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天都亮了!救地产16条流出,广州会怎么跟?

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发表于 2022-12-10 14:41:46 | 显示全部楼层 |阅读模式
股市大涨,必有蹊跷,晴雨表真不是盖的。
周五房地产股的暴涨,总让人隐隐觉得,有爆炸性利好在后头。
果然,今天一份日期双11的内部文件流出,洋洋洒洒共7页,16条,标题是:
关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知
简而言之,就是五个字:
金融支持房地产



央行、银保监,两个大红章,彰显了其权威性:



在经过中午财联社的报道后,可以说,应该是板上钉钉的靠谱救市措施了:



消息一出,很多群都炸了,不少地产从业者纷纷转发。
这份文件的信号意义,一经颁行,其作用将是扭转性的,再配合“疫情防控优化20条”,通俗点说,就是“地产业的天都亮了。”
讲得诗情画意一点,冬天已过,春天还会远吗?


广州番禺的早晨



这份文件,究竟讲了啥?
文件字数太多,究竟讲了啥,我们来梳理一下。
提纲挈领,6个方面:



贷款方面: 稳定信贷投放
这第一条,其实也是全文最重要的一条。又分了六个小点:
1.稳定开发贷投放,国有、民营一视同仁
注意哈,国有民营一视同仁这种措辞,可是首次见。以往的主要指导思想是三条红线,踩红线多,开发贷都要被限制的。



2.支持个人房贷合理需求,合理确定首付比例和利率水平
这一条,其实是购房者普遍关心的,细细研读,亦有深意。
首先是授予各地权力,城市自定下限;然后银行再在下限基础上,合理确定首付和利率水平。所以昨天杭州的调低二套首付和相关利率,都是有依据的。



再者,文件特别强调了,优化新市民住房金融服务,合理确定新市民首套住房的房贷标准。
注意关键词,新市民、首套将是后续降首付降利率的重点方向。
3.稳定建筑企业信贷投放
这一点,讲得是建筑企业,房地产下游企业,如施工、设计单位啦,防止下游供应商,受开发商拖累而断炊倒闭。
比如某大,就拖累了不少相关企业,南通六建直接破产重整。





4.支持开发贷等存量融资合理展期,可延长1年
嘛意思呢?就是已经借出去的开发贷,信托贷款,不要再逼那么紧了。
确保债权安全的情况下,咱们都可以商量着来,方式就是可以延期还,调整还款安排。



这部分内容,可不是光口头说说,直接给了具体措施:
半年内到期者,可以允许超出原规定多展期1年。
这对于10锅3盖的开发商来说,那可都是救命的措施。富力地产近期的美元债,都顺利展期了,能延长一年,把手头上的货卖掉,那事情不就容易办了。
5.支持优质房企发债融资
这一条,就是前几天分析过的,发债是支持民企融资的“第二支箭”
详文:双11,地产股大涨!沙园市场的猪肉钱赚回来了





因为在境内发债,比美元债和信托,要便宜多了。以往民企都是没什么机会发境内债的,鼓励在境内发债,融资成本能够降低。
6.鼓励信托等支持房地产合理融资需求
这一点和上面一点类似,提了下重点支持并购、商业养老地产、租赁住房等。



总而言之,就是把几乎所有能给开发商输液的手段,都用上了:
开发贷、债权、信托、股权。



保交楼,保还款,保租赁
后面这五个方面呢,主要是三件事:
1.保交楼,处理好受困房企的事情;2. 保还款,处理好受困个人的房贷;3.加大租赁住房信贷支持
1.保交楼;保并购
怎么说呢?就是政策性银行提供“保交楼”的专项贷款。
那些没钱停工了的合规项目,由国发行、农发行等“御林军”亲自放款支持,专款专用:



这对害怕烂尾收不上楼的业主来说,是最大福音。
对于已经出险的企业,支持优质开发商并购项目,缺钱的借钱收购。



2.困难个人的房贷还款问题
对于受疫情影响的,购房合同改变和解除了的个人房贷还款,提了这么几点措施:可协商延期还本付息,延期还款的按新的还款安排报送信用记录。



3.支持租房信贷支持
租房,也可以贷款,而且保障性租房租赁的相关贷款,不纳入房地产贷款集中度管理。







影响多大,广州会不会跟?
毫无疑问,这是近年来,关于房地产市场一份高屋建瓴、全面、系统的指导文件。
从开发贷、债券、信托等各方面支持房企,对受困房企、受困个人的并购、展期等,都有具体规定,对后续房地产走势影响重大。
房地产市场,是政策市,我们可以回顾过去10年,广州的楼市销售面积走势:



红色字体是政策放松,黑色字体是政策收紧,几乎每次大的政策放松,都能带来成交量的增加。
前天写完杭州楼市首付降低后,有读者问:广州会不会跟呢?
我当时的回答是:短期难,广州毕竟还是一线城市。



但现在有了这份文件的尚方宝剑,得确不排除,广州跟随除新政的可能。
如果广州出新政,我建议是从如下三个方面:
1. 降首付降利率,特别是二套首付,首套的利率
相比杭州的认房不认贷,二套四成,首套LPR-20BP,广州仍有不小下调空间,且这都是符合文件精神的。
2. 缩短外地户籍购房社保/个税年限
广州常住人口减速、最近暴露的外地户籍聚居地的居住条件,都说明,降低外地户籍购房门槛刻不容缓。
比如把现在要求的五年社保/个税年限,缩短至两年、一年, 一来既可以防止炒房,二来让常住人口安家乐业,这都是符合文件精神、体现人性化与城市温情的重要措施。
广州的限外5年,和南京的半年,杭州的1年,实在长太多了,不利于城市竞争,也不利于留住常住人口。



3. 增值税免征年限由5年恢复为2年
增值税免征期限5年,非常影响改善需求置业,身边就有不少朋友,因为卡在这个问题上,二手卖不掉或者不想卖,导致形成堰塞湖,一手循环不畅。
在北上广深等一线城市,房价成交均出现明显回落的情况下,说明之前调控措施已见效:





根据统计局数据,自2022年8月起,广州一二手住宅价格已经连续多个月出现下降,今非昔比,到了应该考虑出招的时候了!



至于有读者问到,后面会不会涨,我观点如下:1. 看政策力度;2.先恢复成交量,量一定在价先!

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发表于 2022-12-10 14:41:52 | 显示全部楼层
我的三十年房贷月供怎么保正?
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发表于 2022-12-10 14:42:33 | 显示全部楼层
皮之不存毛将附焉!
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发表于 2022-12-10 14:43:08 | 显示全部楼层
这不得又翻倍呀[好奇]
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发表于 2022-12-10 14:43:47 | 显示全部楼层
老乡别走[惊喜]
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发表于 2022-12-10 14:44:16 | 显示全部楼层
老乡老乡背后一枪[调皮]
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发表于 2022-12-10 14:44:39 | 显示全部楼层
大环境变了,买房者如太公钓的鱼,脑子淸醒点好不好!
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发表于 2022-12-10 14:44:44 | 显示全部楼层
[捂脸][捂脸]
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发表于 2022-12-10 14:45:02 | 显示全部楼层
扭转性?明显是怕地产死的太快,经济来不及转型,先帮你续个命,能出手的赶紧出,下一波下跌,怕是30%起步
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发表于 2022-12-10 14:45:35 | 显示全部楼层
“下坡路上,贴心的倒一下车,接上更多人”
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