重磅！央行“救市16条”，房产政策将迎来逆转？

龙武

11月11日，地产股出现大爆发。
港股市场，旭辉控股涨超70%，新城发展涨超50%；
A股整体涨幅达6.79%，万科A、保利发展、金地集团、阳光城等18只地产股集体涨停。


今天，一份内部文件流出——《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，曝光了这次上涨背后的力量，发布时间正好是11月11日。




全文较长，北叔放在文末，我们先简单看看重点。
通知涉及房地产融资、“保交楼”、受困房地产企业风险处置等6方面，共16条具体措施。

01 保持房地产融资平稳有序

此部分涉及内容最多，一共是6条，重点是开发贷款投放，对于国有、民营等各类房地产企业一视同仁。同时，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。
通知特别提出，自通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
（一）稳定房地产开发贷款投放
（二）支持个人住房贷款合理需求
（三）稳定建筑企业信贷投放
（四）支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期
（五）保持债券融资基本稳定
（六）保持信托等资管产品融资稳定

02 积极做好“保交楼”金融服务

L尾楼的业主们可以放心了，国开行、农业发展银行发放“保交楼”专项借款，支持已售逾期难交付楼盘加快建设交付。
（七）支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款
（八）鼓励金融机构提供配套融资支持

03 积极配合做好受困房地产企业风险处置

支持优质房地产企业兼并，强者恒强的马太效应会越发明显。
（九）做好房地产项目并购金融支持；
（十）积极探索市场化支持方式；

04 依法保障住房金融消费者合法权益

因为因住院治疗或失业而失去收入来源的个人，可以延期还本付息，不影响个人征信；
（十一）鼓励依法自主协商延期还本付息；
（十二）切实保护延期贷款的个人征信权益；

05 阶段性调整部分金融管理政策

（十三）延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；
（十四）阶段性优化房地产项目并购融资政策；

06 加大住房租赁金融支持

（十五）优化租房租赁信贷服务；
（十六）拓宽租房租赁市场多元化融资渠道；

通知全文如下

梦得

很多人不了解房地产以为房地产拉动经济就是建很多的房子，建房子使用很多钢材水泥拉动经济，其实恰恰相反房地产拉动经济是尽量少建房子以拉高房价，通过房价不断上涨吸引更多资金入局被政府收取。分析一下房地产拉动经济的两种模式第一种模式是现在中国所采用的模式，其实质是政府以房地产为手段收集资金进行大规模的固定资产投资的经济增长模式。房子本身消耗的物料人工成本很小的。高层住宅毛坯房每平方米建筑面积消耗的物料和人工约3000多元和十年前差不多。但是十年来房价上涨了五倍，原来房价5000元一平方米，上涨到了25000元。把这一平方米房子25000元分解看资金的去向：1、有4000元是用于购买物料和人工形成了房子实体；2、1500元是开发商的运营费用和利润；3、农民拿走了征地费120元（按征一亩地20万元，容积率2.5计算）；4、其余的22480元是被政府拿走了。政府拿到的钱有很小一部分用于投入房子所在的地块做配套设施。但所用的钱不多，每平方米建筑面积1000元以内。比如一平方公里地块有100万平方米地皮可以建200万平方米房子。如果按每平方米房子仅投入1000元做配套设施，那么这一平方公里就总共投入20亿元资金了。可是建一公里地铁和几十公里公路和一个学校等。实际上政府拿到的钱主要用于以下几个方面：1、旧城改造，亮城工程。包括大广场，场馆楼台和标志性建筑，一河两岸改造装等投入。2、大马路，高速公路，高铁等各种基建投入。3、公务员，教师的奖金等。以上可见，所谓的房地产拉动经济实质不是多建房子满足人们的住房需求，而是把房子作为政府收集资金的手段。房子在整个投资过程中所占用的资金比例不到20%的，而大部分资金是用来投资大基建和政府的装扮工程和提高政府人员收入。这个模式的目的不是通过建设更多的住房提高人们生活水平，而是以把土地和房子作为融资工具。为了收到更多的资金，就要求房价不断上涨。为了使房价不断上涨那么就要控制土地的供应量，减少房子的供应，维持投资者的信心使更多的钱进来被政府收取。根据统计局数据，2020年房地产开发企业土地购置面积25536万平方米，比上年下降1.1%。就是说一年才供应土地0.0038亿亩，加上配套的道路和公共设施按20%计算，为0.0046亿亩，每年人均土地供应量0.218平方米。过30年也才供应0.15亿亩土地。而过不了30年中国人口已经少于12亿了。但是这样会减少房子的建造，抑制房子的消费。把大量的资金交给政府有利有弊。有利的方面是，政府有钱了可以集中力量办大事，如建设高速公路，高铁，水坝等；把城市翻新，城市比以前漂亮多了；支持了教育卫生的发展。不好的方面是，通过通货膨胀和减少土地供应合力推高房价，抑制住房消费，使得人们住房面积偏小不利于提高生活水平。政府获得大量资金进行投资，但投资效率很低。政府投资花钱应该有个度，但这个度很难把握，政府不清楚投入公共设施和留给个人消费的比例多少合适。比如城市装扮工程究竟应该到怎么程度才合理。中国有一半人口收入在四五千元，而现在很多城市装扮的比发达国家都漂亮，高楼林立，几十上百亿一栋的高楼比比皆是。以前有报道政府大楼豪华，还爆出广州住房公积金管理中心，按工作人员数量计算，人均装修费二十多万元。现在适合政府投资的基础设施项目已经日趋饱满，边际效益小甚至是负的。比如西部省份很多高铁上座率不到30%，云南等省份的高速公路太多因而车流量非常小。也就是说政府不能再大规模投资基础设施拉动经济了。第二种房地产拉动经济的模式是对房地产本身进行投入的模式。和第一种模式不同，它是真正把资源投入房地产形成房子实物，通过降低房价，使人们有能力消费更多的住房面积，提高人们住房面积和居住条件，建房子需要很多钢铁水泥家具家电能够拉动内需，扩大就业率，这样拉动经济发展。这种模式中，房子是普通商品而不是投资品。人们有真实需求才买房子而不是通过买房子等房子升值赚钱。

我在银河等你

太长了看不懂，反正不关你事保还是砍我都来看热闹，就怕不动[酷]