圳的价格水平。从披露的成交数据来看，120～150平方米的大户型仍是追捧的对象，供求比曾出现1：2。
一个无法回避的现象是，高收入人群仍是市场购房主力，居住和投资仍是需求动机。而低收入人群对住房的价格接受水平远远低于市场的平均价格。如此看来，要低收入人群享有住房购买能力，不是仅仅依靠政策的调控就能起到作用的，若真能够实现，不难想象国家经济又会出现怎样的状况，也许是国家的决策层和大众都不愿意看到的经济萧条。
据说深圳和广州的房价已经出现明显的降幅，包括地价的成交也显示了调控的作用。对于地产开发商来说，他们无不关注着未来房地产市场发展的走势，无不关心着中国经济的未来发展状况。而众人所关心的住房价格，是否会出现明显的拐点呢？
从土地价格来看，我们发现市场成交的楼面价格在一个处于长三角二线的城市，一度达到了5000元一平方米，按照这个价格测算的房价应当在12000元一平方米以上，房地产开发商才有合理的收益率，这就是经济规律。
政府会放弃土地收益吗？当然不会！大多数政府的财政收入依赖土地的出让。政府会通过限制土地的出让价格来调节房地产的市场价格吗？如果政府真正的这样做了，我看也未必是个好的办法。
如果处于收入较低的大多数的老百姓，对住房的接受价格按照月收入水平来估算，深圳的平均工资是每月3000多元，内地城市要低于这个水平。看来，这个差距是很大的。更何况就业问题和社会保障问题仍困扰着大多数普通百姓，注定了他们要经受内心的期待和煎熬。
我认为通过宏观调控来达到低收入者购房的目的恐怕是无法实现的。因此，期待房地产价格拐点的出现，期待着一夜之间买房就像买白菜一样的好时机，是一种不符合现实的想象。那么，房地产的价格是否就一路走高呢？当然不是，这是个浅显的经济规律，供求曲线和价格曲线都会存在波动，而这个波动的过程中是否意味着价格的拐点出现呢？我相信目前所探讨的拐点不是在一个交易年度内的波动，而是指在一个经济周期内的波动。
中国经济这些年保持了年均10%的增长幅度，奥运因素是否影响中国经济的未来发展，人口结构是否影响住房需求，中国经济的未来增长点在哪里？我们都看到一个经济总量不断创新高的经济体的出现，引起国际社会的关注；我们也无法回避外资的不断流入；我们更不能漠视一个人口大国所蕴含的市场潜能。试想，如果国家通过政策引导，重视农村和城市、东部和西部的经济发展，调整经济结构，重视经济资源的有效率利用，重视劳动者的收入合理增长，重视劳动者的社会保障，重视消费市场的培育，依赖强大的资本流入和自身的货币储备来重建一个持续发展经济体的可能性。
当中国经济仍保持持续的增长的时候，某些地域房地产价格出现拐点，只能说明是一个阶段性的市场现象，这个现象的出现与价格的增幅过大，与供求关系，与政策的影响有关。但是，并不意味着所有的地域都将出现这样的现象。
那么，房地产价格拐点的出现不能成为老百姓对住房需求所期待的目标，老百姓住房问题该怎么解决呢？社会保障性住房应当成为普通老百姓住房的供给者，这需要国家手段将经济资源向普通老百姓转移，以保障他们的基本生存和发展需要。另一方面，经济发展和社会扶助能够为老百姓住房提供就业和收入增加的途径，从而达到买房的可能。
那么，国家解决了普通老百姓的住房问题是否对房地产市场造成影响呢？从供求关系来看，需求总量减少了，但是并未减少因为国家经济的发展所产生的富裕阶层对生活品质提高的要求，也未减少因为经济的全球化所吸引的外来商务人员对住房的需求，这一市场仍将是消费主力。
那么,房地产价格未来处于怎样的发展趋势呢？
我相信，无论是地价，还是房价，都将趋于理性。涨幅过高的，将可能回落；价格过低的，仍将上涨，但是，涨幅将会趋缓。
那么，房价的拐点什么时候出现呢？这要看中国经济的发展状况了，相信大多数人不愿看到经济衰退的状况。