天都亮了！救地产16条流出，广州会怎么跟？

加菲兔

股市大涨，必有蹊跷，晴雨表真不是盖的。
周五房地产股的暴涨，总让人隐隐觉得，有爆炸性利好在后头。
果然，今天一份日期双11的内部文件流出，洋洋洒洒共7页，16条，标题是：
关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知
简而言之，就是五个字：
金融支持房地产



央行、银保监，两个大红章，彰显了其权威性：



在经过中午财联社的报道后，可以说，应该是板上钉钉的靠谱救市措施了：



消息一出，很多群都炸了，不少地产从业者纷纷转发。
这份文件的信号意义，一经颁行，其作用将是扭转性的，再配合“疫情防控优化20条”，通俗点说，就是“地产业的天都亮了。”
讲得诗情画意一点，冬天已过，春天还会远吗？


广州番禺的早晨



这份文件，究竟讲了啥？
文件字数太多，究竟讲了啥，我们来梳理一下。
提纲挈领，6个方面：



贷款方面： 稳定信贷投放
这第一条，其实也是全文最重要的一条。又分了六个小点：
1.稳定开发贷投放，国有、民营一视同仁
注意哈，国有民营一视同仁这种措辞，可是首次见。以往的主要指导思想是三条红线，踩红线多，开发贷都要被限制的。



2.支持个人房贷合理需求，合理确定首付比例和利率水平
这一条，其实是购房者普遍关心的，细细研读，亦有深意。
首先是授予各地权力，城市自定下限；然后银行再在下限基础上，合理确定首付和利率水平。所以昨天杭州的调低二套首付和相关利率，都是有依据的。



再者，文件特别强调了，优化新市民住房金融服务，合理确定新市民、首套住房的房贷标准。
注意关键词，新市民、首套，将是后续降首付降利率的重点方向。
3.稳定建筑企业信贷投放
这一点，讲得是建筑企业，房地产下游企业，如施工、设计单位啦，防止下游供应商，受开发商拖累而断炊倒闭。
比如某大，就拖累了不少相关企业，南通六建直接破产重整。





4.支持开发贷等存量融资合理展期，可延长1年
嘛意思呢？就是已经借出去的开发贷，信托贷款，不要再逼那么紧了。
确保债权安全的情况下，咱们都可以商量着来，方式就是可以延期还，调整还款安排。



这部分内容，可不是光口头说说，直接给了具体措施：
半年内到期者，可以允许超出原规定多展期1年。
这对于10锅3盖的开发商来说，那可都是救命的措施。富力地产近期的美元债，都顺利展期了，能延长一年，把手头上的货卖掉，那事情不就容易办了。
5.支持优质房企发债融资
这一条，就是前几天分析过的，发债是支持民企融资的“第二支箭”。
详文：双11，地产股大涨！沙园市场的猪肉钱赚回来了





因为在境内发债，比美元债和信托，要便宜多了。以往民企都是没什么机会发境内债的，鼓励在境内发债，融资成本能够降低。
6.鼓励信托等支持房地产合理融资需求
这一点和上面一点类似，提了下重点支持并购、商业养老地产、租赁住房等。



总而言之，就是把几乎所有能给开发商输液的手段，都用上了：
开发贷、债权、信托、股权。



保交楼，保还款，保租赁
后面这五个方面呢，主要是三件事：
1.保交楼，处理好受困房企的事情；2. 保还款，处理好受困个人的房贷；3.加大租赁住房信贷支持。
1.保交楼；保并购
怎么说呢？就是政策性银行提供“保交楼”的专项贷款。
那些没钱停工了的合规项目，由国发行、农发行等“御林军”亲自放款支持，专款专用：



这对害怕烂尾收不上楼的业主来说，是最大福音。
对于已经出险的企业，支持优质开发商并购项目，缺钱的借钱收购。



2.困难个人的房贷还款问题
对于受疫情影响的，购房合同改变和解除了的个人房贷还款，提了这么几点措施：可协商延期还本付息，延期还款的按新的还款安排报送信用记录。



3.支持租房信贷支持
租房，也可以贷款，而且保障性租房租赁的相关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。







影响多大，广州会不会跟？
毫无疑问，这是近年来，关于房地产市场一份高屋建瓴、全面、系统的指导文件。
从开发贷、债券、信托等各方面支持房企，对受困房企、受困个人的并购、展期等，都有具体规定，对后续房地产走势影响重大。
房地产市场，是政策市，我们可以回顾过去10年，广州的楼市销售面积走势：



红色字体是政策放松，黑色字体是政策收紧，几乎每次大的政策放松，都能带来成交量的增加。
前天写完杭州楼市首付降低后，有读者问：广州会不会跟呢？
我当时的回答是：短期难，广州毕竟还是一线城市。



但现在有了这份文件的尚方宝剑，得确不排除，广州跟随除新政的可能。
如果广州出新政，我建议是从如下三个方面：
1. 降首付降利率，特别是二套首付，首套的利率
相比杭州的认房不认贷，二套四成，首套LPR-20BP，广州仍有不小下调空间，且这都是符合文件精神的。
2. 缩短外地户籍购房社保/个税年限
广州常住人口减速、最近暴露的外地户籍聚居地的居住条件，都说明，降低外地户籍购房门槛刻不容缓。
比如把现在要求的五年社保/个税年限，缩短至两年、一年， 一来既可以防止炒房，二来让常住人口安家乐业，这都是符合文件精神、体现人性化与城市温情的重要措施。
广州的限外5年，和南京的半年，杭州的1年，实在长太多了，不利于城市竞争，也不利于留住常住人口。



3. 增值税免征年限由5年恢复为2年
增值税免征期限5年，非常影响改善需求置业，身边就有不少朋友，因为卡在这个问题上，二手卖不掉或者不想卖，导致形成堰塞湖，一手循环不畅。
在北上广深等一线城市，房价成交均出现明显回落的情况下，说明之前调控措施已见效：





根据统计局数据，自2022年8月起，广州一二手住宅价格已经连续多个月出现下降，今非昔比，到了应该考虑出招的时候了！



至于有读者问到，后面会不会涨，我观点如下：1. 看政策力度；2.先恢复成交量，量一定在价先！

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猫耳湖

[捂脸][捂脸]

零泣

扭转性？明显是怕地产死的太快，经济来不及转型，先帮你续个命，能出手的赶紧出，下一波下跌，怕是30%起步

五岳君临天下者

“下坡路上，贴心的倒一下车，接上更多人”